Št. 0103 · Furlanija - Julijska krajina

Zasebni otok 35.000 m² v Gradežu

Furlanija - Julijska krajina, Gradež

3.000.000 €

Energetski razred A226 fotografij

Kredit9.479 € na mesecprimer: 70 % za 30 let · TAN 3,54 % · EOM 3,66 %Izračun

Furlanija - Julijska krajina, Gradež

Rezervirajte zasebni ogled

Rezervirajte zasebni ogled WhatsApp

3
Trije casoni, vsak samostojna stavba
Dva sta dvoetažna, eden pritličen, vsak s svojo energetsko izkaznico. Casoni so tradicionalne hiše lagune.
Po energetskih izkaznicah, vloženih 10. aprila 2025.

A2× 3

Zelen dom · razred A

V najvišjem pasu energijske lestvice

Tako piše v 3 oddanih energetskih izkaznicah, po ena za vsako enoto: vse v razredu A.

Kje je na lestvici

A4
A3
ta domA2
A1
B
C
D
E
F
G

Razred primerja nepremičnino z referenčno stavbo enake oblike na istem kraju, zgrajeno po zahtevah iz let 2019–2021 in s standardnimi napravami. V razredu A2 porabi med 60 in 80 % neobnovljive energije te stavbe; nepremičnina v razredu G je porabi več kot trikrat in pol toliko.

Enota s 62 m²A263,04 kWh/m² na leto57 % obnovljivenizkavisoka
Enota s 56 m²A252,09 kWh/m² na leto64 % obnovljivenizkavisoka
Enota s 20 m²A283,07 kWh/m² na leto63 % obnovljivenizkavisoka

V Italiji je med stanovanji, certificiranimi leta 2024, v razredu A približno 15 od 100.

Vir: ENEA–CTI, Letno poročilo o energetskem certificiranju stavb 2025, povzetek, str. 8. Razredi: italijanski ministrski odlok z dne 26. 6. 2015, smernice, priloga 1, tabela 2.

Vsi zeleni domovi

Hiša ob vodi

Vsenaokrog voda lagune.

Obala lagune približno 20 metrov stran

Vse hiše ob vodi

O tem domu, o katerem koli drugem na spletni strani ali o nakupu v Trstu: kar vprašajte. Odgovarja Claude, naš Concierge z umetno inteligenco – lahko se zmoti, in to tudi pove. Pogovori se beležijo in jih lahko ekipa ponovno prebere.

Otok z dronom

Okoli otoka

↓ Pomikajte: dron kroži okoli otoka

Otok, gledan szahoda

Ob koncu kroga: na obzorju, desno, mesto Gradež.

Kako to vemo

15. maja 2025 je dron na sedemdesetih metrih obkrožil ves otok in ves čas gledal v njegovo središče: borov gozd, ki ga zapira kot obroč, notranje jezero s ploščadjo na kolih, polja, hiše in naokoli laguna vse do Gradeža. Pravi posnetki z drona (DJI Mini 3), 15. maja 2025: brez generativnega modela, le pomanjšani. Stran je izračunana iz položaja drona glede na središče kroga.

Lastnosti nepremičnine

Energetski razred · enota 62 m²: A2 · 63,04 kWh/m² na leto
Obnovljivi indeks (EPgl,ren) · enota 62 m²: 83,2 kWh/m² na leto
Energijska učinkovitost stavbnega ovoja · enota 62 m²: Zima: nizka · Poletje: visoka
Energetski razred · enota 56 m²: A2 · 52,09 kWh/m² na leto
Obnovljivi indeks (EPgl,ren) · enota 56 m²: 91,85 kWh/m² na leto
Energijska učinkovitost stavbnega ovoja · enota 56 m²: Zima: nizka · Poletje: visoka

Energetski razred · enota 20 m²: A2 · 83,07 kWh/m² na leto
Obnovljivi indeks (EPgl,ren) · enota 20 m²: 139,78 kWh/m² na leto
Energijska učinkovitost stavbnega ovoja · enota 20 m²: Zima: nizka · Poletje: visoka

Opis

Petintrideset tisoč kvadratnih metrov lagune, vse v zasebni lasti. Do tega več kot 35.000 m² velikega otoka pridete s čolnom v treh minutah od pristanišča v Gradežu. Na njem še delujoča ribogojnica (valle da pesca) sobiva z naravno krajino, ki je ostala nedotaknjena. Bivalno jedro sestavljajo tri tradicionalne lagunske hiše (casoni), nedavno prenovljene s posegom, ki spoštuje njihovo identiteto.

Razporeditev je zasnovana z mislijo na zasebnost. V eni hiši sta dnevni del in glavna spalnica. Nočni prostori so samostojni in ima vsak svojo kopalnico. V tretji hiši sta kuhinja in jedilnica. Zunaj je senčen prostor za obed na prostem ali za postanek ob pogledu na laguno in obris Gradeža v ozadju.

Nanj pridete le po vodi, pristanete pa ob zasebnem pomolu.

