Polovica tega, kar prodamo, ni nikoli na spletu: kako deluje Private Collection v Trstu (Trieste)

Off-market pomeni, da je nepremičnina naprodaj, a ni oglaševana. Ni oglasa na nepremičninskih portalih in ni table na vratih. Pogosto tudi ni javnih fotografij.

Hiša obstaja. Prodajalec je pripravljen prodati. Krog kupcev je le izbran, ne odprt.

To je vse. Manj skrivnostno, kot se sliši, in precej manj bleščeče.

Naša različica se imenuje Private Collection. Kratek opis, ki ga uporabljamo, je v angleščini: »Enquire for our Private Collection — 50+ off-market opportunities.« Po slovensko: povprašajte po naši Private Collection, v kateri je več kot 50 priložnosti off-market. V nadaljevanju pojasnjujemo, zakaj teh hiš ni na portalih, kako si jih lahko ogledate in česa ne smete pričakovati.

Zakaj bi kdo prodajal hišo, ne da bi jo oglaševal?

Ker si vsi prodajalci ne želijo občinstva. Razlogi so večinoma osebni.

Nemška nepremičninska agencija Richter navaja tipične:

• zasebnost pred sosedi, sodelavci in poslovnimi partnerji
• ločitev ali razveza
• dediščine in družinsko premoženje
• najemniki, ki jih lastnik ne želi vznemirjati

Italijanski vir Peracquisire dodaja lastnike, ki se za prodajo še niso povsem odločili, in podedovane nepremičnine.

Nič od tega ni eksotično. Prodajalec, ki ne želi, da bi o njegovi ceni razpravljala vsa ulica, ima svoje razloge.

Drugi razlog je čas. Milanska agencija Mihouz ugotavlja, da nekatere nepremičnine ostanejo off-market le začasno, pred javno predstavitvijo. V odgovorih na pogosta vprašanja opisuje tudi dostop do enot investitorjev, preden so ponujene javnosti. Preprosto povedano: nekateri gradbeni projekti enote najprej ponudijo ožjemu krogu. Zgodnji dostop, če hočete.

Še beseda o virih. Gre za bloge agencij. To je mnenje stroke, ne statistika. Noben od virov, ki smo jih pregledali, ni preštel, koliko prodajalcev off-market sodi v katero skupino.

Ali je nepremičnina off-market cenejša?

Ne po definiciji. Mihouz jasno pravi, da off-market ne pomeni znižane cene.

Spremeni se konkurenca. Po Mihouzu je je manj. Ameriški blog HomeLight piše, da je nepremičnina off-market manj vidna in lahko pritegne manj konkurenčnih kupcev.

Manj ljudi, ki se potegujejo za isto hišo, ni isto kot nižja cena. Je preprosto manj ljudi, ki se potegujejo za isto hišo. Kaj s tem naredi prodajalec, je njegova stvar.

Kompromis je treba povedati jasno. Prodajalec se odpove vidnosti. Vi se odpoveste delu informacij. Drugo je pomembnejše, kot se zdi. K temu se vrnemo spodaj.

Kolikšen del trga se proda off-market?

Iskren odgovor: noben od pregledanih virov tega ne zna zanesljivo povedati.

Mihouz piše, da so nepremičnine off-market majhen del celotnega trga. Ista agencija v odgovorih na pogosta vprašanja trdi, da se pomemben delež milanskih nepremičnin višjega razreda proda zasebno, še preden se pojavi kakršen koli oglas.

Trditvi se slabo ujemata. Ena mogočih razlag je, da je off-market v celoti majhen, v višjem razredu pa večji. A to je razlaga, ne ugotovitev. Obe trditvi se poleg tega nanašata na Milano.

Za Trst in Furlanijo - Julijsko krajino primerljivih podatkov nimamo. Raje to povemo, kot da bi si število sposodili drugje.

Kako dobim dostop do Private Collection?

Zaprosite zanj. Postopek ima tri korake, v tem vrstnem redu:

1. Povpraševanje. Pošljete ga prek triestevillas.com/private/richiedi.
2. Poverilnica. Izdamo vam poverilnico za vpogled v Private Collection.
3. Zaupnost. Ponudbe si ogledate z dogovorom, da ostanejo zaupne.

