Prodaja velikega stanovanja v Trstu: trg nad 145 m²

Leta 2025 je bilo od 3.585 stanovanj, prodanih v mestu Trst, 300 večjih od 145 m²: 8,4%, približno 25 na mesec. V vsej Furlaniji - Julijski krajini, s podeželjem vred, je delež 25,7%; v štirih pokrajinskih središčih dežele skupaj 13,0%. Kdor ima veliko stanovanje v stari palači ali vilo nad mestom, prodaja na ozkem trgu, in iz tega izhajajo cena, časovnica in predstavitev.

Na kratko

• 300 prodaj na leto nad 145 m² v mestu, od 3.585 (OMI, opazovalnica nepremičninskega trga davčne uprave, 2025).
• Tipična prodaja je majhna: povprečno prodano stanovanje v mestu je merilo 95 m².
• Velika stanovanja ne izgubljajo: prodaje nad 145 m² so leta 2025 zrasle za 4,2%, vse prodaje za 0,6%.
• Cene so zrasle: povprečje OMI za mesto je doseglo 1.931 €/m², 6,3% več.
• Čakanje stane: za drugo stanovanje, ki ni sporočeno deželi, znaša ILIA za stanovanje z rendito 2.000 € 3.562 € na leto.
• Delitev stanovanja na dve je v tej deželi izredno vzdrževanje, z obvestilom in ne z dovoljenjem.

Koliko velikih stanovanj se proda v Trstu?

OMI vsako leto šteje prodaje po velikostnih razredih. To so podatki za leto 2025, za mesto in za vso pokrajino.

Velikost	Mesto Trst	Delež	Vsa pokrajina
do 50 m²	206	5,7%	234
50–85 m²	1.449	40,4%	1.540
85–115 m²	1.063	29,7%	1.176
115–145 m²	567	15,8%	633
nad 145 m²	300	8,4%	385
Skupaj	3.585		3.968

OMI šteje normalizirane transakcije, utežene z deležem prodanega stanovanja; deleži so naš izračun iz njegovih podatkov. Sedem prodaj od desetih je med 50 in 115 m². Povprečna velikost stanovanja, prodanega v mestu, je bila 95 m², nekoliko več kot leto prej; v vsej deželi 120,9 m².

Za primerjavo: kataster 126.831 stanovanjem v mestu pripisuje povprečno površino 97 m², po našem izračunu iz skupnih zneskov uprave za leto 2025.

Ali se trg velikih stanovanj krči?

Ne. Leta 2025 so v mestu prodaje nad 145 m² zrasle za 4,2%, tiste med 115 in 145 m² za 9,5%, vse prodaje pa za 0,6%. Povprečna cena OMI za mesto je istega leta zrasla za 6,3%, kar opazovalnica pripisuje povpraševanju, ki presega omejeno ponudbo, predvsem v najbolj iskanih predelih.

Zunaj mesta je slika drugačna. V Devinu - Nabrežini, ugotavlja OMI, se prodajajo predvsem srednje velika do velika stanovanja, od 85 m² naprej, majhnih pa je na trgu malo.

Kaj ozek trg pomeni za ceno?

Manj prodaj pomeni manj primerjav. OMI objavlja cenovne razpone po območjih in na kvadratni meter ter opozarja, da njegove vrednosti ne nadomeščajo cenitve posamezne nepremičnine. Pri 300 prodajah na leto nad 145 m² se splačajo tri previdnosti:

• ceno določite po redkih nedavnih prodajah podobnih stanovanj, ne po oglaševanih cenah v okolici;
• oglas objavite tudi v angleščini in nemščini, ne le v italijanščini;
• načrte, dokumente in obračune etažnih lastnikov imejte pripravljene od prvega ogleda, saj pri velikem stanovanju stroški vzdrževanja tehtajo več.

Koliko stane čakanje?

Primer. Naše predpostavke: stanovanje s 220 m² v kategoriji A/2 z rendito 2.000 €, ki je drugo stanovanje. ILIA se obračuna na rendito, povečano za 5% in pomnoženo s 160.

	Izračun	Na leto
Davčna osnova	2.000 € × 1,05 × 160 = 336.000 €
ILIA po 1,06% (Trst, ni glavno prebivališče)	336.000 € × 1,06%	3.561,60 €
ILIA po 0,70% (edino drugo stanovanje, sporočeno deželi)	336.000 € × 0,70%	2.352 €

Prispevki etažnih lastnikov, ogrevanje in zavarovanje pridejo zraven. Vsako dodatno leto na trgu stane vsaj ILIA. Leto za letom glejte lastništvo v Trstu, leto za letom.

