Die Hälfte dessen, was wir verkaufen, ist nie online. So funktioniert das.

Off-Market heißt: Die Immobilie steht zum Verkauf, wird aber nicht beworben. Kein Inserat auf einem Portal. Kein Schild am Tor. Oft auch keine öffentlichen Fotos.

Das Haus existiert. Der Eigentümer will verkaufen. Nur das Publikum ist ausgewählt statt offen.

Das ist schon der ganze Trick. Weniger geheimnisvoll, als der Begriff klingt. Und deutlich weniger glamourös.

Unsere Variante heißt Private Collection. Die Kurzbeschreibung lautet: Enquire for our Private Collection — 50+ off-market opportunities. Im Folgenden geht es darum, warum diese Häuser auf keinem Portal stehen, wie Sie sie zu sehen bekommen und was Sie besser nicht erwarten.

Warum verkauft jemand ein Haus, ohne es zu inserieren?

Weil nicht jeder Verkäufer Zuschauer möchte. Die Gründe sind meist persönlich.

Richter, ein deutsches Maklerbüro, nennt als typische Motive:

• Diskretion gegenüber Nachbarn, Kollegen und Geschäftspartnern
• Trennung oder Scheidung
• Erbschaften und Familienvermögen
• Mieter, die der Eigentümer nicht beunruhigen möchte

Eine italienische Quelle, Peracquisire, ergänzt Eigentümer, die sich noch nicht ganz zum Verkauf entschlossen haben, sowie geerbte Immobilien.

Nichts davon ist exotisch. Wer nicht möchte, dass die ganze Straße über seinen Angebotspreis spricht, hat nicht ganz unrecht.

Der zweite Grund ist das Timing. Mihouz, ein Mailänder Makler, schreibt, dass manche Immobilien nur vorübergehend off-market bleiben – bis zur öffentlichen Vermarktung. In den FAQ beschreibt Mihouz außerdem den Zugang zu Einheiten von Bauträgern, bevor diese öffentlich angeboten werden. Schlicht gesagt: Manche Projekte bieten Wohnungen zuerst einem kleineren Kreis an. Early Bird, wenn Sie so wollen.

Ein Wort zu den Quellen. Das sind Blogs von Maklern. Branchenmeinung, keine Statistik. Niemand, den wir konsultiert haben, hat gezählt, wie viele Off-Market-Verkäufer in welche Kategorie fallen.

Ist eine Off-Market-Immobilie günstiger?

Nicht per Definition. Mihouz sagt klar: Off-market bedeutet nicht reduziert.

Was sich ändert, ist der Wettbewerb. Mihouz spricht von weniger Konkurrenz. HomeLight, ein amerikanischer Blog, schreibt, eine Off-Market-Immobilie habe weniger Sichtbarkeit und ziehe womöglich weniger konkurrierende Käufer an.

Weniger Mitbieter ist nicht dasselbe wie ein niedrigerer Preis. Es sind einfach weniger Mitbieter. Was der Verkäufer daraus macht, ist seine Sache.

Der Tausch lässt sich klar benennen. Der Verkäufer verzichtet auf Sichtbarkeit. Sie verzichten auf Information. Der zweite Teil wiegt schwerer, als es klingt. Dazu weiter unten mehr.

Welcher Anteil des Marktes wird off-market verkauft?

Ehrlich gesagt: Das kann niemand, den wir konsultiert haben, verlässlich beziffern.

Mihouz schreibt, Off-Market-Immobilien seien ein kleiner Teil des Gesamtmarkts. Dieselbe Agentur sagt in ihren FAQ, ein erheblicher Teil der Mailänder Premium-Immobilien werde privat verkauft, bevor überhaupt ein Inserat erscheint.

Die beiden Aussagen passen nicht recht zusammen. Eine mögliche Lesart: insgesamt klein, im oberen Segment größer. Aber das ist eine Lesart, kein Befund. Und beide Aussagen beziehen sich auf Mailand.

Für Triest oder Friaul-Julisch Venetien haben wir keine vergleichbaren Zahlen. Das sagen wir lieber, als uns irgendwo eine Zahl zu borgen.

Wie bekomme ich Zugang zur Private Collection?

Sie fragen an. Der Ablauf hat drei Schritte, in dieser Reihenfolge:

1. Anfrage. Sie senden eine Anfrage über triestevillas.com/private/richiedi.
2. Zugangsdaten. Wir stellen Ihnen Zugangsdaten aus, mit denen Sie die Private Collection einsehen können.
3. Vertraulichkeit. Sie sehen die Objekte unter der Voraussetzung, dass sie privat bleiben.

