N. 5254 · Friuli Venezia Giulia
Piano intero con terrazza tutt'intorno, Via Vittorio Veneto
Via Vittorio Veneto, Friuli Venezia Giulia, Gorizia
400.000 €
Appartamento · 239 m² · 4 camere · 2 bagni · 4° pianoClasse energetica B44 foto
Mutuo1.264 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,54% · TAEG 3,72%CalcolaPiano intero con terrazza tutt'intorno, Via Vittorio Veneto
Via Vittorio Veneto, Friuli Venezia Giulia, Gorizia
Tour 3D
Il piano intero, stanza per stanza
Il palazzo, aperto
Il quarto piano di una torre, tutto intero
Scorrete: dalla città si arriva al quarto piano, la torre che gli sta sopra si solleva e lascia vedere la casa; poi si scende in cantina, si sale in soffitta e si torna alla vetrata del salone.
Come è fatto. È un plastico, non un disegno di progetto. Forma e proporzioni della torre vengono dalle nostre riprese col drone del 20/10/2026, elaborate anche per fotogrammetria, e dall'altezza scritta nella Carta tecnica regionale. Terreno: DTM a 1 m del rilievo LiDAR © Regione Autonoma Friuli Venezia Giulia (IODL 2.0) e, oltre confine, dati Terrarium; immagine del suolo: ortofoto della Regione (CC BY 4.0); edifici intorno: OpenStreetMap (ODbL); alberi: misurati sulle nostre riprese e sul tour 3D vicino alla torre, più lontano High Resolution Canopy Height di Meta e World Resources Institute (CC BY 4.0). La casa è la scansione del nostro tour 3D dello stesso giorno. La posizione di cantina, box e vano scala è indicativa.
Le superfici
Più terrazza che casa
La terrazza misura 256 m² lordi: più della casa che circonda, che ne ha 208. Poi la cantina all'interrato e, al 15° piano, la soffitta col suo terrazzino. Qui sotto, in scala.
208 m²
la casa, lorda
256 m²
la terrazza tutt'intorno, lorda
15 m²
la cantina
16 m²
la soffitta, 15° piano
12 m²
il terrazzino della soffitta
L'area dei quadrati è proporzionale ai metri quadri. Casa e terrazza: superficie lorda; cantina, soffitta e terrazzino: le misure della dichiarazione al catasto del 2024. La superficie catastale dell'abitazione, calcolata coi criteri del DPR 138/1998, che contano la terrazza solo in parte, è di 239 m²; quella utile riscaldata è di 177,77 m² (attestato di prestazione energetica).
La foto vera, i nomi calcolati
Il Castello davanti, i monti dietro
Dalla terrazza, verso nord-est: il colle del Castello e, dietro, i monti oltre il confine. I nomi li ha messi il calcolo, non l'occhio, partendo dal punto e dalla direzione dello scatto. Accendete il profilo calcolato: le due linee coincidono.
Foto vera del 20/10/2026, solo colori corretti · nomi calcolati
Come è fatto: la posizione è il punto della terrazza da cui è stata scattata la foto, l'angolo nord; direzione e campo visivo vengono dal far combaciare il profilo della foto con quello calcolato, e il campo che ne esce coincide entro il 3% con quello della fotocamera. Un luogo ha il nome solo se da lì sta sopra il profilo di terreno ed edifici. La foto è del 20/10/2026 alle 11:57, a cielo coperto; solo i colori sono corretti, con la stessa tabella della ripresa in testa alla pagina.
L'orizzonte, misurato
Quattro lati, quattro vedute
La terrazza gira intorno al piano, e ogni lato guarda da un'altra parte. Il nastro qui sotto è l'orizzonte calcolato da quel lato, coi nomi dei soli luoghi che da lì si vedono; gli alberi intorno al palazzo sono misurati, e contano. Scegliete il lato; l'ultimo tasto sale al terrazzino della soffitta, al 15° piano.
