Casa A/1, A/8, A/9 in vendita: le imposte di chi compra
Comprando da un privato, nessuno ha i benefici prima casa su una casa A/1, A/8, A/9: 9% di registro invece del 2%, e 2% sul mutuo. A Trieste sono 997.
Se la tua casa è accatastata come A/1, A/8 o, più di rado, A/9, nessuno che la compri da un privato può usarci i benefici prima casa. Chi altrimenti ne avrebbe diritto paga l'imposta di registro al 9% invece del 2%, il 2% di imposta sul mutuo invece dello 0,25%, e, in Friuli Venezia Giulia, l'ILIA ogni anno anche se ci abita.
Sulla villa del nostro esempio sono 43.683 € in più nel primo anno per chi compra. Per chi non avrebbe comunque i benefici, come il non residente che compra una seconda casa, la categoria non cambia quasi nulla.
In breve
- Tre categorie: A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville), A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
- Decide la categoria, non la superficie: fra privati un appartamento di 250 m² in A/2 può avere i benefici, uno più piccolo in A/1 no.
- Imposta di registro: 9% invece del 2% del valore catastale, per chi avrebbe diritto ai benefici.
- Mutuo: imposta sostitutiva del 2% invece dello 0,25%.
- ILIA a Trieste: 0,60% l'anno sull'abitazione principale in queste categorie, meno 200 €; le altre abitazioni principali non pagano.
- Rare a Trieste: 997 abitazioni su 126.831 in città.
Quali case sono in una categoria di lusso?
Il catasto assegna a ogni abitazione una categoria. Le tre che contano qui sono A/1, abitazioni di tipo signorile; A/8, abitazioni in ville; A/9, castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici.
Nel comune di Trieste sono poche. Questi sono i dati dell'Agenzia delle Entrate sullo stock nel 2025:
| Categoria, comune di Trieste | Abitazioni | Rendita media | Superficie catastale media |
|---|---|---|---|
| A/1 signorile | 776 | 1.842 € | 224 m² |
| A/8 ville | 220 | 3.568 € | 427 m² |
| A/9 castelli e palazzi | 1 | — | — |
| Tutte le abitazioni, da A/1 ad A/9 | 126.831 |
Le medie sono una nostra divisione dei totali dell'Agenzia. Le categorie di lusso sono lo 0,79% delle abitazioni della città. Nel resto della provincia se ne aggiungono 13 in A/1, 94 in A/8 e 2 in A/9.
Un appartamento grande è una casa di lusso?
Non in una vendita fra privati. Dal 2014 i benefici prima casa sull'imposta di registro escludono le tre categorie, e nient'altro: la superficie o un secondo ascensore per scala non contano più. Lo dice la circolare 2/E del 2014 dell'Agenzia delle Entrate.
Il vecchio criterio vale ancora quando chi compra paga l'IVA, cioè compra dal costruttore. Lì un decreto del 1969 definisce il lusso per caratteristiche: per esempio oltre 240 m² di superficie, o una piscina di più di 80 m².
Così un appartamento di 250 m² in un palazzo d'epoca, accatastato A/2, si può vendere a chi chiede i benefici. Un appartamento più piccolo in A/1 no.
Quanto costa la categoria a chi compra?
Esempio. Ipotesi nostre: una villa con rendita di 3.500 €, un acquirente residente, o che prenderà la residenza nei tempi della legge, e un mutuo di 500.000 €. La seconda colonna mostra la stessa rendita in categoria A/7 (villini), comprata con i benefici. Aliquote e coefficienti sono quelli di legge; gli importi sono un nostro calcolo.
| A/8 | Stessa rendita, A/7, prima casa | |
|---|---|---|
| Base imponibile dell'atto | 3.500 € × 1,05 × 120 = 441.000 € | 3.500 € × 1,05 × 110 = 404.250 € |
| Imposta di registro | 9%: 39.690 € | 2%: 8.085 € |
| Ipotecaria e catastale | 50 € + 50 € | 50 € + 50 € |
| Imposta sostitutiva su un mutuo di 500.000 € | 2%: 10.000 € | 0,25%: 1.250 € |
| ILIA, un anno intero da abitazione principale | 588.000 € × 0,60% = 3.528 €, meno 200 €: 3.328 € | esente |
La differenza è di 31.605 € sull'atto, 8.750 € sul mutuo e 3.328 € l'anno di ILIA: 43.683 € nel primo anno, contando un anno intero di ILIA. La tabella isola l'effetto della categoria.