Tretji korak ni formalnost. Zaradi njega Collection sploh obstaja. Še enkrat preberite razloge prodajalcev: sosedje, sodelavci, družinske zadeve, najemniki. Nepremičnina, ki kroži po skupinskem klepetu, ni več off-market. Je le slabo oglaševana.

Za kontekst: pri TriesteVillas se ukvarjamo s prodajo in oddajo hiš v Trstu, drugod po Furlaniji - Julijski krajini ter na obmejnem območju. Večina naših strank je iz tujine. Collection je namenjena prav njim.

Koliko fotografij in ogledov lahko pričakujem?

Manj kot na portalu. To je cena diskretnosti.

Redfin ugotavlja, da prodaja off-market lahko omeji javne fotografije. Snaphomz, še en ameriški blog, gre dlje: brez javnih fotografij in z omejenimi ogledi.

Za kupca iz tujine je to pravi strošek. Na portalu lahko štirideset fotografij preučite kar za kuhinjsko mizo. Pri off-market boste morda morali pripotovati, da izveste, kar bi vam oglas povedal zastonj.

Snaphomz priporoča tudi dokumentirane časovnice. Torej pisno sled o tem, kaj se je zgodilo in kdaj. Nič ne stane. Pikolovsko se zdi le, dokler je ne potrebujete.

Kaj lahko preverim, če ni fotografij?

Najprej kataster. Ustrezen dokument je izpisek iz katastra (visura catastale, običajno kar visura): izvleček iz italijanskega katastra, ki ga izdaja italijanska davčna uprava Agenzia delle Entrate.

Po navedbah davčne uprave izpisek vsebuje:

• identifikacijske podatke nepremičnine v katastru
• katastrsko uvrstitev (classamento)
• vpisane imetnike (intestatari), torej osebe, ki so v katastru vpisane kot imetniki
• katastrski tloris (planimetria)

Uradni vodnik davčne uprave razlikuje dve različici. Aktualni izpisek navaja vpisane imetnike. Zgodovinski jih ne.

Izpisek pove, kaj je vpisano v katastru. Ne pokaže, kaj je za vhodnimi vrati. Berite ga kot opis, ne kot strokovni pregled nepremičnine.

S tem je povezano vprašanje, s katerim se italijanski pravniki resno ukvarjajo: gradbene nepravilnosti. Leta 2019 je italijansko vrhovno sodišče na združenih oddelkih (Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sodba št. 8230) odločilo, da prodaja nepremičnine z gradbenimi odstopanji sama po sebi ni nična, če pogodba navaja resnično gradbeno dovoljenje (titolo edilizio), ki se nanaša na to nepremičnino. Pravni komentatorji so izrazili dvome, kaj natanko zahteva pogoj, da se dovoljenje »nanaša« na nepremičnino.

Poanta je ozka, a uporabna. Pogodba je lahko veljavna, hiša pa ima vseeno težave. To sta dve ločeni vprašanji.

Nič od tega ni posebnost prodaje off-market. Način, kako je hiša ponujena, ne spremeni hiše.

Koliko stane nakup prek Private Collection?

Za kupca znaša naša provizija 4 % + DDV (IVA).

Drugi stroški niso v evrih, zato jih raje naštejemo:

	Oglas na portalu	Off-market
Javne fotografije	Običajno da	Pogosto malo ali nič
Ogledi	Odprti	Pogosto omejeni
Konkurenčni kupci	Več	Morda manj
Cena	Določi jo prodajalec	Določi jo prodajalec in po definiciji ni znižana
Vaša obveznost	Nobena	Zaupnost

Če želite najširšo izbiro in čim več informacij, preden se odpravite na pot, so portali boljši. Če želite videti hiše, katerih lastniki jih imajo razlog ne izpostavljati, je to edina pot.

Nobena izbira ni pametnejša. Gre za različna razmerja med tem, kar dobite, in tem, čemur se odpoveste.

---

Informativna vsebina, ne pravno ali finančno svetovanje. Za vaš primer pišite na richieste@triestevillas.com ali na WhatsApp +39 331 8940822.