Ali naj garažo ali klet prodam posebej?

Včasih pomaga. Kupec velikega stanovanja morda želi garažo, drug kupec pa samo garažo. Nekaterih garaž pa po zakonu ni mogoče prodati ločeno od stanovanja. Glejte garaže in parkirišča v Trstu.

Ali lahko veliko stanovanje pred prodajo razdelim na dve?

V Furlaniji - Julijski krajini je delitev stanovanja na dve po deželnem gradbenem zakoniku izredno vzdrževanje (deželni zakon 19/2009, 4. člen), če ostaneta skupna prostornina stavbe in namembnost enaki. Izvede se z obvestilom o začetku del, ki mu je priloženo zapriseženo poročilo tehnika (16. bis člen), in ne z gradbenim dovoljenjem, v okviru prostorskega načrta in gradbenega pravilnika. Zaščitene stavbe potrebujejo prej ustrezno dovoljenje.

Komunalni prispevek se ne plača za delitev, ki ne poveča obdavčljive površine in ne spremeni namembnosti (30. člen). Ostanejo dela, tehnik in katastrske prijave: v katastru je vsaka enota praviloma en sam del stavbe s svojo oznako, zato vsako novo stanovanje potrebuje svoj vpis, vložen z DOCFA.

V večstanovanjski stavbi lastnik ne sme izvajati del, ki bi poškodovala skupne dele ali škodila stabilnosti, varnosti ali arhitekturnemu videzu stavbe, in mora upravnika vnaprej obvestiti (civilni zakonik, 1122. člen).

Ali bosta dve manjši stanovanji prinesli več kot eno veliko, je odvisno od stavbe, nadstropja, svetlobe in lege. Preden začnete, zaprosite za oceno obeh različic.

Kaj storiti zdaj

• Izračunajte površino stanovanja v kvadratnih metrih in poglejte, kam spada v tabeli.
• Zberite načrte, katastrski izpis in obračune etažnih lastnikov za dve leti.
• Izračunajte svojo letno ILIA in se odločite, koliko časa lahko čakate.
• Če razmišljate o delitvi, naj tehnik preveri prostorski načrt in pravila etažne lastnine.
• Notarja vprašajte, kako bi nova stanovanja vpisali v zemljiško knjigo (Libro fondiario): glejte zemljiška knjiga v Trstu.

Pogosta vprašanja

Koliko stanovanj nad 145 m² se v Trstu proda vsako leto?

Leta 2025 po podatkih OMI 300 v mestu Trst in 385 v vsej pokrajini. To je 8,4% prodaj v mestu.

Kolikšna je povprečna velikost stanovanja, prodanega v Trstu?

95 m² v mestu leta 2025 po podatkih OMI; v vsej Furlaniji - Julijski krajini 120,9 m².

Ali lahko v Trstu stanovanje razdelim na dve?

V Furlaniji - Julijski krajini je delitev brez spremembe prostornine in namembnosti izredno vzdrževanje, z obvestilom o začetku del, ki ga potrdi tehnik. Prostorski načrt in gradbeni pravilnik veljata še naprej.

Ali moram obvestiti etažne lastnike, če stanovanje razdelim?

Da: civilni zakonik zahteva predhodno obvestilo upravniku, dela pa ne smejo škodovati skupnim delom, stabilnosti, varnosti ali videzu stavbe.

Kje se ta vodnik ustavi

Ne navaja cene nobenega stanovanja niti ocene, koliko časa traja prodaja. Ne obravnava spremembe namembnosti, širitev niti pravilnika posamezne etažne lastnine. O delih odloča tehnik, o pogodbi notar, o davkih davčni svetovalec (commercialista).

Imate v Trstu veliko stanovanje? Njegov trg je nekaj sto prodaj na leto. Ocenimo ga takšnega, kot je, in kjer je smiselno tudi kot dve stanovanji, ter ga predstavimo v štirih jezikih. Zaprosite za zaupno oceno.

To so pravila in številke, ne nasvet za vaš primer: o delih ima zadnjo besedo tehnik, o pogodbi notar, o davkih davčni svetovalec. Pišite na richieste@triestevillas.com ali po WhatsAppu na +39 331 8940822.