Prodaja nepremičnine A/1, A/8, A/9: koliko stane kupca

Če je vaša nepremičnina v katastru vpisana v kategorijo A/1, A/8, A/9, nanjo noben kupec, ki kupuje od zasebnika, ne more uveljaviti italijanske olajšave za prvo stanovanje (prima casa). Kdor bi jo sicer imel, plača 9% davka na promet namesto 2%, 2% davka na posojilo namesto 0,25% v Furlaniji - Julijski krajini pa vsako leto ILIA, tudi če tam živi.

Pri vili iz našega primera je to za kupca 43.683 € več v prvem letu. Za kupca, ki olajšave tako ali tako ne bi imel, na primer nerezidenta, ki kupuje drugo stanovanje, kategorija skoraj ničesar ne spremeni.

Na kratko

• Tri kategorije: A/1 (abitazioni di tipo signorile, gosposka stanovanja), A/8 (vile), A/9 (gradovi in palače izjemne umetniške ali zgodovinske vrednosti).
• Odloča kategorija, ne površina: med zasebniki ima lahko olajšavo stanovanje s 250 m² v A/2, manjše v A/1 pa ne.
• Davek na promet: 9% namesto 2% katastrske vrednosti, za kupce, ki bi sicer imeli olajšavo.
• Posojilo: 2% nadomestnega davka namesto 0,25%.
• ILIA v Trstu: 0,60% na leto za glavno prebivališče v teh kategorijah, manj 200 €; druga glavna prebivališča ne plačajo nič.
• V Trstu redka: 997 od 126.831 stanovanj v mestu.

Katere nepremičnine so v luksuzni kategoriji?

Kataster (catasto) vsakemu stanovanju dodeli kategorijo. Tukaj štejejo tri: A/1, gosposka stanovanja; A/8, stanovanja v vilah; A/9, gradovi in palače izjemne umetniške ali zgodovinske vrednosti.

V mestu Trst jih je malo. To so podatki davčne uprave o stanju v letu 2025:

Kategorija, mesto Trst	Stanovanja	Povprečna rendita	Povprečna katastrska površina
A/1 gosposka	776	1.842 €	224 m²
A/8 vile	220	3.568 €	427 m²
A/9 gradovi in palače	1	—	—
Vsa stanovanja, od A/1 do A/9	126.831

Povprečja so naš izračun iz skupnih zneskov uprave. Luksuzne kategorije so 0,79% stanovanj v mestu. V preostali pokrajini jih je še 13 v A/1, 94 v A/8 in 2 v A/9.

Ali je veliko stanovanje luksuzno?

Ne pri prodaji med zasebniki. Od leta 2014 olajšava za prvo stanovanje pri davku na promet izključuje te tri kategorije in nič drugega: površina ali drugo dvigalo na stopnišče ne štejeta več. Tako pravi okrožnica 2/E iz leta 2014 davčne uprave.

Staro merilo še velja, ko kupec plača DDV, torej kupuje od gradbenika. Tam odlok iz leta 1969 luksuz določa po značilnostih: na primer več kot 240 m² površine ali bazen, večji od 80 m².

Stanovanje s 250 m² v stari palači, vpisano v A/2, se torej lahko proda kupcu z olajšavo. Manjše stanovanje v A/1 ne.

Koliko kategorija stane kupca?

Primer. Naše predpostavke: vila z rendito 3.500 €, kupec, ki je rezident ali bo prebivališče prijavil v zakonskem roku, in posojilo 500.000 €. Drugi stolpec kaže isto rendito v kategoriji A/7 (villini), kupljeno z olajšavo. Stopnje in koeficienti so zakonski; zneski so naš izračun.

	A/8	Ista rendita, A/7, prvo stanovanje
Davčna osnova pogodbe	3.500 € × 1,05 × 120 = 441.000 €	3.500 € × 1,05 × 110 = 404.250 €
Davek na promet	9%: 39.690 €	2%: 8.085 €
Hipotekarni in katastrski davek	50 € + 50 €	50 € + 50 €
Nadomestni davek na posojilo 500.000 €	2%: 10.000 €	0,25%: 1.250 €
ILIA, celo leto kot glavno prebivališče	588.000 € × 0,60% = 3.528 €, manj 200 €: 3.328 €	oproščeno

Razlika je 31.605 € pri pogodbi, 8.750 € pri posojilu in 3.328 € ILIA na leto: 43.683 € v prvem letu, če štejemo celo leto ILIA. Tabela pokaže samo učinek kategorije.