- 740 m
- dal salone al Castello, in linea d'aria
- 2°
- fra l'asse della vetrata del salone e il Castello: è di fronte
- 29,7 m
- l'altezza dei due cedri più alti sul lato della strada, misurata: le cime arrivano all'ottavo piano
Come è fatto. Il terreno viene dai modelli digitali a 1 e 10 m del rilievo LiDAR © Regione Autonoma Friuli Venezia Giulia (licenza IODL 2.0) e, fuori regione, dai dati Terrarium; gli edifici e i nomi dei luoghi da OpenStreetMap (ODbL), con le altezze della Carta tecnica regionale. Tetti e alberi entro 57 m dalla torre sono misurati sulle nostre riprese col drone e sul tour 3D; più lontano gli alberi vengono da High Resolution Canopy Height (Meta e World Resources Institute; CC BY 4.0; dati del 2018). Gli alberi contano come pareti piene: d'inverno, fra i rami, si vede qualcosa di più. L'occhio sta 1,6 m sopra il pavimento; nel conto entrano la curvatura terrestre e la rifrazione. Un nome compare solo per i luoghi che, da quel lato, superano il profilo. Questo è un calcolo: per sapere che cosa si vede davvero, si viene a vedere.
Il sole sulla terrazza
Il sole fa il giro, la terrazza anche
La terrazza gira col sole: il lato sud-est lo ha dal mattino al primo pomeriggio, quello a nord-ovest il pomeriggio, e quello sul cortile, a sud-ovest, ne ha più di tutti, quasi 9 ore all'equinozio. Il 21 giugno un tratto di terrazza al sole c'è fra le 05:46 e le 20:26; il 21 dicembre fra le 08:30 e le 16:18, e il lato che ne ha di più è quello a sud-est, con 5,2 ore. Sul lato della strada crescono due cedri di quasi 30 metri, con le cime all'altezza dell'ottavo piano; il lato del Castello, a nord-est, è il più fresco della terrazza. Il terrazzino della soffitta, al 15° piano, sopra tutti gli alberi, ha sole dal primo pomeriggio al tramonto. Sul quadrante si scelgono il giorno e l'ora, e si vede da che parte sta il sole.
Come è fatto. Le ore del testo vengono dal calcolo della posizione del sole (algoritmo del NOAA, con la rifrazione) contro l'orizzonte vero di ogni punto della terrazza, fatto di monti, palazzi e alberi, con quelli vicini misurati sulle nostre riprese col drone, e contro l'ombra della casa stessa e della torre che le sta sopra: un punto ha il sole quando vede il bordo del disco. Gli alberi contano come pareti piene: d'inverno fra i rami passa qualche raggio in più. Il quadrante usa lo stesso calcolo nei giorni dei tasti; negli altri giorni, più semplice, mostra la direzione del sole sull'orizzonte piatto e accende i lati che gli stanno di fronte, senza ombre. Le direzioni dei lati vengono dal contorno dell'edificio su OpenStreetMap, quelle dei monti da OpenStreetMap.
La stessa ripresa
Il giorno delle riprese, e col cielo sereno
Le riprese sono del 20/10/2026, sotto un cielo coperto, col temporale in arrivo. Trascinate il cursore: dall'altra parte c'è la stessa foto col cielo di una giornata limpida, simulato con l'intelligenza artificiale; la luce sulla torre resta quella del giorno delle riprese.
Il giro completo
Intorno alla torre, in una ripresa sola
Il drone gira tutto intorno al palazzo: i tetti di Gorizia, il colle del Castello, i monti a nord e a est, la pianura a sud-ovest. Sono 98 secondi di volo vero, qui accelerati.
Ripresa dal vero · senza AI · Ripresa vera del 20/10/2026, cielo coperto · solo colori corretti, nessuna intelligenza artificiale
Quanto è vicino
A piedi: il corso in 8 minuti, il confine in 33
Dalla torre si va a piedi in Corso Italia in 8 minuti, al Duomo in 10, in piazza della Vittoria in 14, al Castello in 17, in salita. In 33 minuti si è in piazza della Transalpina, sul confine: dall'altra parte c'è Nova Gorica. Nella rosa ogni meta sta nella sua direzione vera; più è lontana dal centro, più è lungo il tragitto in auto.
