NeubauPalazzo Dreher · 5 Residenzen

Stadtzentrum

Palazzo Dreher — Wohnung 20 · 239 m² · 5. Stock

Via del Canale Piccolo, Stadtzentrum, Triest

1.390.000 € + MwSt.

Wohnung · 239 m² · 3 Schlafzimmer · 2 Bäder · 5. Stock17 Fotos

Finanzierung4.418 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,59 % · Effektivzins 3,72 %Berechnen

Via del Canale Piccolo, Stadtzentrum, Triest

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Vertikales Short: 8 Fotos der Galerie nacheinander mit digitalem Zoom, ohne KI.

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Objektmerkmale

Typ: Wohnung
Fläche: 239 m²
Zimmer: 4
Schlafzimmer: 3
Badezimmer: 2
Etage: 5

Energieklasse: Energieausweis nach Bauabschluss
Zustand: Neu / Im Bau
Küche: Offene Küche
Garten: Keiner
Etagen im Gebäude: 7
Aufzug: Ja
Heizung: Zentral

Beschreibung

Mit Blick auf die Via del Canale Piccolo, im fünften Stock des Palazzo Dreher, liegt die Einheit 20 — eine weiträumige, helle Wohnung von 239 m² Handelsfläche mit vier Zimmern, entstanden aus der Kernsanierung des eklektizistischen Baus vom Ende des 19. Jahrhunderts, der den Namen der alten Bierbrauerfamilie Dreher trägt.

Ein breiter Eingang führt in den großen offenen Wohnbereich mit einsehbarer Küche. Der Schlaftrakt zählt drei Zimmer: Zwei teilen sich ein Bad, während das Hauptschlafzimmer über ein eigenes Bad verfügt. Großzügige Räume für alle, die Fläche und Repräsentanz mitten im Zentrum suchen.

Die Anlagen sind fabrikneu — Fußbodenheizung, kanalisierte Kühlung, hocheffiziente Wärmepumpen — und das siebengeschossige Gebäude besitzt einen Aufzug. Die Ausstattung folgt einer hochwertigen Baubeschreibung: Feinsteinzeug von Italgraniti, Florim und Cerdomus, Eichenparkett von Parador, Armaturen von Treemme, Sanitärkeramik von Ceramica Cielo, der Innenstil wahlweise modern oder klassisch.

Neubauverkauf durch das Bauunternehmen, schlüsselfertig, zu € 1.390.000 zzgl. MwSt., mit Erstwohnsitz-Vergünstigungen soweit anwendbar. Kein Autostellplatz: reine Fußgängerzone der Altstadt, das Meer wenige Gehminuten entfernt. Übergabe voraussichtlich Ende 2027. Teil der TriesteVillas Private Collection.

Für jede Einheit erstellen und aktualisieren wir „echte“ 3D-Rundgänge des Baustands.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

Steuern Erstwohnsitz: ≈ 56.395 €
TriesteVillas-Provision: ≈ 55.600 €+ MwSt.
Notar: ≈ 4.400-8.500 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
Geschätzte Gesamtkosten des Kaufs: ≈ 1.518.600 € – 1.522.800 €

Unverbindliche Schätzung: die genaue Rechnung gehen wir gemeinsam durch, Posten für Posten.

Jährliche laufende Kosten

Abfallgebühr · TARI: Bewohner2≈ 349 €/Jahr

Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.

Die Finanzierung für dieses Haus

4.418 €im Monat

für ein Darlehen von 973.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,59 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,72 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: September 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (September 2025) auf 3,65 % (September 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (2.433 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 219 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 4,05 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 03.11.2026.

Grundrisse

Planzeichnung, nur zur Veranschaulichung: Sie kann vom tatsächlichen Zustand abweichen und hat keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung. Möblierung, Maße und Raumbezeichnungen sind Richtwerte. Die vorhandenen Kataster- und Bauunterlagen erhalten Sie auf Anfrage bei uns, in jedem Fall vor der Unterzeichnung eines Angebots.

Ausstattung

Altbau
Renoviert
Altstadt
Fußgängerzone
Klimaanlage
Aufzug
5 Min. zum Meer
Open Space

Lage

Im Golf · Dieses Haus und die 54 anderen des Katalogs am Golf. Ungefähre Lage.

