N. 0103 · Friuli Venezia Giulia
Isola privata 35.000 m² a Grado
3.000.000 €
Classe energetica A226 foto
Mutuo9.536 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,59% · TAEG 3,71%CalcolaIsola privata 35.000 m² a Grado
Friuli Venezia Giulia, Grado
3
Tre casoni, ognuno un edificio a sé
Due su due livelli e uno a un solo piano, ciascuno con il proprio attestato energetico.
Dagli attestati energetici, depositati il 10 aprile 2025.
Video
Casa green · Classe A
Nella fascia più alta della scala energetica
Lo dicono i 3 attestati di prestazione energetica depositati, uno per unità: tutti in classe A.
Dove sta sulla scala
- A4
- A3
- questa casaA2
- A1
- B
- C
- D
- E
- F
- G
La classe confronta la casa con un edificio di riferimento della stessa forma e nello stesso luogo, costruito coi requisiti del 2019-2021 e con impianti standard. In classe A2 la casa usa fra il 60 e l'80% dell'energia non rinnovabile di quell'edificio; una casa in classe G ne usa più di tre volte e mezzo tanto.
- Unità di 62 m²A263,04 kWh/m² anno57% rinnovabilebassaalta
- Unità di 56 m²A252,09 kWh/m² anno64% rinnovabilebassaalta
- Unità di 20 m²A283,07 kWh/m² anno63% rinnovabilebassaalta
In Italia, delle abitazioni certificate nel 2024, circa 15 su 100 sono in classe A.
Fonte: ENEA–CTI, Rapporto annuale sulla certificazione energetica degli edifici 2025, sintesi, p. 8. Classi: DM 26/06/2015, Linee guida, Allegato 1, Tabella 2.
Casa sull'acqua
Intorno, l'acqua della laguna.
La riva della laguna a circa 20 metri
Tutte le case sull'acquaCome lo sappiamo
Il 15 maggio 2025 il drone ha fatto il giro completo dell'isola a settanta metri, guardando sempre il centro: il bosco di pini che la chiude come un anello, il lago interno con la piattaforma sulle palafitte, i campi, le case, e intorno la laguna fino a Grado. Foto vere del drone (DJI Mini 3), 15 maggio 2025: nessun modello generativo, solo ridimensionate. Il lato è calcolato dalla posizione del drone rispetto al centro del giro.
Caratteristiche immobile
- Classe energetica · unità di 62 m²
- A2 · 63,04 kWh/m² anno
- Indice rinnovabile (EPgl,ren) · unità di 62 m²
- 83,2 kWh/m² anno
- Prestazione energetica del fabbricato · unità di 62 m²
- Inverno: bassa · Estate: alta
- Classe energetica · unità di 56 m²
- A2 · 52,09 kWh/m² anno
- Indice rinnovabile (EPgl,ren) · unità di 56 m²
- 91,85 kWh/m² anno
- Prestazione energetica del fabbricato · unità di 56 m²
- Inverno: bassa · Estate: alta
- Classe energetica · unità di 20 m²
- A2 · 83,07 kWh/m² anno
- Indice rinnovabile (EPgl,ren) · unità di 20 m²
- 139,78 kWh/m² anno
- Prestazione energetica del fabbricato · unità di 20 m²
- Inverno: bassa · Estate: alta
Descrizione
Trentacinquemila metri quadrati di laguna, tutti privati. A tre minuti di barca dal porto di Grado si raggiunge quest'isola di oltre 35.000 mq, dove una valle da pesca ancora attiva convive con un paesaggio naturale rimasto intatto. Il nucleo abitativo è formato da tre casoni, recuperati di recente con un intervento attento alla loro identità.
La distribuzione è pensata per la privacy. Un casone accoglie la zona giorno con la camera padronale; gli ambienti notte, indipendenti, hanno ciascuno il proprio bagno; il terzo ospita cucina e sala da pranzo. Fuori, uno spazio ombreggiato per pranzare all'aperto o fermarsi a guardare la laguna e il profilo di Grado sullo sfondo.
Vi si arriva solo dall'acqua, con approdo al molo privato.
Prestazione energetica. Ogni casone ha il proprio attestato (APE): tutti e tre sono in classe A2 e validi fino al 10/04/2035. Riscaldamento e raffrescamento con pompe di calore elettriche aria-aria. Per ciascuno, in kWh/m² anno, l'indice di prestazione energetica globale non rinnovabile (EPgl,nren) e quello rinnovabile (EPgl,ren), e la prestazione energetica del fabbricato d'inverno e d'estate.
Casone su due livelli, 62 m² utili riscaldati: classe A2, EPgl,nren 63,04, EPgl,ren 83,20; prestazione del fabbricato bassa d'inverno, alta d'estate (APE n. 3100900018825).
Casone su due livelli, 56 m² utili riscaldati: classe A2, EPgl,nren 52,09, EPgl,ren 91,85; prestazione del fabbricato bassa d'inverno, alta d'estate (APE n. 3100900019225).
Casone di un solo piano, 20 m² utili riscaldati: classe A2, EPgl,nren 83,07, EPgl,ren 139,78; prestazione del fabbricato bassa d'inverno, alta d'estate (APE n. 3100900019125).
Prezzo: 3.000.000 di euro.