Energetska učinkovitost. Vsaka hiša ima svojo energetsko izkaznico (APE): vse tri so v energetskem razredu A2 in veljajo do 10. 4. 2035. Ogrevanje in hlajenje zagotavljajo električne toplotne črpalke zrak-zrak. Za vsako hišo navajamo v kWh/m² na leto kazalnik skupne neobnovljive energijske učinkovitosti (EPgl,nren) in kazalnik obnovljive energijske učinkovitosti (EPgl,ren) ter energijsko učinkovitost stavbe pozimi in poleti.

Dvonivojska hiša, 62 m² ogrevane uporabne površine: razred A2, EPgl,nren 63,04, EPgl,ren 83,20; učinkovitost stavbe pozimi nizka, poleti visoka (energetska izkaznica št. 3100900018825).

Dvonivojska hiša, 56 m² ogrevane uporabne površine: razred A2, EPgl,nren 52,09, EPgl,ren 91,85; učinkovitost stavbe pozimi nizka, poleti visoka (energetska izkaznica št. 3100900019225).

Enoetažna hiša, 20 m² ogrevane uporabne površine: razred A2, EPgl,nren 83,07, EPgl,ren 139,78; učinkovitost stavbe pozimi nizka, poleti visoka (energetska izkaznica št. 3100900019125).

Cena: 3.000.000 €.

Voda okoli otoka, izmerjena

Laguna in odprto morje

Otok leži v laguni in voda okoli njega ni voda odprtega morja: je plitva, spomladi se segreje prej, ob koncu poletja pa se prej ohladi. ARPA jo meri na dveh bližnjih mestih, v laguni pri otoku Volpera, približno tri kilometre stran, in na odprtem morju na merilnem mestu La Fosa, dva kilometra in pol stran: Evropska agencija za okolje obe ocenjuje kot «odlični» v vsaki od zadnjih enajstih sezon. V dneh, ko je ARPA vzorčila na obeh mestih, je bila laguna maja toplejša od morja v 9 od 9 primerov, septembra pa hladnejša v 11 od 11. V grafu je črta odprto morje pred Gradežem s satelita, poleti za 0,4 stopinje toplejše od morja pred Trstom in 74 dni na leto nad 24 stopinjami; točke so laguna, izmerjena pri otoku Volpera ob vsakem vzorčenju.

11 od 11: «odličnih» sezon v laguni in na morju, 2015-2025
74: dni na leto z odprtim morjem nad 24 °C
29,4 °C: najtoplejša, izmerjena v laguni

Dotaknite se točke in preberite datum in temperaturo, izmerjeno na plaži.

temperatura morja, mesečno povprečje (satelit)
izmerjeno na plaži ob vzorčenju agencije ARPA

Kako to vemo

Vzorci in temperature na plaži: ARPA FJK, merilni mesti IT006031009007 «Grado - Isola Volpera» v laguni (vzorcev: 104) in IT006031009010 «Grado - La Fosa Ovest» na odprtem morju (vzorcev: 102), odprti podatki dežele FJK 2010-2026; temperatura na plaži do leta 2025. Laguna in morje v primerjavi: 67 dni, ko je ARPA izmerila temperaturo na obeh mestih. Ocene: Evropska agencija za okolje 2015-2025; sezona 2026, sklep dežele FJK št. 1855 z dne 19. decembra 2025. Temperatura morja po mesecih: NASA JPL MUR SST, dnevno povprečje 2003-2025 celice odprtega morja pred Gradežem (45,66 S, 13,37 V); dnevi nad 24 °C so povprečje let; poletje je povprečje junija, julija in avgusta v primerjavi s celico pred Križem (45,73 S, 13,68 V). Satelit meri površje na odprtem, plaža obrežje: podatkov ne mešamo.

Okvirni davki in stroški

Stroški nakupa (enkratni)

Provizija TriesteVillas: ≈ 120.000 €+ DDV
Notar: ≈ 3.700-7.300 €ocena, z DDV in stroški

Stanovanjski kredit za to nepremičnino

9.479 €na mesec

za kredit 2.100.000 € (70 % cene) za 30 let: 360 mesečnih obrokov s fiksno obrestno mero

TAN: 3,54 %; nominalna letna obrestna mera
EOM (TAEG): 3,66 %; skupni letni strošek, s stroški

Prva ocena, pripravljena s pomočjo umetne inteligence na podlagi uradnih podatkov: ni ponudba kredita. Znesek, obrestno mero in pogoje določi banka po lastni presoji.

TAN: povprečje stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero nad 10 let, sklenjenih v Italiji, za avgust 2026 (začasni podatek): ECB, podatki Banke Italije.

Vodnik: hipotekarni kredit v Italiji za nerezidente

Kupcem s prebivališčem v tujini italijanske banke običajno posodijo 50-60 % vrednosti: »Živim v tujini« preračuna znesek.