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.

Die Bora hier · Experimentelle Einteilung

Die Uferpromenade und das Zentrum

Hier steht der Molo F.lli Bandiera, der Bezugspunkt aller Vergleiche. Bei den Bora-Ereignissen zwischen September 2025 und Oktober 2026 hatte das Nautische Institut, dreißig Meter hoch zwischen den Häusern, 67 % seines mittleren Windes und 87 % seiner stärksten Böe: Zwischen Gebäuden sinkt das Mittel stärker als die Böen.

Grenzen und Quellen

Die Zone ergibt sich aus der ungefähren Lage des Hauses. Innerhalb der Zone zählen das Stockwerk, die Fassaden und Terrassen nach Ostnordost, die Gebäude und Bäume ringsum: Eine Station kilometerweit entfernt sieht sie nicht.

Quelle: Protezione Civile della Regione Friuli Venezia Giulia, von TriesteVillas aufbereitete Daten (CC BY 4.0)

Die Bora, gemessen: woher wir es wissen und wo die Grenzen liegen →

Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben

12 von 17 Fotos mit KI retuschiert: 6 bearbeitet und 4 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; 2 nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Wie wir sie bearbeitet haben

Die Fotos dieses Inserats wurden im Juni 2026 während der Bauarbeiten aufgenommen: die Innenräume der Wohnung, die Gemeinschaftsbereiche, die Fassaden und die Ausblicke aus den Fenstern und von den Balkonen. Von den 17 veröffentlichten Fotos sind 5 echte Fotos ohne künstliche Intelligenz, lokal nur in Licht und Farbe korrigiert (die Fassade und die Gemeinschaftsbereiche des Hauses). Die übrigen 12 wurden mit einem generativen Bildmodell (Nano-Banana-Familie von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield) bearbeitet; 4 davon sind Simulationen und auf dem Foto als solche gekennzeichnet. 3 zeigen die Innenräume, wie sie nach Abschluss der Arbeiten aussehen könnten: Das Modell hat Werkzeug, Schutt, Folien und Material entfernt, die noch offenen Gipskartonwände geschlossen und Parkett, glatte weiße Wände, Sockelleisten und Steckdosen angenommen.

Auf den übrigen 9, die das Haus und die Ausblicke zeigen, hat das Modell je nach Foto Personen, einen Motorroller, Ampeln und Verkehrsschilder, ein Transparent, eine Wandlaterne, Aushänge und Plakate, eine Fußmatte und einen Kondensstreifen entfernt und das Licht wärmer gemacht; auf einem hat es den Taghimmel durch einen Abendhimmel oder durch Wolken ersetzt, die es nicht gab. Es wurden keine Möbel und keine Leuchten hinzugefügt. Der Kachelofen ist echt und blieb an seinem Platz.

Wo etwas entfernt wurde, ist das, was es verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert. Böden, Wände, Steckdosen, Innentüren und Verkleidungen in den Innenräumen sind eine Annahme des Modells, nicht die Baubeschreibung: Heute ist die Wohnung eine Baustelle, mit rohen Wänden, laufenden Installationen und noch nicht verlegten Böden. Das Modell hatte die Anweisung, Fenster, Türen und Raumgeometrie nicht zu verändern; auf den meisten Bildern hat es sich daran gehalten, aber nicht immer: die offenen Schlitze in der Decke sind als Balken oder Abhängungen dargestellt, die das Projekt womöglich nicht vorsieht.

Die Bildunterschrift jedes Fotos sagt, was sich geändert hat. Fassaden, Fensterrahmen, Treppen und Aufzüge sind echt, ebenso die Ausblicke, abgesehen vom Himmel und vom oben Gesagten; das Abendlicht ist simuliert. Die unbearbeiteten Originale der übrigen Fotos sind auf Anfrage erhältlich.

Für Ausstattung und Aufteilung sind Grundrisse und Baubeschreibung maßgeblich; die Besichtigung bleibt der einzige verlässliche Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.

Wie wir KI einsetzen →