Nr. 0103 · Friaul-Julisch Venetien

Private Insel 35.000 m² in der Lagune von Grado

Friaul-Julisch Venetien, Grado

3.000.000 €

Energieklasse A226 Fotos

Finanzierung9.536 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,59 % · Effektivzins 3,71 %Berechnen

Friaul-Julisch Venetien, Grado

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3
Drei Casoni, jedes ein eigenes Gebäude
Zwei auf zwei Ebenen und eines eingeschossig, jedes mit eigenem Energieausweis. Casoni sind die traditionellen Häuser der Lagune.
Laut den am 10. April 2025 hinterlegten Energieausweisen.

Video

Vertikales Short: 8 Fotos der Galerie nacheinander mit digitalem Zoom, ohne KI.

A2× 3

Grünes Zuhause · Klasse A

In der obersten Stufe der Energieskala

So steht es in den 3 hinterlegten Energieausweisen, einem je Einheit: alle in Klasse A.

Wo es auf der Skala steht

A4
A3
dieses HausA2
A1
B
C
D
E
F
G

Die Klasse vergleicht das Haus mit einem Referenzgebäude gleicher Form am selben Ort, gebaut nach den Anforderungen von 2019–2021 und mit Standardanlagen. In Klasse A2 verbraucht das Haus zwischen 60 und 80 % der nicht erneuerbaren Energie dieses Gebäudes; ein Haus der Klasse G verbraucht mehr als das Dreieinhalbfache.

Einheit mit 62 m²A263,04 kWh/m² Jahr57 % erneuerbarniedrighoch
Einheit mit 56 m²A252,09 kWh/m² Jahr64 % erneuerbarniedrighoch
Einheit mit 20 m²A283,07 kWh/m² Jahr63 % erneuerbarniedrighoch

In Italien gehören von den 2024 zertifizierten Wohnungen rund 15 von 100 zur Klasse A.

Quelle: ENEA–CTI, Jahresbericht zur Energiezertifizierung von Gebäuden 2025, Zusammenfassung, S. 8. Klassen: italienisches Ministerialdekret vom 26.06.2015, Leitlinien, Anlage 1, Tabelle 2.

Alle grünen Häuser

Haus am Wasser

Ringsum das Wasser der Lagune.

Das Ufer der Lagune etwa 20 Meter entfernt

Alle Häuser am Wasser

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Die Insel, mit der Drohne

Rund um die Insel

↓ Scrollen: Die Drohne umkreist die Insel

Die Insel, gesehen vonWesten

Zum Abschluss der Runde: am Horizont rechts die Stadt Grado.

Woher wir das wissen

Am 15. Mai 2025 umrundete die Drohne die Insel in siebzig Metern Höhe und blickte immer zur Mitte: der Pinienwald, der sie wie ein Ring umschließt, der innere See mit der Plattform auf Pfählen, die Felder, die Häuser und ringsum die Lagune bis Grado. Echte Drohnenfotos (DJI Mini 3), 15. Mai 2025: kein generatives Modell, nur verkleinert. Die Seite ist aus der Position der Drohne zur Mitte der Runde berechnet.

Objektmerkmale

Energieklasse · Einheit mit 62 m²: A2 · 63,04 kWh/m² Jahr
Erneuerbarer Index (EPgl,ren) · Einheit mit 62 m²: 83,2 kWh/m² Jahr
Energetische Qualität der Gebäudehülle · Einheit mit 62 m²: Winter: niedrig · Sommer: hoch
Energieklasse · Einheit mit 56 m²: A2 · 52,09 kWh/m² Jahr
Erneuerbarer Index (EPgl,ren) · Einheit mit 56 m²: 91,85 kWh/m² Jahr
Energetische Qualität der Gebäudehülle · Einheit mit 56 m²: Winter: niedrig · Sommer: hoch

Energieklasse · Einheit mit 20 m²: A2 · 83,07 kWh/m² Jahr
Erneuerbarer Index (EPgl,ren) · Einheit mit 20 m²: 139,78 kWh/m² Jahr
Energetische Qualität der Gebäudehülle · Einheit mit 20 m²: Winter: niedrig · Sommer: hoch

Beschreibung

Eine private Insel in der Lagune von Grado, drei Bootsminuten vom Hafen entfernt. Über 35.000 m² Fläche, auf der ein noch bewirtschaftetes Fischtal und eine unberührte Naturlandschaft nebeneinander bestehen.

Drei traditionelle Casoni bilden den Wohnkern; ihre jüngste Sanierung hat den ursprünglichen Charakter bewahrt. Im ersten liegen Wohnbereich und Hauptschlafzimmer, die weiteren Schlafräume sind eigenständig und verfügen jeweils über ein eigenes Bad, im dritten Casone sind Küche und Esszimmer untergebracht. Ein schattiger Außenplatz öffnet sich zur Lagune und zur Silhouette von Grado.

Der Zugang erfolgt ausschließlich über das Wasser, mit Anlegestelle am privaten Steg.

Energieeffizienz. Jedes Casone hat einen eigenen Energieausweis (APE): Alle drei sind in Klasse A2 und gültig bis 10.04.2035. Geheizt und gekühlt wird mit elektrischen Luft-Luft-Wärmepumpen. Für jedes, in kWh/m² im Jahr: der nicht erneuerbare Gesamtenergiekennwert (EPgl,nren), der erneuerbare (EPgl,ren) und die energetische Qualität der Gebäudehülle im Winter und im Sommer.

Casone auf zwei Ebenen, 62 m² beheizte Nutzfläche: Klasse A2, EPgl,nren 63,04, EPgl,ren 83,20; Gebäudehülle im Winter niedrig, im Sommer hoch (APE Nr. 3100900018825).