Scuole e scienza
- Università di Udine, Santa Chiara2 min16 min a piedi
- Università di Trieste, sede di Gorizia3 min18 min a piedi
La città
- Corso Italia · Teatro Verdi1 min8 min a piedi
- Duomo1 min10 min a piedi
- Piazza della Vittoria2 min14 min a piedi
- Castello di Gorizia3 min17 min a piedi
Il confine
- Stazione di Nova Gorica4 min34 min a piedi
- Piazza della Transalpina, il confine4 min33 min a piedi
- Nova Gorica, il centro6 min
Il mare
- Grado46 min
- Lignano Sabbiadoro1 h 05
Le colline del vino
- San Floriano del Collio8 min
- Šmartno, nel Brda17 min
- Cormons20 min
La montagna
- Tarvisio1 h 33
- Kranjska Gora2 h 06
Ospedali
- Ospedale San Giovanni di Dio5 min25 min a piedi
Partire
- Stazione di Gorizia Centrale3 min24 min a piedi
- Raccordo autostradale A346 min
- Aeroporto di Trieste29 min
- Udine42 min
- Trieste, Piazza Unità50 min
- Lubiana1 h 19
- Aeroporto di Venezia1 h 27
Tempi calcolati dalla casa il 21/10/2026 con OSRM (servizio routing.openstreetmap.de, dati OpenStreetMap), a traffico libero: sono il minimo, senza code né parcheggio. A piedi solo le mete entro 35 minuti.
Prima di venire
La città, coi suoi conti
Chi compra questa casa compra anche Gorizia. Nella guida abbiamo raccolto, con le fonti, quello che serve per decidere se viverci: quanto costano le case rispetto a Trieste, a Udine e oltre confine, quanto sole c'è in un anno, quanto distano il mare, gli aeroporti e Lubiana, come funzionano sanità e imposte per chi arriva da un altro Paese. E dove i conti non tornano.
Leggi la guida →Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Appartamento
- Superficie
- 239 m²
- Locali
- 5+
- Camere da letto
- 4
- Bagni
- 2
- Piano
- 4
- Classe energetica
- B · 117,44 kWh/m² anno
- Indice rinnovabile (EPgl,ren)
- 8,58 kWh/m² anno
- Prestazione energetica del fabbricato
- Inverno: bassa · Estate: bassa
- Stato
- Ottimo / Ristrutturato
- Cucina
- A vista
- Terrazzo
- Sì
- Giardino
- false
- Piani edificio
- 17
- Ascensore
- Sì
- Box / posti auto
- Box auto nel cortile del palazzo, compreso nella vendita.
- Riscaldamento
- Centralizzato
›La descrizione completa
Al quarto piano la torre di Via Vittorio Veneto si stringe sopra il suo basamento e lascia un piano intero libero sui quattro lati. È questa casa: 239 m² catastali, con una terrazza di 256 m² che le gira tutt'intorno, più grande della casa stessa. Dall'ingresso si va dritti alla vetrata del salone; oltre la vetrata, a 740 metri in linea d'aria, c'è il Castello di Gorizia, e dietro il Castello i monti del confine: il Sabotino, il Monte Santo, il San Gabriele.
La zona giorno è aperta: soggiorno, angolo studio e cucina a vista con penisola, più un locale lavanderia. Le camere sono quattro, una delle quali grande, ricavata unendone due; i bagni sono due, entrambi con finestra. La casa è stata ripresa per intero nel 2024: pareti ridipinte, pavimenti levigati, porte e serramenti nuovi. Il parquet c'è in soggiorno e in tre camere, in due a spina di pesce; cucina e bagni sono in ceramica. I locali sono alti 2,95 m.
Al riscaldamento centralizzato del palazzo si affianca una pompa di calore Daikin del 2023, con cinque split, che d'estate raffresca; l'acqua calda viene da uno scaldacqua a gas autonomo, anch'esso del 2023. Classe energetica B.
Con la casa si vendono una cantina con finestra all'interrato, una soffitta al 15° piano con un terrazzino scoperto di 12 m², e un box auto nel cortile del palazzo. Il palazzo è del 1960: 17 piani fuori terra, tre ascensori.
Il centro si raggiunge a piedi: Corso Italia in 8 minuti, piazza della Vittoria in 14, la stazione in 24; in 33 si è in piazza della Transalpina, sul confine con Nova Gorica. L'aeroporto di Trieste è a circa mezz'ora d'auto.
Libera subito.
Una nota: nella camera grande una parte del parquet vicino alla porta-finestra e lungo la parete accanto è sollevata, perché durante un temporale una porta-finestra era rimasta aperta ed è entrata acqua. Il parquet di quella zona va sostituito; nel tour 3D e nelle foto si vede com'è oggi.
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Imposte prima casa
- ≈ 2.573 €
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 16.000 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 2.100-4.100 €stima, IVA e spese comprese
- Totale indicativo chiavi in mano
- ≈ 424.100 € – 426.200 €
Stima indicativa: il conto esatto si fa insieme, voce per voce.
