Barcola-Miramare

Appartamento con terrazza a Barcola

Via del Cerreto, Barcola-Miramare, Trieste

585.000 €

Appartamento · 132 m² · 2 camere · 2 bagni · 2° piano27 foto

Mutuo1.848 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,54% · TAEG 3,70%Calcola

Via del Cerreto, Barcola-Miramare, Trieste

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La casa in tre numeri

≈ 56 m²
Le terrazze, intorno al soggiorno
La terrazza principale corre su due lati, lungo il soggiorno, con le tende da sole; dal lato della cucina c'è un secondo balcone.
Somma dei poggioli nel progetto originale del 1975, una pianta del costruttore e non un rilievo.
≈ 100 m
Dalla porta al lungomare di Barcola
Viale Miramare è a un centinaio di metri, poco più in basso. Il porticciolo di Barcola, riqualificato e inaugurato nell'aprile 2026, è a tre o quattro minuti a piedi.
Percorsi a piedi misurati su OpenStreetMap; i tempi non contano la salita del ritorno.
1975
Il progetto originale aveva tre camere
La casa è stata realizzata con due camere e un soggiorno più ampio. Una terza si può ricavare riprogettando gli spazi sulle superfici minime di oggi, con la pratica edilizia.
In galleria ci sono la planimetria attuale e la pianta del 1975, con la terza stanza evidenziata.

Dal drone, 69 m sopra il punto di partenza

Dal drone, 68 m sopra il punto di partenza

Dal drone, 37 m sopra il punto di partenza

Dal drone, 21 m sopra il punto di partenza

Dal drone, 12 m sopra il punto di partenza

Dal drone, 9 m sopra il punto di partenza

Barcola, dal vero

Scendendo verso il mare di Barcola

↓ Scorri: il drone scende

+9 msopra il punto di partenza

A nove metri: il mare fra gli alberi e il campanile.

Il drone scende sopra Via del Cerreto: dall'alto le palazzine fra gli alberi e i giardini; più giù, verso il mare, il sole sull'acqua e il campanile di San Bartolomeo, a settantacinque metri dalla casa. Foto vere del drone (DJI Mini 3): nessun modello generativo, solo ridimensionate. Le quote sono quelle che il drone registra in ogni scatto, rispetto al punto da cui è partito; la distanza dalla chiesa è in linea d'aria, da OpenStreetMap.

Le superfici, in scala

Dentro 105 m², fuori 56

Nel progetto del 1975 le terrazze sono più della metà della superficie utile dell'alloggio. Qui sotto, in scala.

≈ 105 m²

la casa, superficie utile

≈ 56 m²

le terrazze e il balcone

4,3 m²

la cantina

Superfici del progetto originale, pianta del costruttore e non rilievo; al catasto 121 m² coperti e 132 con le terrazze in quota. Le superfici dei quadrati sono proporzionali ai metri quadri.

Tour 3D

Visita la casa adesso

Su questa casa, sulle altre del sito o sul comprare a Trieste: chiedete pure. Risponde Claude, il concierge AI di TriesteVillas — può sbagliare, e lo dice. Le conversazioni sono registrate e possono essere rilette dal team.

Caratteristiche immobile

Tipologia: Appartamento
Superficie: 132 m²
Locali: 4
Camere da letto: 2
Bagni: 2
Piano: 2

Classe energetica: Non ancora indicata
Stato: Buono / Abitabile
Cucina: Abitabile
Terrazzo: Sì
Balcone: Sì
Giardino: Condominiale
Ascensore: Sì
Box / posti auto: Posto auto nell'autorimessa condominiale (C/6, 14 m²), compreso nel prezzo.
Riscaldamento: Centralizzato

Descrizione

Barcola, a due minuti a piedi dal lungomare. Al secondo piano di una palazzina residenziale servita da ascensore, immersa nel verde di cedri e alberi ad alto fusto, un appartamento di 121 m² catastali coperti, circondato su due lati da una terrazza di circa 56 m².

La terrazza

È il cuore della casa. Corre lungo il soggiorno e prosegue sotto le fronde di un grande cedro; le tende da sole la rendono vivibile anche nelle ore più calde, e le grandi porte finestre in legno la aprono sull'interno. Dal lato della cucina, un secondo balcone.

