NeubauPalazzo Dreher · 5 Residenzen

Stadtzentrum

Palazzo Dreher — Einheit 13 · 206 m² · 4. Stock

Piazza della Borsa, Stadtzentrum, Triest

1.350.000 € + MwSt.

Wohnung · 206 m² · 2 Schlafzimmer · 2 Bäder · 4. Stock34 Fotos

Finanzierung4.266 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,54 % · Effektivzins 3,67 %Berechnen

Piazza della Borsa, Stadtzentrum, Triest

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Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Objektmerkmale

Typ: Wohnung
Fläche: 206 m²
Zimmer: 4
Schlafzimmer: 2
Badezimmer: 2
Etage: 4

Energieklasse: Energieausweis nach Bauabschluss
Zustand: Neu / Im Bau
Küche: Offene Küche
Balkon: Ja
Garten: Keiner
Etagen im Gebäude: 7
Aufzug: Ja
Heizung: Zentral

Beschreibung

Vierter Stock im Palazzo Dreher, mit Blick auf die Piazza della Borsa: Die Einheit 13 umfasst 206 m² Handelsfläche, vier Zimmer, zwei Schlafzimmer und zwei komplette Bäder. Das eklektizistische Haus vom Ende des 19. Jahrhunderts, einst Wohnsitz der Bierbrauerfamilie Dreher, wird derzeit von Grund auf saniert.

Der Wohnbereich ist abgetrennt und zur Piazza hin orientiert. Er gliedert sich in drei Zonen — die Küche, eine Relaxecke mit Platz für den Fernseher und das Esszimmer mit der abgerundeten Form, die den Palazzo prägt. Von dort tritt man auf den Balkon über dem Platz.

Die Haustechnik ist komplett neu: Fußbodenheizung, kanalisierte Kühlung, hocheffiziente Wärmepumpen. Sieben Geschosse, Aufzug vorhanden. Zur Ausstattung zählen Feinsteinzeug von Italgraniti, Florim und Cerdomus, Eichenparkett von Parador, Armaturen von Treemme und Sanitärkeramik von Ceramica Cielo; der Innenstil ist zwischen modern und klassisch wählbar.

Neubauverkauf durch das Bauunternehmen, schlüsselfertig, zum Preis von € 1.350.000 zzgl. MwSt., mit Erstwohnsitz-Vergünstigungen soweit anwendbar. Kein Autostellplatz: Fußgängerzone der Altstadt, das Meer zwei Gehminuten entfernt. Übergabe voraussichtlich Ende 2027. Teil der TriesteVillas Private Collection.

Von jeder Einheit erstellen und aktualisieren wir „echte“ 3D-Rundgänge des tatsächlichen Baustands.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

Steuern Erstwohnsitz: ≈ 54.795 €
TriesteVillas-Provision: ≈ 54.000 €+ MwSt.
Notar: ≈ 4.300-8.500 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
Geschätzte Gesamtkosten des Kaufs: ≈ 1.475.000 € – 1.479.200 €

Unverbindliche Schätzung: die genaue Rechnung gehen wir gemeinsam durch, Posten für Posten.

Jährliche laufende Kosten

Abfallgebühr · TARI: Bewohner2≈ 320 €/Jahr

Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.

Die Finanzierung für dieses Haus

4.266 €im Monat

für ein Darlehen von 945.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,54 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,67 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: August 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (August 2025) auf 3,60 % (August 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (2.363 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 213 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 3,99 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 20.10.2026.

Grundrisse

Planzeichnung, nur zur Veranschaulichung: Sie kann vom tatsächlichen Zustand abweichen und hat keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung. Möblierung, Maße und Raumbezeichnungen sind Richtwerte. Die vorhandenen Kataster- und Bauunterlagen erhalten Sie auf Anfrage bei uns, in jedem Fall vor der Unterzeichnung eines Angebots.

Ausstattung

Altbau
Renoviert
Altstadt
Fußgängerzone
Klimaanlage
Aufzug
5 Min. zum Meer
Balkon
Stadtblick

Lage

Im Golf · Dieses Haus und die 49 anderen des Katalogs am Golf. Ungefähre Lage.

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.

Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben

26 von 34 Fotos mit KI retuschiert und auf dem Foto gekennzeichnet: 9 bearbeitet und 17 Simulationen. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Wie wir sie bearbeitet haben

Die Fotos dieses Inserats wurden im Juni 2026 während der Bauarbeiten aufgenommen: die Innenräume der Wohnung, die Gemeinschaftsbereiche, die Fassaden und die Ausblicke aus den Fenstern und von den Balkonen. Von den 34 veröffentlichten Fotos sind 8 echte Fotos ohne künstliche Intelligenz, lokal nur in Licht und Farbe korrigiert (3 zeigen die Wohnung im Zustand vom 18. Juni 2026, als Baustelle).

Die übrigen 26 wurden mit einem generativen Bildmodell (Nano-Banana-Familie von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield) bearbeitet; 17 davon sind Simulationen und auf dem Foto als solche gekennzeichnet. 13 zeigen die Innenräume, wie sie nach Abschluss der Arbeiten aussehen könnten: Das Modell hat Werkzeug, Schutt, Folien und Material entfernt, die noch offenen Gipskartonwände geschlossen und Parkett, glatte weiße Wände, Sockelleisten und Steckdosen angenommen. Auf den übrigen 13, die das Haus und die Ausblicke zeigen, hat das Modell je nach Foto Autos, Lieferwagen, Personen, Müllcontainer, Kräne, Ampeln, Verkehrsschilder, Laternen, eine Stange, die Zugstangen einer Statue, Aushänge und Plakate sowie die Tische und Schirme der Lokale entfernt und das Licht wärmer gemacht; auf drei hat es den Taghimmel durch einen Abendhimmel oder durch Wolken ersetzt, die es nicht gab. Eine Ansicht wurde aus einer Hochkantaufnahme rekonstruiert, mit einem Ausschnitt, den die Aufnahme nicht enthält.

Es wurden keine Möbel und keine Leuchten hinzugefügt. Wo etwas entfernt wurde, ist das, was es verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert. Böden, Wände, Steckdosen, Innentüren und Verkleidungen in den Innenräumen sind eine Annahme des Modells, nicht die Baubeschreibung: Heute ist die Wohnung eine Baustelle, mit rohen Wänden, laufenden Installationen und noch nicht verlegten Böden.

Das Modell hatte die Anweisung, Fenster, Türen und Raumgeometrie nicht zu verändern; auf den meisten Bildern hat es sich daran gehalten, aber nicht immer: in einem Raum ist der Durchgang zum Nebenraum verschoben und breiter als in Wirklichkeit, und ein Raum erscheint zweimal, auf zwei verschiedene Arten erzeugt. Die Bildunterschrift jedes Fotos sagt, was sich geändert hat. Fassaden, Fensterrahmen, Treppen und Aufzüge sind echt, ebenso die Ausblicke, abgesehen vom Himmel und vom oben Gesagten; das Abendlicht ist simuliert.

Die unbearbeiteten Originale der übrigen Fotos sind auf Anfrage erhältlich. Für Ausstattung und Aufteilung sind Grundrisse und Baubeschreibung maßgeblich; die Besichtigung bleibt der einzige verlässliche Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.

Wie wir KI einsetzen →