Große Wohnung in Triest verkaufen: der Markt über 145 m²

2025 waren 300 der 3.585 in der Stadt Triest verkauften Wohnungen größer als 145 m²: 8,4%, etwa 25 im Monat. In ganz Friaul-Julisch Venetien, ländliche Gebiete eingeschlossen, liegt der Anteil bei 25,7%; in den vier Provinzhauptstädten der Region zusammen bei 13,0%. Wer eine große Altbauwohnung oder eine Villa über der Stadt besitzt, verkauft in einem engen Markt, und Preis, Zeitplan und Präsentation folgen daraus.

Kurz gesagt

• 300 Verkäufe im Jahr über 145 m² in der Stadt, von 3.585 (OMI, die Immobilienmarktbeobachtung der Steuerbehörde, 2025).
• Der typische Verkauf ist klein: Die durchschnittlich verkaufte Wohnung in der Stadt hatte 95 m².
• Große Wohnungen verlieren nicht an Boden: Die Verkäufe über 145 m² stiegen 2025 um 4,2%, alle Verkäufe um 0,6%.
• Die Preise sind gestiegen: Der OMI-Durchschnitt der Stadt erreichte 1.931 €/m², plus 6,3%.
• Warten kostet: Für eine nicht bei der Region gemeldete Zweitwohnung beträgt die ILIA auf eine Wohnung mit einer Rendita von 2.000 € im Jahr 3.562 €.
• Eine Wohnung in zwei zu teilen, ist in dieser Region außerordentliche Instandhaltung, mit einer Meldung statt einer Genehmigung.

Wie viele große Wohnungen werden in Triest verkauft?

OMI zählt jedes Jahr die Verkäufe nach Größenklassen. Das sind die Zahlen für 2025, für die Stadt und die ganze Provinz.

Größe	Stadt Triest	Anteil	Ganze Provinz
bis 50 m²	206	5,7%	234
50–85 m²	1.449	40,4%	1.540
85–115 m²	1.063	29,7%	1.176
115–145 m²	567	15,8%	633
über 145 m²	300	8,4%	385
Gesamt	3.585		3.968

OMI zählt normalisierte Transaktionen, gewichtet nach dem verkauften Anteil; die Anteile sind unsere Rechnung auf Basis seiner Zahlen. Sieben von zehn Verkäufen liegen zwischen 50 und 115 m². Die durchschnittliche Größe einer in der Stadt verkauften Wohnung lag bei 95 m², etwas über dem Vorjahr; in der ganzen Region bei 120,9 m².

Zum Vergleich: Das Kataster gibt den 126.831 Wohnungen der Stadt eine durchschnittliche Fläche von 97 m², nach unserer Division der Summen der Behörde für 2025.

Schrumpft der Markt für große Wohnungen?

Nein. 2025 stiegen in der Stadt die Verkäufe über 145 m² um 4,2% und die zwischen 115 und 145 m² um 9,5%, während alle Verkäufe um 0,6% stiegen. Der OMI-Durchschnittspreis der Stadt stieg im selben Jahr um 6,3%; die Beobachtungsstelle führt das auf eine Nachfrage zurück, die das begrenzte Angebot übersteigt, vor allem in den gefragtesten Lagen.

Außerhalb der Stadt sieht es anders aus. In Duino-Aurisina, so OMI, werden vor allem mittelgroße bis große Wohnungen ab 85 m² verkauft, während kleine auf dem Markt selten sind.

Was bedeutet ein enger Markt für den Preis?

Weniger Verkäufe heißen weniger Vergleiche. OMI veröffentlicht Preisspannen je Zone und Quadratmeter und betont, dass seine Werte die Bewertung einer einzelnen Immobilie nicht ersetzen. Bei 300 Verkäufen im Jahr über 145 m² lohnen sich drei Vorsichtsmaßnahmen:

• setzen Sie den Preis nach den wenigen jüngsten Verkäufen ähnlicher Wohnungen an, nicht nach den Angebotspreisen ringsum;
• veröffentlichen Sie das Inserat auch auf Englisch und Deutsch, nicht nur auf Italienisch;
• halten Sie Grundrisse, Unterlagen und Abrechnungen der Eigentümergemeinschaft ab der ersten Besichtigung bereit, denn bei einer großen Wohnung wiegen die laufenden Kosten schwerer.

Was kostet das Warten?

Beispiel. Unsere Annahmen: eine Wohnung mit 220 m² in Kategorie A/2 und einer Rendita von 2.000 €, als Zweitwohnung gehalten. Die ILIA wird auf die um 5% erhöhte und mit 160 multiplizierte Rendita erhoben.

	Rechnung	Im Jahr
Steuerbasis	2.000 € × 1,05 × 160 = 336.000 €
ILIA zu 1,06% (Triest, keine Hauptwohnung)	336.000 € × 1,06%	3.561,60 €
ILIA zu 0,70% (die eine bei der Region gemeldete Zweitwohnung)	336.000 € × 0,70%	2.352 €

Hausgeld, Heizung und Versicherung kommen hinzu. Jedes zusätzliche Jahr auf dem Markt kostet mindestens die ILIA. Jahr für Jahr siehe Eigentum in Triest, Jahr für Jahr.