Il mare intorno all'isola, misurato
La laguna e il mare aperto
L'isola sta nella laguna, e l'acqua che la circonda non è quella del mare aperto: è bassa, in primavera si scalda prima e a fine estate si raffredda prima. L'ARPA la misura in due punti vicini, in laguna all'Isola Volpera, a circa tre chilometri, e in mare aperto alla Fosa, a due chilometri e mezzo: per l'Agenzia europea dell'ambiente sono «eccellenti» tutti e due, in ognuna delle ultime undici stagioni. Nei giorni in cui l'ARPA ha preso l'acqua in tutti e due i punti, a maggio la laguna era più calda del mare 9 volte su 9, a settembre più fredda 11 volte su 11. Nel grafico la linea è il mare aperto davanti a Grado visto dal satellite, d'estate 0,4 gradi più caldo del mare davanti a Trieste e sopra i 24 gradi 74 giorni l'anno; i punti sono la laguna, presa all'Isola Volpera a ogni prelievo.
Come lo sappiamo
Prelievi e temperature in spiaggia: ARPA FVG, punti IT006031009007 «Grado - Isola Volpera» in laguna (104 prelievi) e IT006031009010 «Grado - La Fosa Ovest» in mare aperto (102 prelievi), open data Regione FVG 2010-2026; la temperatura in spiaggia c'è fino al 2025. Laguna e mare a confronto: i 67 giorni in cui l'ARPA ha preso la temperatura in tutti e due i punti. Classi: Agenzia europea dell'ambiente 2015-2025; stagione 2026, delibera della Regione FVG n. 1855 del 19 dicembre 2025. Temperatura del mare mese per mese: NASA JPL MUR SST, media giornaliera 2003-2025 della cella di mare aperto davanti a Grado (45,66 N, 13,37 E); i giorni sopra i 24 °C sono la media degli anni; l'estate è la media di giugno, luglio e agosto, confrontata con la cella davanti a Santa Croce (45,73 N, 13,68 E). Il satellite misura la superficie al largo, la spiaggia la riva: i due dati non si mescolano.
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 120.000 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 3.700-7.300 €stima, IVA e spese comprese
Il mutuo per questa casa
9.536 €al mese
per un mutuo di 2.100.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,59%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,71%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia a settembre 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo in Italia da non residente
Chi compra
Agevolazioni possibili
Molte banche scontano il tasso per le case in classe A o B: di solito 0,20 punti (da 0 a 0,46 nelle offerte di ottobre 2026), a volte senza spese di istruttoria. È un'iniziativa delle banche, non un incentivo pubblico: classi ammesse e sconto cambiano da banca a banca.
- Rata mensile
- 9.536 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 1.333.010 €
- Totale dovuto
- 3.454.865 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- almeno 1.060.100 € - 1.067.500 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 28.608 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo900.000 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)non indicate nella scheda
- Provvigione con IVA146.400 €
- Spese del mutuo6.600 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)7.060 € - 14.510 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: settembre 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (settembre 2025) a 3,65% (settembre 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (5.250 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 473 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia a settembre 2026 era 4,05%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
- Mutui green: confronto di ottobre 2026
Tassi aggiornati al 03/11/2026.
Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto
5 foto su 26 modificate con l'AI, con le modifiche indicate sulla foto. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
Le 26 fotografie di questo annuncio sono scatti dell'isola e dei casoni. 5 delle 26 sono state ritoccate con lo strumento Ripulisci (Clean Up) di Apple Foto, che usa l'intelligenza artificiale generativa, per togliere oggetti; le altre 21 non sono passate dall'intelligenza artificiale. Nessuna è una simulazione: non sono stati aggiunti oggetti. Sono stati tolti: una giacca nera appesa a una sedia, in due foto; uno zaino appoggiato a un armadio antico; un cesto; una corda arancione appesa a un armadio; un attrezzo per le pulizie e una scopa lavapavimenti; due sedie pieghevoli e una sedia a sdraio in legno; due oggetti sparsi in basso nell'inquadratura; sullo sfondo di una foto, un uomo al lavoro accanto a una scala.
Sulle ante di un armadio sono stati cancellati anche due teschi disegnati. Dove un oggetto è stato tolto, ciò che nascondeva non è stato fotografato: l'ha ricostruito il modello, in modo plausibile. Così sono ricostruiti una parte di una sedia e, dietro le sedie e l'uomo tolti, il pavimento e il giardino; vicino alla scala la ricostruzione ha imperfezioni visibili.
In 2 foto luce e colori sono stati schiariti come in un normale ritocco fotografico; in una terza, anche raddrizzata e ritagliata, sono stati schiariti in modo marcato e il pavimento appare più chiaro che nello scatto. Il confronto di ogni foto con il suo originale non ha trovato altri cambiamenti. Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.
Come usiamo l'AI →Richiedi una visita privata
Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
Avete una casa da queste parti?
E la vostra, quanto vale oggi?
Non chiedetelo a un portale: chiedetelo a chi vende case di pregio a Trieste e sa chi le cerca. In dodici mesi ci hanno scritto 777 persone per comprare casa qui. Basta un numero, vi richiamiamo noi.
Un esempio: su una casa da 3.000.000 €, sbagliare il prezzo del 5% vuol dire 150.000 €. Un parere in più costa un caffè.
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Non è quella giusta?
Una parte di ciò che trattiamo non va mai online: proprietari discreti, anteprime di cantiere, collaborazioni riservate.
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