Gli interni

All'ingresso, un pavimento in marmo con intarsio a rombi. Il soggiorno è un ambiente unico di grandi dimensioni, con libreria a parete e luce su più lati. Seguono la cucina separata, oggi vuota e pronta da arredare, due camere da letto con armadi a muro e due bagni, entrambi finestrati. Marmo nell'ingresso e nel soggiorno, parquet nella zona notte, dove un corridoio attrezzato con armadiature a tutta altezza distribuisce le stanze.

La terza camera

Il progetto originale del 1975 prevedeva tre camere; l'appartamento è stato realizzato con due camere e un soggiorno più ampio, che occupa lo spazio della terza. Chi desidera tre camere può ricavarla con una nuova distribuzione degli spazi, progettata sulle superfici minime richieste oggi (9 m² per una camera singola) e con la relativa pratica edilizia. Nella galleria trovate sia la planimetria attuale sia la pianta d'epoca, con la terza stanza evidenziata.

Con lo studio Metroarea

Gli architetti dello studio Metroarea, partner di TriesteVillas, stanno già preparando per questo appartamento i preventivi di ammodernamento, e possono prendere in mano anche la nuova ripartizione degli spazi, dalla terza camera alla cucina. Il loro lavoro con noi è raccontato qui: triestevillas.com/ristruttura

Pertinenze e impianti

Cantina al piano terra e posto auto nell'autorimessa condominiale, entrambi compresi nel prezzo. Riscaldamento centralizzato con contabilizzazione dei consumi e acqua calda centralizzata.

Le superfici

Secondo il progetto originale, circa 105 m² calpestabili e circa 56 m² di terrazze. Al catasto: 121 m² di superficie coperta, 132 m² comprese in quota le terrazze.

Vivere a Barcola

Viale Miramare è a un centinaio di metri. In pochi minuti a piedi si arriva al porticciolo di Barcola, riqualificato e riaperto nell'aprile 2026, con le sue barche; ai circoli di canottaggio che si affacciano sul lungomare, dalla Nettuno, fondata nel 1904, alla Saturnia e al Circolo Marina Mercantile; alla Società Velica di Barcola e Grignano, quella della Barcolana. La pineta di Barcola, rinnovata nel 2024 con nuove aree gioco, un campo da basket e un'area fitness, è a sei minuti. Poco oltre, la Cittadella dello Sport di Barcola, inaugurata nell'agosto 2026, con skatepark e campi da basket, dove sono previsti anche campi da padel. Si vive fra il mare, lo sport e il verde.

Costi ricorrenti

Spese condominiali circa € 348 al mese (preventivo 2025/2026), comprensive di riscaldamento e acqua calda.

Classe energetica: l'attestato di prestazione energetica è in arrivo e sarà pubblicato appena disponibile.

Prezzo € 585.000. Tour virtuale 3D disponibile. Visite su appuntamento.

Tasse e costi indicativi

Costi di acquisto (una tantum)

Imposte prima casa: ≈ 2.857 €
Provvigione TriesteVillas: ≈ 23.400 €+ IVA
Notaio: ≈ 2.300-4.600 €stima, IVA e spese comprese
Totale indicativo chiavi in mano: ≈ 618.700 € – 621.000 €

Stima indicativa: il conto esatto si fa insieme, voce per voce.

Costi di gestione annui

Condominio: ≈ 4.176 €/anno
Imposta immobile · ILIA: Esente (prima casa)
Tassa rifiuti · TARI: Occupanti2≈ 255 €/anno

I costi annui sono stime indicative calcolate con una formula sui dati catastali e sulle tariffe comunali, e non sostituiscono una verifica ufficiale.

Il mutuo per questa casa

1.848 €al mese

per un mutuo di 409.500 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso

TAN: 3,54%; tasso nominale annuo
TAEG: 3,70%; costo totale annuo, spese comprese

Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.

TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia ad agosto 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.

La guida: mutuo in Italia da non residente

Come facciamo i conti

Il tasso

È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: agosto 2026, provvisorio.

In un anno questa media è passata da 3,31% (agosto 2025) a 3,60% (agosto 2026).

Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.

La rata

Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.

Il TAEG

Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (1.024 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 92 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia ad agosto 2026 era 3,99%.