Casone auf zwei Ebenen, 56 m² beheizte Nutzfläche: Klasse A2, EPgl,nren 52,09, EPgl,ren 91,85; Gebäudehülle im Winter niedrig, im Sommer hoch (APE Nr. 3100900019225).

Eingeschossiges Casone, 20 m² beheizte Nutzfläche: Klasse A2, EPgl,nren 83,07, EPgl,ren 139,78; Gebäudehülle im Winter niedrig, im Sommer hoch (APE Nr. 3100900019125).

Preis: 3.000.000 Euro.

Das Wasser um die Insel, gemessen

Die Lagune und das offene Meer

Die Insel liegt in der Lagune, und das Wasser um sie herum ist nicht das des offenen Meeres: Es ist flach, erwärmt sich im Frühling früher und kühlt am Ende des Sommers früher ab. Die ARPA misst es an zwei nahen Stellen, in der Lagune an der Isola Volpera, etwa drei Kilometer entfernt, und im offenen Meer bei La Fosa, zweieinhalb Kilometer entfernt: Die Europäische Umweltagentur stuft beide in jeder der letzten elf Saisons als «ausgezeichnet» ein. An den Tagen, an denen die ARPA an beiden Stellen Proben nahm, war die Lagune im Mai in 9 von 9 Fällen wärmer als das Meer, im September in 11 von 11 Fällen kälter. In der Grafik ist die Linie das offene Meer vor Grado vom Satelliten aus, im Sommer 0,4 Grad wärmer als das Meer vor Triest und an 74 Tagen im Jahr über 24 Grad; die Punkte sind die Lagune, bei jeder Probe an der Isola Volpera gemessen.

11 von 11: «ausgezeichnete» Saisons in Lagune und Meer, 2015-2025
74: Tage im Jahr mit offenem Meer über 24 °C
29,4 °C: die wärmste in der Lagune gemessene

Tippen Sie auf einen Punkt, um Datum und am Strand gemessene Temperatur zu lesen.

Meerestemperatur, Monatsmittel (Satellit)
am Strand gemessen, bei einer Probenahme der ARPA

Woher wir das wissen

Proben und Strandtemperaturen: ARPA FVG, Messstellen IT006031009007 «Grado - Isola Volpera» in der Lagune (104 Proben) und IT006031009010 «Grado - La Fosa Ovest» im offenen Meer (102 Proben), Open Data der Region FVG 2010-2026; Strandtemperaturen bis 2025. Lagune und Meer im Vergleich: die 67 Tage, an denen die ARPA an beiden Stellen die Temperatur nahm. Einstufungen: Europäische Umweltagentur 2015-2025; Saison 2026, Beschluss der Region FVG Nr. 1855 vom 19. Dezember 2025. Meerestemperatur Monat für Monat: NASA JPL MUR SST, Tagesmittel 2003-2025 der Zelle im offenen Meer vor Grado (45,66 N, 13,37 O); die Tage über 24 °C sind das Mittel der Jahre; der Sommer ist das Mittel von Juni, Juli und August, verglichen mit der Zelle vor Santa Croce (45,73 N, 13,68 O). Der Satellit misst die Oberfläche draußen, der Strand das Ufer: Beides wird nie vermischt.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

TriesteVillas-Provision: ≈ 120.000 €+ MwSt.
Notar: ≈ 3.700-7.300 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten

Die Finanzierung für dieses Haus

9.536 €im Monat

für ein Darlehen von 2.100.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,59 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,71 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: September 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (September 2025) auf 3,65 % (September 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (5.250 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 473 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 4,05 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 03.11.2026.

Lage

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.

Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben

5 von 26 Fotos mit KI bearbeitet, die Änderungen sind auf dem Foto gekennzeichnet. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Wie wir sie bearbeitet haben

Die 26 Fotos dieses Inserats sind Aufnahmen der Insel und der Casoni, der traditionellen Lagunenhäuser. 5 der 26 wurden mit dem Werkzeug „Bereinigen“ (Clean Up) von Apple Fotos, das generative künstliche Intelligenz nutzt, retuschiert, um Gegenstände zu entfernen; die übrigen 21 sind nicht mit künstlicher Intelligenz bearbeitet worden. Keines ist eine Simulation: Es wurden keine Gegenstände hinzugefügt. Entfernt wurden: eine über einen Stuhl gehängte schwarze Jacke, auf zwei Fotos; ein an einen alten Schrank gelehnter Rucksack; ein Korb; ein orangefarbenes Seil, das an einem Schrank hängt; ein Reinigungsgerät und ein Bodenwischer; zwei Klappstühle und ein Holzliegestuhl; zwei herumliegende Gegenstände am unteren Bildrand; im Hintergrund eines Fotos ein Mann bei der Arbeit neben einer Leiter.

Außerdem wurden zwei auf die Türen eines Schranks gemalte Totenköpfe gelöscht. Wo ein Gegenstand entfernt wurde, ist das, was er verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert. So wurden ein Teil eines Stuhls und, hinter den entfernten Stühlen und dem Mann, der Boden und der Garten rekonstruiert; bei der Leiter zeigt die Rekonstruktion sichtbare Fehler.

Auf 2 Fotos wurden Licht und Farben wie bei einer normalen Bildbearbeitung aufgehellt; auf einem dritten, das außerdem begradigt und beschnitten wurde, deutlich, sodass der Boden heller wirkt als auf der Aufnahme. Der Vergleich jedes Fotos mit seinem Original hat keine weiteren Änderungen ergeben. Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.

Wie wir KI einsetzen →