Vendere una casa grande a Trieste: il mercato sopra i 145 m²
Nel 2025 a Trieste solo 300 vendite su 3.585 hanno superato i 145 m²: l'8,4%. Cosa vuol dire per il prezzo, quanto costa aspettare e come dividere la casa.
Nel 2025, 300 delle 3.585 abitazioni vendute nel comune di Trieste superavano i 145 m²: l'8,4%, circa 25 al mese. In tutto il Friuli Venezia Giulia, campagne comprese, la quota è del 25,7%; nei quattro capoluoghi della regione insieme, del 13,0%. Se possiedi un grande appartamento in un palazzo d'epoca o una villa sopra la città, vendi in un mercato stretto, e prezzo, tempi e presentazione della casa discendono da qui.
In breve
- 300 vendite l'anno sopra i 145 m² in città, su 3.585 (dati 2025 dell'OMI, l'osservatorio dell'Agenzia delle Entrate).
- La vendita tipica è piccola: l'abitazione media venduta in città misurava 95 m².
- Le case grandi non perdono terreno: le vendite sopra i 145 m² sono salite del 4,2% nel 2025, contro lo 0,6% del totale.
- I prezzi sono saliti: la quotazione media OMI della città è arrivata a 1.931 €/m², più 6,3%.
- Aspettare ha un costo: su una seconda casa non indicata alla Regione l'ILIA su un appartamento con rendita di 2.000 € è di 3.562 € l'anno.
- Dividere un appartamento in due in questa regione è manutenzione straordinaria, con una comunicazione e non un permesso.
Quante case grandi si vendono a Trieste?
L'OMI conta ogni anno le compravendite per classe di superficie. Questi sono i suoi dati del 2025, per la città e per l'intera provincia.
| Superficie | Comune di Trieste | Quota | Intera provincia |
|---|---|---|---|
| fino a 50 m² | 206 | 5,7% | 234 |
| 50–85 m² | 1.449 | 40,4% | 1.540 |
| 85–115 m² | 1.063 | 29,7% | 1.176 |
| 115–145 m² | 567 | 15,8% | 633 |
| oltre 145 m² | 300 | 8,4% | 385 |
| Totale | 3.585 | 3.968 |
L'OMI conta transazioni normalizzate, pesate sulla quota di casa venduta; le quote sono un nostro calcolo sui suoi conteggi. Sette vendite su dieci stanno fra 50 e 115 m². La superficie media di un'abitazione venduta in città è stata di 95 m², poco sopra l'anno prima; nell'intera regione, 120,9 m².
Per confronto, il catasto dà alle 126.831 abitazioni della città una superficie media di 97 m², secondo una nostra divisione dei totali dell'Agenzia per il 2025.
Il mercato delle case grandi si restringe?
No. Nel 2025 in città le vendite sopra i 145 m² sono salite del 4,2%, quelle fra 115 e 145 m² del 9,5%, mentre il totale è salito dello 0,6%. Nello stesso anno la quotazione media OMI della città è cresciuta del 6,3%, che l'Osservatorio attribuisce a una domanda maggiore della limitata disponibilità, soprattutto nelle zone più richieste.
Fuori città il quadro cambia. A Duino-Aurisina, nota l'OMI, si vendono soprattutto abitazioni medio-grandi, da 85 m² in su, mentre le piccole sul mercato sono poche.
Cosa vuol dire un mercato stretto per il prezzo?
Meno vendite vogliono dire meno confronti. L'OMI pubblica forchette di prezzo per zona e per metro quadro, e avverte che i suoi valori non prendono il posto di una stima puntuale della singola casa. Con 300 vendite l'anno sopra i 145 m², conviene prendere tre precauzioni:
- fissa il prezzo sulle poche vendite recenti di case simili, non sui prezzi chiesti intorno a te;
- pubblica l'annuncio anche in inglese e in tedesco, oltre che in italiano;
- tieni pronte planimetrie, carte e conti del condominio dalla prima visita, perché su una casa grande le spese di gestione pesano di più.
Quanto costa aspettare?
Esempio. Ipotesi nostre: un appartamento di 220 m² in categoria A/2 con rendita di 2.000 €, tenuto come seconda casa. L'ILIA si calcola sulla rendita aumentata del 5% e moltiplicata per 160.
| Calcolo | L'anno | |
|---|---|---|
| Base imponibile | 2.000 € × 1,05 × 160 = 336.000 € | |
| ILIA all'1,06% (Trieste, non abitazione principale) | 336.000 € × 1,06% | 3.561,60 € |
| ILIA allo 0,70% (la sola seconda casa indicata sul portale regionale) | 336.000 € × 0,70% | 2.352 € |
Spese condominiali, riscaldamento e assicurazione si aggiungono. Ogni anno in più sul mercato aggiunge almeno l'ILIA. Anno per anno, vedi possedere casa a Trieste.
Conviene vendere a parte il garage o la cantina?