La base imponibile presuppone che chi compra chieda il valore catastale come base (prezzo-valore), come possono fare i privati che comprano un'abitazione. Per il resto dell'atto, vedi le imposte d'acquisto in Italia.
A quali acquirenti non cambia nulla?
A chi pagherebbe comunque il 9%. Chi non ha i requisiti della prima casa, come la residenza o il lavoro nel comune, paga il 9% qualunque sia la categoria, e a Trieste l'ILIA all'1,06% su una casa che non è abitazione principale, o allo 0,70% sull'unica seconda casa indicata sul portale regionale.
Per una villa in Costiera comprata dall'estero come seconda casa la categoria è quindi quasi neutra. Pesa su chi viene a vivere a Trieste. Quando dai un prezzo a una casa in categoria di lusso, aiuta sapere quale dei due sarà il tuo acquirente probabile.
I benefici hanno anche le loro scadenze per chi compra: vedi le scadenze della prima casa.
Si può cambiare categoria prima di vendere?
La variazione (DOCFA) presentata da un tecnico propone categoria e rendita; la proposta resta in atti finché l'ufficio non fissa la rendita definitiva, entro dodici mesi dalla presentazione.
La Direzione regionale del Friuli Venezia Giulia dell'Agenzia lo scrive chiaro: la categoria si assegna in base alla destinazione che risulta dalle caratteristiche costruttive dell'unità, non all'uso attuale. Chiedi a un tecnico prima di contare su una categoria diversa.
Cosa cambia per chi la compra per affittarla?
La legge del 1998 sulle locazioni esclude dalle sue regole le abitazioni A/1, A/8, A/9, salvo i contratti stipulati sul modello del canone concordato. Gli altri contratti su queste case seguono solo il codice civile.
Cosa fare adesso
- Scarica la visura e controlla la categoria.
- Se è A/1, A/8, A/9, calcola le imposte di chi compra con e senza benefici.
- Se l'immobile è cambiato da quando è stato classato, chiedi a un tecnico se gli atti corrispondono ancora.
- Pensa a chi sarà probabilmente il tuo acquirente: chi viene ad abitarci, o chi cerca una seconda casa.
- Tieni pronte le planimetrie catastali: il rogito richiede la dichiarazione che corrispondono all'immobile.
Domande frequenti
Si possono avere i benefici prima casa su una villa A/8?
No. I benefici prima casa sull'imposta di registro escludono A/1, A/8, A/9, chiunque sia l'acquirente.
Cos'è la categoria catastale A/1?
Le abitazioni di tipo signorile. Con A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi) è una delle tre categorie trattate come di lusso.
Si paga l'ILIA su un'abitazione principale A/1 a Trieste?
Sì: lo 0,60% l'anno del valore catastale, meno 200 € per l'abitazione principale. Le altre abitazioni principali sono esenti.
Un appartamento oltre 240 m² è di lusso?
Fra privati, solo se la categoria è A/1, A/8, A/9. La soglia dei 240 m² conta solo quando chi compra paga l'IVA.
Dove si ferma questa guida
Non tratta gli acquisti con IVA dal costruttore, gli immobili vincolati, le imposte su successioni e donazioni, né come un tecnico classa una casa. Non dà il valore di nessun immobile. Per l'atto, il notaio; per le imposte, il commercialista. Le spese di ogni anno sono in possedere casa a Trieste.
Se hai a Trieste una villa o un appartamento signorile, la categoria sulla visura decide chi può comprarlo e quanto paga. Facciamo questi conti per ogni tipo di acquirente prima di fissare il prezzo. Chiedi una valutazione riservata.