Il mutuo per questa casa
1.264 €al mese
per un mutuo di 280.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,54%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,72%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia ad agosto 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo in Italia da non residente
Chi compra
Agevolazioni possibili
Molte banche scontano il tasso per le case in classe A o B: di solito 0,20 punti (da 0 a 0,46 nelle offerte di ottobre 2026), a volte senza spese di istruttoria. È un'iniziativa delle banche, non un incentivo pubblico: classi ammesse e sconto cambiano da banca a banca.
La Regione garantisce la parte oltre l'80%, fino a 42.500 €: su questa casa il mutuo può arrivare all'88% del valore (al 100% fino a 170.000 €). Per chi risiede in FVG da 24 mesi, ha un reddito da lavoro e non ha altre case; mutuo da 10 a 30 anni, fino a 150 mq utili, classe energetica almeno F; si chiede a una banca convenzionata prima del rogito.
- Rata mensile
- 1.264 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 175.000 €
- Totale dovuto
- 460.020 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- 147.900 € - 152.000 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 3.792 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo120.000 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)2.573 €
- Provvigione con IVA19.520 €
- Spese del mutuo2.050 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)3.770 € - 7.830 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: agosto 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (agosto 2025) a 3,60% (agosto 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (700 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 63 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia ad agosto 2026 era 3,99%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Garanzia integrativa sul mutuo: Regione FVG
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
- Mutui green: confronto di ottobre 2026
Tassi aggiornati al 20/10/2026.
Dotazioni
- Terrazza
- Cantina
- Box auto
- Ascensore
- Aria condizionata
- Ristrutturato
- Vista panoramica
- Vicino al centro
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto
18 foto su 44 modificate con l'AI, con le modifiche indicate sulla foto. I difetti sono lasciati visibili. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
Tutte le fotografie sono del 20 ottobre 2026, una giornata coperta con un temporale in arrivo: 21 sono tratte dal tour virtuale 3D della casa, scansionato quel giorno (istantanee del tour e inquadrature ricavate dai suoi panorami a 360 gradi), le altre 23 sono riprese col drone (foto e fotogrammi dei video) e scatti col telefono. In 18 delle 44 fotografie un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google, usato tramite la piattaforma Higgsfield) è servito a una sola cosa: togliere, in zone delimitate, oggetti mobili e, per riservatezza, alcune persone. Sono stati tolti zerbini, lampade, due teiere, un panno, un comò, una scala, assi, scatoloni, un telo, una rete a doghe e una confezione di pavimento, il necessario di un bagno, fioriere con piante secche, uno stendino, un contenitore, una tavola appoggiata al muro e un ramo secco.
Nomi sulle cassette delle lettere, una targa e alcuni riflessi sono stati sfocati, senza intelligenza artificiale. Sono stati lasciati di proposito i divani e le lampade del salotto, la lampada di carta della camera grande, il tappeto del corridoio, la scatola di listelli della camera grande, il tubo sotto il rubinetto della lavanderia e le cose della cantina. Dove qualcosa è stato tolto, ciò che nascondeva non era stato fotografato: l'ha ricostruito il modello, in modo plausibile; vale anche per un tratto di parapetto in vetro della terrazza, per il rubinetto e il ripiano di un bagno e, sulla terrazza, per un tratto di pavimento con una crepa sotto il ramo tolto.
Non è stato modificato nient'altro: dimensioni, aperture, pavimenti, infissi, impianti, finiture e vedute, Castello compreso, sono quelli fotografati, e nessun difetto è stato nascosto: il parquet sollevato della camera grande, le macchie e le crepe del pavimento della terrazza, il parapetto annerito del terrazzino al quindicesimo piano e le macchie della cantina sono come sono. Il cielo di tutte le fotografie è quello vero di quel giorno. Luce e colori sono stati corretti come in un normale ritocco fotografico: le riprese dal drone, le vedute e la terrazza con una stessa correzione uniforme, che schiarisce le ombre (le macchie della terrazza sono un po' meno scure che nella ripresa, ma ci sono tutte); gli interni con una finitura più calda; parti comuni, cantina e box con una finitura locale.
Le fotografie originali sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale della casa.
Come usiamo l'AI →Richiedi una visita privata
Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
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Una parte di ciò che trattiamo non va mai online: proprietari discreti, anteprime di cantiere, collaborazioni riservate.
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