A volte sì. Chi compra un grande appartamento può volere il garage; un altro acquirente può volere solo il garage. Alcuni garage, però, per legge non si possono vendere separati da un appartamento. Vedi box e posti auto a Trieste.
Si può dividere un grande appartamento in due prima di vendere?
In Friuli Venezia Giulia dividere un'abitazione in due è manutenzione straordinaria per la legge regionale 19/2009 (articolo 4), purché restino invariati la volumetria complessiva dell'edificio e la destinazione d'uso. Si fa con una comunicazione di inizio lavori corredata dalla relazione asseverata di un tecnico (articolo 16 bis), non con un permesso di costruire, nel rispetto del piano regolatore e del regolamento edilizio. Per gli edifici tutelati serve prima l'autorizzazione competente.
Il contributo di costruzione non è dovuto per un frazionamento che non aumenta le superfici imponibili e non cambia la destinazione d'uso (articolo 30). Restano i lavori, il tecnico e le pratiche catastali: in catasto ogni unità è di norma un'unica porzione dell'edificio con il suo identificativo, quindi ogni nuovo appartamento ha bisogno della sua scheda, presentata con DOCFA.
In condominio il proprietario non può fare opere che danneggino le parti comuni o rechino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio, e deve darne notizia prima all'amministratore (codice civile, articolo 1122).
Se due appartamenti più piccoli renderanno più di uno grande dipende dal palazzo, dal piano, dalla luce e dalla zona. Chiedi una valutazione di entrambe le versioni prima di cominciare.
Cosa fare adesso
- Calcola la superficie della casa in metri quadri e guarda dove cade nella tabella.
- Raccogli planimetrie, visura e due anni di rendiconti condominiali.
- Calcola la tua ILIA annua e decidi quanto puoi aspettare.
- Se pensi di dividere, chiedi a un tecnico di verificare piano regolatore e regole del condominio.
- Chiedi al notaio come i nuovi appartamenti entrerebbero nel Libro fondiario: vedi il Libro fondiario di Trieste.
Domande frequenti
Quante case sopra i 145 m² si vendono a Trieste ogni anno?
Nel 2025, 300 nel comune di Trieste e 385 nell'intera provincia, secondo l'OMI. È l'8,4% delle vendite della città.
Qual è la superficie media delle case vendute a Trieste?
95 m² in città nel 2025, secondo l'OMI; in tutto il Friuli Venezia Giulia, 120,9 m².
Si può dividere un appartamento in due a Trieste?
In Friuli Venezia Giulia un frazionamento che non cambia volumetria e destinazione d'uso è manutenzione straordinaria, con una comunicazione di inizio lavori asseverata. Piano regolatore e regolamento edilizio valgono comunque.
Serve avvisare il condominio se divido l'appartamento?
Sì: il codice civile chiede di darne notizia prima all'amministratore, e le opere non devono danneggiare parti comuni, stabilità, sicurezza o decoro dell'edificio.
Dove si ferma questa guida
Non dà il prezzo di nessuna casa né una stima di quanto dura una vendita. Non tratta cambi di destinazione d'uso, ampliamenti né il regolamento del singolo condominio. Sui lavori decide il tecnico; sul rogito, il notaio; sulle imposte, il commercialista.
Se hai a Trieste una casa grande, il suo mercato è fatto di poche centinaia di vendite l'anno. La valutiamo com'è e, dove ha senso, come due case, e la presentiamo in quattro lingue. Chiedi una valutazione riservata.
Sono le regole e i numeri, non una consulenza sul tuo caso: sui lavori l'ultima parola spetta al tecnico, sull'atto al notaio e sulle imposte al commercialista. Scrivi a richieste@triestevillas.com o su WhatsApp al 331 8940822.