Sono le regole, non una consulenza fiscale: sul tuo caso l'ultima parola spetta al commercialista, e sull'atto al notaio. Scrivi a richieste@triestevillas.com o su WhatsApp al 331 8940822.
Fonti
- Agenzia delle Entrate – OMI, Statistiche catastali 2025, tabelle (Gruppo_A.csv, stock al 31/12/2025) — Archivio zip, file Gruppo_A.csv, provincia TS: capoluogo («cap») A01 776 unità, rendita totale 1.429.100,411 €, superficie 173.885 m²; A08 220 unità, rendita 785.060,852 €, superficie 93.956 m²; A09 1 unità; A02 30.966, A03 70.539, A04 17.414, A05 1.826, A06 85, A07 5.004: totale A01-A09 126.831; non capoluogo («NonCap») A01 13, A08 94, A09 2. Calcoli nostri: rendita media A/1 1.429.100/776 = 1.842 €, A/8 785.061/220 = 3.568 €; superficie media A/1 173.885/776 = 224 m², A/8 93.956/220 = 427 m²; (776+220+1)/126.831 = 0,79%; letta il 2026-11-10
- Agenzia delle Entrate – OMI, Statistiche regionali Friuli-Venezia Giulia 2026 (anno 2025) — Il comune di Trieste «concentra oltre il 90% dello stock residenziale provinciale, con 126.831 unità immobiliari»; letta il 2026-11-10
- Agenzia delle Entrate, Quadro generale delle categorie catastali — Gruppo A: «A/1 - Abitazioni di tipo signorile», «A/2 - Abitazioni di tipo civile», «A/7 - Abitazioni in villini», «A/8 - Abitazioni in ville», «A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici»; letta il 2026-11-10
- Agenzia delle Entrate, circolare n. 2/E del 21 febbraio 2014 — Dal 1° gennaio 2014 (art. 10 d.lgs. 23/2011) non si fruisce delle agevolazioni prima casa per «le abitazioni di tipo signorile (cat. A/1), le abitazioni in ville (cat. A/8), i castelli e i palazzi di eminenti pregi artistici e storici (cat. A/9)», non più in base alle caratteristiche del DM 2 agosto 1969; per i trasferimenti soggetti ad IVA «continuano a rilevare i criteri dettati dal DM 2 agosto 1969, a prescindere dalla categoria catastale»; il DM qualifica di lusso ad esempio unità con «superficie superiore a 240 mq», «piscina superiore a 80 mq», o con oltre 4 caratteristiche della tabella (fra cui «più di un ascensore per scala»); letta il 2026-11-10
- DPR 131/1986, Tariffa parte I, art. 1 e nota II-bis (testo vigente al 10/11/2026) — 9% per gli atti traslativi; 2% «se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9», alle condizioni della nota II-bis (residenza nel comune entro diciotto mesi dall'acquisto, ecc.); letto il 2026-11-10
- D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 10 (testo vigente al 10/11/2026) — C. 3: atti esenti da bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie, imposte ipotecaria e catastale «nella misura fissa di euro 50»; letto il 2026-11-10
- Agenzia delle Entrate, L'acquisto di una casa: le imposte — Da privato: registro 9%, ipotecaria e catastale 50 euro; prezzo-valore per l'acquirente persona fisica che lo richiede: «Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120»; letta il 2026-11-10
- Agenzia delle Entrate, L'acquisto con i benefici «prima casa» — Registro 2%, ipotecaria e catastale 50 euro; valore catastale prima casa = rendita × 1,05 × 110; letta il 2026-11-10
- Agenzia delle Entrate, Acquisto prima casa – Immobili ammessi all'agevolazione — Ammesse le abitazioni delle categorie da A/2 a A/7 e A/11 (l. A/1, A/8 e A/9 non compaiono nell.elenco); letta il 2026-11-10
- DPR 29 settembre 1973, n. 601, art. 18 (imposta sostitutiva sui finanziamenti) — Aliquota «ridotta allo 0,25 per cento»; 2 per cento «Qualora il finanziamento stesso non si riferisca all'acquisto della prima casa di abitazione», con rinvio alle condizioni della nota II-bis all'art. 1 della tariffa, parte I, del DPR 131/1986; letto il 2026-11-10