I contanti al rogito

L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.

Il reddito

La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.

Cosa non è

Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.

Fonti

Tassi aggiornati al 20/10/2026.

Planimetrie

Scorri le tavole; tocca la pianta per ingrandirla.

Tavola 11 di 2

Fra le piante c'è la planimetria catastale, ripulita dei dati personali: è il documento che fa fede. Le altre (dal nostro rilievo 3D o di progetto) sono solo illustrative: mostrano dove sono gli ambienti, non la loro destinazione d'uso né l'abitabilità, e non hanno valore urbanistico, catastale o autorizzativo.

Dotazioni

Terrazza
Balcone
Posto auto
Cantina
Ascensore
Vista sul verde
Doppio affaccio
Zona residenziale
Zona tranquilla
Vicino al mare
5 minuti dal mare

Posizione

Nel golfo · La casa, e le altre 48 del catalogo sul golfo. Posizione indicativa.

Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.

Come abbiamo usato l'AI in queste foto

Tutte le 27 foto ritoccate con l'AI: 14 modificate e 3 simulazioni, indicate sulla foto; le altre solo nella luce e nei colori. La visita resta l'unico riferimento.

Leggi come le abbiamo ritoccate

Le fotografie di questo annuncio sono immagini fisse tratte dal tour virtuale 3D dell'immobile, realizzato nel settembre 2026. Tutte le 21 fotografie pubblicate sono passate da un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google, usato tramite la piattaforma Higgsfield), che ne ha corretto luce e colori ricostruendo ogni volta l'immagine intera. In 14 di esse il modello ha anche tolto gli arredi mobili e gli oggetti personali che ingombravano gli ambienti, in 3 ha rifatto i letti e in 3 ha tolto i riflessi dell'obiettivo (alcune foto rientrano in più casi); 4 sono state trattate soltanto per la luce. Sono stati tolti: divani coperti da teli, una scrivania, un tavolo con le sedie, una credenza e un mobile basso con una stampa incorniciata, una consolle e alcuni tavolini, un televisore e i suoi cavi, libri, carte e oggetti dalle mensole e dal pavimento, soprammobili, buste, uno stendibiancheria, un secchio, un bidoncino con il suo supporto e un mobiletto in plastica sui terrazzi, cuscini, coperte, teli e asciugamani, carta igienica e flaconi nei bagni, assi e cartoni lasciati a terra. Lenzuola, cuscini e plaid dei letti li ha aggiunti il modello. Sono stati lasciati di proposito la libreria e gli armadi a muro, il mobile in legno del disimpegno, i comodini, i lampadari e le tende da sole. Dove un oggetto è stato tolto, la parte di parete, pavimento o mobile che nascondeva non è stata fotografata: l'ha ricostruita il modello, in modo plausibile; in una foto della terrazza il mobiletto è stato tolto a mano, coprendolo con piastrelle vere della stessa parete. Non è stato modificato nient'altro: dimensioni, altezze, aperture, pavimenti, infissi, impianti e finiture sono quelli fotografati, anche se la grana fine delle superfici è ricostruita dal modello. Nessun difetto è stato attenuato o nascosto: i fili elettrici dei punti luce senza lampadario, la cucina senza mobili, i serramenti in legno d'epoca, il rivestimento e la lampadina a filo del secondo bagno, i segni su porte e stipiti, le macchie sui parapetti e sui soffitti dei balconi, le piastrelle e la soglia consumate del balcone di servizio sono rimasti come sono. Dopo il modello, luce e colori sono stati rifiniti come in un normale ritocco fotografico. Le planimetrie non sono state elaborate con intelligenza artificiale. Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta.

Alla galleria si aggiungono 7 fotografie riprese dal drone nel 2026 sopra e attorno alla palazzina. Tutte e 7 sono passate da un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google, tramite Higgsfield) soltanto per la luce e i colori: non è stato tolto né aggiunto nulla, ma la grana fine delle superfici è ricostruita dal modello. In 3 di esse la palazzina è messa in risalto con una grafica (contorno e cartiglio), che non fa parte della fotografia. Le riprese sono fatte dall'alto: non mostrano la vista dalle finestre dell'appartamento.

Come usiamo l'AI →