Soll ich Garage oder Keller getrennt verkaufen?

Manchmal hilft es. Der Käufer einer großen Wohnung will vielleicht die Garage, ein anderer Käufer nur die Garage. Manche Garagen dürfen aber von Gesetzes wegen nicht getrennt von einer Wohnung verkauft werden. Siehe Garagen und Stellplätze in Triest.

Kann ich eine große Wohnung vor dem Verkauf in zwei teilen?

In Friaul-Julisch Venetien ist die Teilung einer Wohnung in zwei nach dem regionalen Baugesetzbuch außerordentliche Instandhaltung (Regionalgesetz 19/2009, Artikel 4), sofern das Gesamtvolumen des Gebäudes und die Nutzung gleich bleiben. Sie erfolgt mit einer Meldung des Baubeginns samt beeidetem Bericht eines Technikers (Artikel 16 bis), nicht mit einer Baugenehmigung, im Rahmen von Bebauungsplan und Bauordnung. Geschützte Gebäude brauchen vorher die zuständige Genehmigung.

Ein Erschließungsbeitrag fällt für eine Teilung nicht an, die die steuerpflichtige Fläche nicht erhöht und die Nutzung nicht ändert (Artikel 30). Es bleiben die Arbeiten, der Techniker und die Katastermeldungen: Im Kataster ist jede Einheit in der Regel ein einziger Gebäudeteil mit eigener Kennung sein, also braucht jede neue Wohnung ihren eigenen Eintrag, eingereicht mit DOCFA.

In einer Eigentümergemeinschaft darf ein Eigentümer keine Arbeiten ausführen, die das Gemeinschaftseigentum beschädigen oder Standsicherheit, Sicherheit oder das architektonische Erscheinungsbild des Gebäudes beeinträchtigen, und er muss die Hausverwaltung vorher benachrichtigen (Zivilgesetzbuch, Artikel 1122).

Ob zwei kleinere Wohnungen mehr bringen als eine große, hängt von Haus, Stockwerk, Licht und Lage ab. Lassen Sie beide Varianten bewerten, bevor Sie anfangen.

Was Sie jetzt tun können

• Ermitteln Sie die Fläche der Wohnung in Quadratmetern und sehen Sie, wo sie in der Tabelle liegt.
• Sammeln Sie Grundrisse, den Katasterauszug und zwei Jahresabrechnungen der Eigentümergemeinschaft.
• Rechnen Sie Ihre jährliche ILIA aus und entscheiden Sie, wie lange Sie warten können.
• Wenn Sie an eine Teilung denken, lassen Sie einen Techniker Bebauungsplan und Hausordnung prüfen.
• Fragen Sie Ihren Notar, wie die neuen Wohnungen ins Grundbuch (Libro fondiario) kämen: siehe das Grundbuch von Triest.

Häufige Fragen

Wie viele Wohnungen über 145 m² werden in Triest jährlich verkauft?

2025 waren es nach OMI 300 in der Stadt Triest und 385 in der ganzen Provinz. Das sind 8,4% der Verkäufe der Stadt.

Wie groß ist eine in Triest verkaufte Wohnung im Durchschnitt?

95 m² in der Stadt im Jahr 2025, nach OMI; in ganz Friaul-Julisch Venetien 120,9 m².

Darf ich in Triest eine Wohnung in zwei teilen?

In Friaul-Julisch Venetien ist eine Teilung ohne Änderung von Volumen und Nutzung außerordentliche Instandhaltung, mit einer bestätigten Meldung des Baubeginns. Bebauungsplan und Bauordnung gelten trotzdem.

Muss ich die Eigentümergemeinschaft informieren, wenn ich meine Wohnung teile?

Ja: Das Zivilgesetzbuch verlangt eine vorherige Mitteilung an die Hausverwaltung, und die Arbeiten dürfen Gemeinschaftseigentum, Standsicherheit, Sicherheit oder Erscheinungsbild des Gebäudes nicht beeinträchtigen.

Wo dieser Ratgeber endet

Er nennt keinen Preis für eine Wohnung und keine Schätzung, wie lange ein Verkauf dauert. Nicht behandelt: Nutzungsänderungen, Erweiterungen und die Hausordnung der einzelnen Gemeinschaft. Über die Arbeiten entscheidet der Techniker, über den Vertrag der Notar, über die Steuern der commercialista.

Sie besitzen in Triest eine große Wohnung? Ihr Markt besteht aus wenigen hundert Verkäufen im Jahr. Wir bewerten sie, wie sie ist, und wo es sinnvoll ist auch als zwei Wohnungen, und wir präsentieren sie in vier Sprachen. Fordern Sie eine vertrauliche Bewertung an, auf Deutsch oder Englisch.

Das sind die Regeln und die Zahlen, keine Beratung zu Ihrem Fall: Bei den Arbeiten hat der Techniker das letzte Wort, beim Vertrag der Notar, bei den Steuern der commercialista. Schreiben Sie an richieste@triestevillas.com oder per WhatsApp an +39 331 8940822.