- Legge regionale FVG 14 novembre 2022, n. 17 (ILIA) — Art. 7 c. 2 lett. a: rendita rivalutata del 5% × 160 per il gruppo A (escluso A/10); art. 9 c. 1: per l'abitazione principale A/1, A/8 e A/9 aliquota dello 0,5%, che i Comuni possono aumentare di 0,1 punti; «si detraggono, fino a concorrenza del suo ammontare, 200 euro»; art. 11 c. 1 lett. a: esente l'abitazione principale «a eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9»; letta il 2026-11-10
- Comune di Trieste, Aliquote ILIA 2026 (deliberazione consiliare n. 63 del 09/12/2024) — Contenuto letto dal CMS (https://www.comune.trieste.it/core/page/032006/225522/it/): «Abitazione principale di categoria A/I-A/8-A/9 e relative pertinenze ... 0,60%»; primo fabbricato ad uso abitativo diverso dall'abitazione principale, individuato ai sensi dell'art. 13 bis (comunicazione sul portale regionale ILIA), 0,70%; fabbricati abitativi diversi dall'abitazione principale 1,06%; letta il 2026-11-10
- Regione FVG, ILIA – Comunicazione prima seconda casa — Servizio per comunicare il primo fabbricato ad uso abitativo diverso dall'abitazione principale (art. 13 bis L.R. 17/2022), a cui si applica l'aliquota ridotta; letta il 2026-11-10
- DM 19 aprile 1994, n. 701, art. 1 — C. 1-2: dichiarazioni di nuova costruzione e di «variazione dello stato dei beni» (procedura DOCFA); il dichiarante «propone anche l'attribuzione della categoria, classe e relativa rendita catastale»; c. 3: la rendita proposta resta in atti finché l'ufficio non determina la rendita definitiva «entro dodici mesi» dalla data di presentazione; letto il 2026-11-10
- Agenzia delle Entrate, Direzione regionale del Friuli Venezia Giulia, Quaderno Docfa (27/12/2021) — «L'assegnazione ad una determinata categoria va fatta in base alla destinazione propria di ciascuna u.i. risultante dalle sue caratteristiche costruttive e non in base all'uso attuale»; letta il 2026-11-10
- Legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 1, comma 2, lett. a — Le disposizioni non si applicano agli immobili «inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9», «sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell'articolo 2» (canone concordato); letto il 2026-11-10
- Legge 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29, comma 1-bis — Gli atti tra vivi su fabbricati esistenti devono contenere, «a pena di nullità», il riferimento alle planimetrie e «la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie»; letto il 2026-11-10
- Calcoli nostri (esempio dichiarato) — Rendita 3.500 €: 3.500 × 1,05 × 120 = 441.000 × 9% = 39.690; 3.500 × 1,05 × 110 = 404.250 × 2% = 8.085; differenza sull'atto (39.690 + 100) − (8.085 + 100) = 31.605; mutuo 500.000 × 2% = 10.000, × 0,25% = 1.250, differenza 8.750; ILIA 3.500 × 1,05 × 160 = 588.000 × 0,60% = 3.528 − 200 = 3.328; totale 31.605 + 8.750 + 3.328 = 43.683; letto il 2026-11-10
Scritto con l'AI e verificato sulle fonti dalla redazione di TriesteVillas. Come usiamo l'AI →
Questa è una panoramica, non consulenza legale o fiscale: le norme cambiano e i casi differiscono. L'ultima parola è del vostro notaio e del commercialista — e TriesteVillas vi accompagna di persona in ogni fase. richieste@triestevillas.com · 331 8940822 (WhatsApp).
Stai cercando casa?
Case a Trieste, in Friuli-Venezia Giulia e sul confine, con i numeri veri su spese e imposte.