Kako računamo

Obrestna mera

To je povprečna obrestna mera stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero nad 10 let, sklenjenih v Italiji v mesecu, ki jo Banka Italije zbere pri bankah, ECB pa objavi približno pet tednov pozneje (usklajena statistika MIR). CRM TriesteVillas jo prenese vsako noč: ko izide nov mesec, se številka tukaj sama posodobi. Za fiksno obrestno mero se uporabljajo pogodbe z enako dobo fiksnosti (do 5 let, od 5 do 10, nad 10), za variabilno pogodbe z variabilno obrestno mero. Objavljena vrednost je letna obrestna mera z obrestnimi obrestmi, brez stroškov: za mesečni obrok postane nominalna obrestna mera, TAN = 12 × ((1 + mera)^(1/12) - 1). Zadnji podatek: avgust 2026, začasen.

V enem letu se je to povprečje spremenilo z 3,31 % (avgust 2025) na 3,60 % (avgust 2026).

Ponudbe meseca so lahko drugačne: najboljše so pogosto pod povprečjem, s pogoji (polog, energijski razred, jamstva, zavarovanja). Zato lahko obrestno mero zgoraj spremenite.

Obrok

Anuitetno odplačevanje z enakimi obroki: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), kjer je C glavnica, i TAN, deljen z 12, in n število obrokov.

EOM (TAEG)

Letni strošek celotnega kredita, izračunan z denarnimi tokovi evropske direktive: poleg obresti stroški, ki se običajno plačajo banki in državi. Nadomestni davek 0,25 % (5.250 €), stroški odobritve 1.000 € (predpostavka), cenitev 350 €, požarno zavarovanje 473 € na leto, stroški obroka 3 € na mesec. Notarski stroški niso vključeni v EOM, kot določa zakon (člen 120-quinquies italijanskega bančnega zakona): zajeti so v lastnih sredstvih ob podpisu. Za primerjavo: povprečna EOM stanovanjskih kreditov, sklenjenih v Italiji, za avgust 2026 je bila 3,99 %.

Lastna sredstva ob podpisu

Polog, davki ob nakupu, ocenjeni za to nepremičnino v izbranem primeru, provizija agencije z DDV, stroški kredita ob podpisu in notar za nakup in za kredit. Notar je naša ocena v razponu, ne predračun: od leta 2012 se plačilo dogovori z notarjem, ki pred naročilom, po pregledu dokumentov, da pisni okvirni predračun. Banka posodi na vrednost iz svoje cenitve: če je cenitev nižja od cene, se zmanjša kredit, ne cena.

Dohodek

Pravilo tretjine je iz vodnika Banke Italije za potrošnike: previdnostna mera za vzdržen obrok, ne merilo, po katerem banka odloča. Vsaka banka sama oceni dohodek, izdatke, starost in zavarovanja.

Kaj ni

Ni ponudba kredita ne svetovanje. TriesteVillas ni banka, ni kreditni posrednik ne kreditni zastopnik in ni primerjalnik kreditov. Ta kalkulator, izdelan s pomočjo umetne inteligence, naredi prvo oceno na podlagi uradnih podatkov in tu opisanih pravil; računa se v brskalniku in nič se ne shrani.

Viri

Obrestne mere posodobljene 20. 10. 2026.

Lokacija

Približna lokacija na območju. Točen naslov sporočimo na zahtevo.

Kako smo pri teh fotografijah uporabili umetno inteligenco

Z umetno inteligenco smo uredili 5 od 26 fotografij; spremembe so označene na fotografiji. Ogled ostaja edino merilo.

Kako smo jih uredili

Oglas ima 26 fotografij: to so posnetki otoka in casonov, tradicionalnih lagunskih hiš. 5 od 26 je bilo retuširanih z orodjem Clean Up v aplikaciji Apple Photos, ki uporablja generativno umetno inteligenco, za odstranitev predmetov; preostalih 21 ni bilo obdelanih z umetno inteligenco. Nobena ni simulacija: dodan ni bil noben predmet. Odstranjeno je bilo: črna jakna, obešena na stol, na dveh fotografijah; nahrbtnik, naslonjen na starinsko omaro; košara; oranžna vrv, obešena na omari; pripomoček za čiščenje in brisalec tal; dva zložljiva stola in lesen ležalnik; dva raztresena predmeta na spodnjem robu kadra; v ozadju ene fotografije moški pri delu ob lestvi.

Z vrat omare sta bili izbrisani tudi dve narisani lobanji. Kjer je bil predmet odstranjen, tisto, kar je zakrival, ni bilo fotografirano: rekonstruiral ga je model, tako da je videti verodostojno. Tako so bili rekonstruirani del stola ter za odstranjenimi stoli in moškim tlak in vrt; ob lestvi ima rekonstrukcija vidne napake.

Na 2 fotografijah so bile svetloba in barve posvetljene kot pri običajni obdelavi fotografij; na tretji, ki je bila tudi poravnana in obrezana, močno, tako da so tla videti svetlejša kot na posnetku. Primerjava vsake fotografije z izvirnikom ni pokazala drugih sprememb. Izvirne neobdelane fotografije so na voljo na zahtevo; ogled ostaja edino merilo za dejansko stanje nepremičnine.

Kako uporabljamo umetno inteligenco →