Fonti
- Agenzia delle Entrate – OMI, Statistiche regionali Friuli-Venezia Giulia 2026 (anno 2025, pubblicate il 5/6/2026) — Tabella 5 (NTN 2025 per classi dimensionali, capoluogo TRIESTE): fino a 50 m² 206; 50-85 1.449; 85-115 1.063; 115-145 567; oltre 145 m² 300; totale 3.585. Tabella 4 (intera provincia TRIESTE): 234; 1.540; 1.176; 633; 385; 3.968; FVG oltre 145 m² 4.602 su 17.922. Tabella 7 (var. % 2025/24 capoluogo TRIESTE): 115-145 +9,5%, oltre 145 +4,2%, totale +0,6%. Tabella 3: STN media capoluogo Trieste 95,0 m², +0,8; FVG intera regione 120,9 m². Tabella 11: TRIESTE (solo capoluogo) quotazione media 1.931 €/m², +6,3%; «Nel capoluogo la crescita delle quotazioni (+6,3%) risulta sostenuta dalla maggiore domanda rispetto alla limitata disponibilità, specie nelle aree maggiormente attrattive della città»; Duino-Aurisina: «Le compravendite riguardano prevalentemente unità di medio-grande dimensione (con classe dimensionale uguale o maggiore di 85 m 2), mentre risultano scarsamente compravendute e presenti sul mercato le abitazioni di piccola superficie»; il comune di Trieste ha «126.831 unità immobiliari»; letta il 2026-11-10
- Calcoli nostri sui dati OMI (quote per classe) — 206/3.585 = 5,7%; 1.449/3.585 = 40,4%; 1.063/3.585 = 29,7%; 567/3.585 = 15,8%; 300/3.585 = 8,4%; 50-115 m²: 40,4% + 29,7% = 70,1% (sette su dieci); 300/12 = 25 al mese; FVG 4.602/17.922 = 25,7%; capoluoghi FVG insieme (Tabella 5) oltre 145 m² 875 su 6.729 = 13,0%; letta il 2026-11-10
- Agenzia delle Entrate – OMI, Statistiche catastali 2025, tabelle (Gruppo_A.csv) — Provincia TS, capoluogo («cap»), categorie da A01 a A09: unità 126.831, superficie totale 12.265.255 m²; calcolo nostro 12.265.255/126.831 = 96,7 m² (97 m²); letta il 2026-11-10
- Agenzia delle Entrate, Manuale dell'Osservatorio del mercato immobiliare (2025) — Pubblicazione «con cadenza semestrale» di intervalli minimo-massimo per zona, valori al metro quadro; le quotazioni OMI «non possano intendersi sostitutive della stima puntuale del valore del singolo immobile»; letta il 2026-11-10
- Legge regionale FVG 14 novembre 2022, n. 17 (ILIA) — Art. 7 c. 2 lett. a: base = rendita rivalutata del 5 per cento × 160 per il gruppo A (escluso A/10); art. 9 c. 2 e art. 13 bis: aliquota ridotta per il primo fabbricato abitativo diverso dall'abitazione principale, individuato con comunicazione all'applicativo regionale; letta il 2026-11-10
- Comune di Trieste, Aliquote ILIA 2026 (deliberazione consiliare n. 63 del 09/12/2024) — Contenuto letto dal CMS (https://www.comune.trieste.it/core/page/032006/225522/it/): primo fabbricato ad uso abitativo, escluse le pertinenze e diverso dall'abitazione principale, individuato ai sensi dell'art. 13 bis, 0,70%; fabbricati ad uso abitativo diversi dall'abitazione principale 1,06%; letta il 2026-11-10
- Calcoli nostri (esempio ILIA) — Rendita 2.000 €: 2.000 × 1,05 × 160 = 336.000; × 1,06% = 3.561,60 (arrotondato 3.562); × 0,70% = 2.352; letta il 2026-11-10
- Legge 24 marzo 1989, n. 122, art. 9 — C. 5: la proprietà dei parcheggi del c. 1 «può essere trasferita ... solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune»; quelli del c. 4 «non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale»; letta il 2026-11-10
- Legge regionale FVG 11 novembre 2009, n. 19 (Codice regionale dell'edilizia), testo vigente — Art. 4 c. 2 lett. b: manutenzione straordinaria; «sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso»; art. 16 bis («Attività edilizia libera asseverata») c. 1: «Nel rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi ...» sono realizzabili «previa comunicazione, anche per via telematica, di inizio lavori asseverata» fra gli altri lett. a) gli interventi di manutenzione straordinaria «ivi compresi quelli di frazionamento o fusione di unità immobiliari preesistenti»; art. 30 c. 1: «Il contributo previsto dall'articolo 29 non è dovuto: ... b ter) per il frazionamento di unità immobiliari qualora non comporti aumento delle superfici imponibili e cambio di destinazione d'uso»; letta il 2026-11-10
- Agenzia delle Entrate, Direzione regionale del Friuli Venezia Giulia, Quaderno Docfa (27/12/2021) — «Di norma ciascun identificativo catastale deve individuare un'unica porzione immobiliare, intesa come delimitazione di spazi privi di soluzione di continuità, aventi caratteristiche omogenee»; letta il 2026-11-10
- DM 19 aprile 1994, n. 701, art. 1 — C. 1-2: dichiarazioni di nuova costruzione e di variazione dello stato dei beni, redatte con i modelli e le procedure in uso (procedura DOCFA), con proposta di categoria, classe e rendita; letto il 2026-11-10
- Codice civile, art. 1122 — «il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea»; letto il 2026-11-10
Scritto con l'AI e verificato sulle fonti dalla redazione di TriesteVillas. Come usiamo l'AI →
Questa è una panoramica, non consulenza legale o fiscale: le norme cambiano e i casi differiscono. L'ultima parola è del vostro notaio e del commercialista — e TriesteVillas vi accompagna di persona in ogni fase. richieste@triestevillas.com · 331 8940822 (WhatsApp).
Stai cercando casa?
Case a Trieste, in Friuli-Venezia Giulia e sul confine, con i numeri veri su spese e imposte.