Davčna osnova predpostavlja, da kupec izbere katastrsko vrednost kot osnovo (prezzo-valore), kot lahko zasebni kupci stanovanj. Več o pogodbi v davki ob nakupu v Italiji.

Katerih kupcev ne zadeva?

Tistih, ki bi tako ali tako plačali 9%. Kdor ne izpolnjuje pogojev za prvo stanovanje, na primer prebivališča ali dela v občini, plača 9% ne glede na kategorijo, v Trstu pa ILIA po 1,06% za stanovanje, ki ni glavno prebivališče, ali 0,70% za eno drugo stanovanje, navedeno na deželnem portalu.

Za vilo na Obali, kupljeno iz tujine kot drugo stanovanje, je kategorija torej skoraj nevtralna. Bremeni kupca, ki se preseli v Trst. Ko določate ceno, pomaga vedeti, kateri od obeh bo verjetno vaš kupec.

Olajšava ima za kupca tudi svoje roke: glejte roki olajšave za prvo stanovanje.

Ali se da kategorijo spremeniti pred prodajo?

Sprememba (DOCFA), ki jo vloži tehnik, predlaga kategorijo in rendito; predlog ostane v evidenci, dokler urad ne določi dokončne rendite, v dvanajstih mesecih od vložitve.

Deželna direkcija davčne uprave za Furlanijo - Julijsko krajino to pove jasno: kategorija sledi namembnosti, ki izhaja iz gradbenih značilnosti enote, ne trenutni rabi. Preden računate na drugo kategorijo, vprašajte tehnika.

Kaj se spremeni za kupca, ki oddaja?

Zakon o najemih iz leta 1998 iz svojih pravil izvzema stanovanja A/1, A/8, A/9, razen pogodb po modelu dogovorjene najemnine (canone concordato). Druge najemne pogodbe zanje sledijo le civilnemu zakoniku.

Kaj storiti zdaj

• Prenesite visuro in preverite kategorijo.
• Če je A/1, A/8, A/9, izračunajte kupčeve davke z olajšavo in brez nje.
• Če se je nepremičnina od uvrstitve spremenila, vprašajte tehnika, ali evidenca še ustreza.
• Pomislite, kdo bo verjetno vaš kupec: nekdo, ki se bo vselil, ali kupec drugega stanovanja.
• Imejte pripravljene katastrske načrte: pogodba potrebuje izjavo, da ustrezajo nepremičnini.

Pogosta vprašanja

Ali lahko dobim olajšavo prima casa za vilo A/8 v Italiji?

Ne. Olajšava za prvo stanovanje pri davku na promet izključuje kategorije A/1, A/8, A/9, ne glede na kupca.

Kaj je katastrska kategorija A/1 v Italiji?

Gosposka stanovanja (tipo signorile). Skupaj z A/8 (vile) in A/9 (gradovi in palače izjemne vrednosti) je ena od treh kategorij, ki veljajo za luksuzne.

Ali plačam ILIA za glavno prebivališče A/1 v Trstu?

Da: 0,60% katastrske vrednosti na leto, manj 200 € za glavno prebivališče. Druga glavna prebivališča so oproščena.

Ali je stanovanje nad 240 m² v Italiji luksuzno?

Med zasebniki le, če je v kategoriji A/1, A/8, A/9. Prag 240 m² šteje le, ko kupec plača DDV.

Kje se ta vodnik ustavi

Ne obravnava nakupov z DDV od gradbenika, spomeniško zaščitenih stavb, davkov na dediščine in darila niti tega, kako tehnik uvrsti stanovanje. Ne navaja vrednosti nobene nepremičnine. Za pogodbo notar, za davke davčni svetovalec (commercialista). Letni stroški so v lastništvo v Trstu, leto za letom.

Imate v Trstu vilo ali gosposko stanovanje? Kategorija na visuri odloča, kdo ga lahko kupi in koliko plača. Te izračune naredimo za vsak profil kupca, preden določimo ceno. Zaprosite za zaupno oceno.

To so pravila, ne davčni nasvet: o vašem primeru ima zadnjo besedo davčni svetovalec, o pogodbi notar. Pišite na richieste@triestevillas.com ali po WhatsAppu na +39 331 8940822.