Der dritte Schritt ist keine Formalie. Er ist der Grund, warum es die Collection gibt. Schauen Sie noch einmal auf die Motive der Verkäufer: Nachbarn, Kollegen, Familienangelegenheiten, Mieter im Haus. Ein Exposé, das in einer Chatgruppe herumgereicht wird, ist nicht mehr off-market. Es ist nur schlecht beworben.

Zur Einordnung: TriesteVillas vermittelt Immobilien zum Kauf und zur Miete, und zwar in der Stadt Triest, in der Region Friaul-Julisch Venetien sowie entlang der Grenze. Unsere Kunden kommen größtenteils aus dem Ausland. Für sie ist die Collection gedacht.

Was sehe ich – und was nicht?

Weniger als auf einem Portal. Das ist der Preis der Diskretion.

Redfin weist darauf hin, dass ein Off-Market-Verkauf öffentliche Fotos einschränken kann. Snaphomz, ein weiterer amerikanischer Blog, geht weiter: keine öffentlichen Fotos und begrenzte Besichtigungen.

Für Käufer im Ausland sind das die eigentlichen Kosten. Auf einem Portal studieren Sie vierzig Bilder vom Küchentisch aus. Off-market müssen Sie unter Umständen anreisen, um zu erfahren, was ein Inserat Ihnen kostenlos verraten hätte.

Snaphomz empfiehlt zudem dokumentierte Zeitabläufe. Also eine schriftliche Notiz, was wann passiert ist. Kostet nichts. Wirkt pedantisch, bis man sie braucht.

Was kann ich prüfen, wenn es keine Fotos gibt?

Zunächst das Kataster. Das maßgebliche Dokument ist die visura catastale, meist kurz visura genannt: ein Auszug aus dem italienischen Kataster, ausgestellt von der Agenzia delle Entrate.

Laut Agenzia enthält eine visura:

• die Katasterkennzeichen der Immobilie
• den classamento, die Katastereinstufung
• die intestatari, also die im Kataster eingetragenen Inhaber
• die planimetria, den Katastergrundriss

Der Leitfaden der Agenzia unterscheidet zwei Fassungen. Die aktuelle visura nennt die eingetragenen Inhaber. Die historische nicht.

Eine visura zeigt, was im Register steht. Sie zeigt nicht, was hinter der Haustür ist. Behandeln Sie sie als Beschreibung, nicht als Gutachten.

Eine verwandte Frage beschäftigt italienische Juristen ernsthaft: bauliche Abweichungen. 2019 entschied der italienische Kassationshof in vereinigten Senaten (Cassazione, Sezioni Unite, Urteil Nr. 8230), dass der Verkauf einer Immobilie mit baulichen Abweichungen nicht schon deshalb nichtig ist – sofern der Kaufvertrag eine tatsächlich existierende Baugenehmigung angibt, die sich auf diese Immobilie bezieht. In der Fachliteratur gibt es Zweifel, was dieses „sich beziehen“ genau verlangt.

Der Punkt ist eng, aber nützlich. Ein Vertrag kann gültig sein, und das Haus kann trotzdem Mängel haben. Das sind zwei getrennte Fragen.

Nichts davon ist spezifisch für Off-Market-Verkäufe. Wie ein Haus vermarktet wird, ändert nicht, was das Haus ist.

Was kostet der Kauf über die Private Collection?

Unsere Käuferprovision beträgt 4 % zuzüglich Mehrwertsteuer (IVA).

Die übrigen Kosten fallen nicht in Euro an. Wir nennen sie trotzdem:

	Portal-Inserat	Off-market
Öffentliche Fotos	In der Regel	Oft eingeschränkt oder keine
Besichtigungen	Offen	Oft begrenzt
Konkurrierende Käufer	Mehr	Möglicherweise weniger
Preis	Vom Verkäufer festgelegt	Vom Verkäufer festgelegt, per Definition nicht reduziert
Ihre Verpflichtung	Keine	Vertraulichkeit

Wenn Sie die größte Auswahl und die meisten Informationen vor der Anreise wollen, leisten Portale das besser. Wenn Sie Häuser sehen wollen, deren Eigentümer Gründe für Zurückhaltung haben, ist das hier der einzige Weg hinein.

Keines von beidem ist die schlaue Option. Es sind verschiedene Tauschgeschäfte.

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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Finanzberatung. Für Ihren konkreten Fall schreiben Sie an richieste@triestevillas.com oder per WhatsApp an +39 331 8940822.