Nr. 0010 · Küste

Neubau-Wohnung am Meer mit Gartenmeerblick

Strada Costiera, Küste, Triest

980.000 €

Wohnung · 150 m² · 2 Schlafzimmer · 2 Bäder22 Fotos

Finanzierung3.097 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,54 % · Effektivzins 3,68 %Berechnen

Strada Costiera, Küste, Triest

Private Besichtigung anfragen

Private Besichtigung anfragen WhatsApp

3D-Rundgang

Besichtigen Sie die Wohnung jetzt

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Objektmerkmale

Typ: Wohnung
Fläche: 150 m²
Zimmer: 3
Schlafzimmer: 2
Badezimmer: 2
Etage: Mittleres Geschoss, ebenerdig zum Garten

Energieklasse: Energieausweis nach Bauabschluss
Zustand: Neu / Im Bau
Küche: Offene Küche
Terrasse: Ja
Meerblick: Ja
Pool möglich: Ja
Heizung: Eigene Heizung

Beschreibung

An der Strada Costiera steigen die Gärten fast immer an. Stützmauern, Terrassierungen, Stufen — das Gefälle ist hier die Regel. Bei Hausnummer 172, kurz vor Grignano, liegen dagegen zweihundert Quadratmeter Garten eben da und blicken frei aufs Meer.

Die Villa ist ein Neubau mit drei eigenständigen Einheiten, jede mit eigenem Eingang und eigenem Außenbereich. Dies ist die mittlere: rund 116 m² Wohnfläche, fünfundzwanzig Quadratmeter Terrasse und der Garten. Der Garten ist der Grund, hier stehenzubleiben. Breit genug für einen Aufstellpool in ernsthaften Maßen, eben genug, um überall einen Tisch zu decken. Zum Meer geht man zu Fuß. Zur Wohnung gehört zudem eine kleine staatliche Meereskonzession am Ufer — Platz für zwei Liegen, mehr nicht: an diesem Küstenabschnitt nichts, was sich beschaffen ließe, wenn man es braucht.

Innen nimmt der Wohnbereich die gesamte Gartenfront ein, 8,70 m an der langen Seite, mit offener Küche und zwei raumhohen Schiebetüren direkt auf die Wiese. Das Hauptschlafzimmer misst 6,51 × 3,02 und hat sein eigenes Bad; das zweite, 3,02 × 4,33, nutzt das andere und hat einen Vorraum davor, der als Ankleide dient. Dazu ein richtiger Abstellraum — das, was Neubauten fast immer vergessen.

Die Ausstattung stammt vom Bauträger und ist unbenutzt: Eichenparkett, großformatiges Feinsteinzeug in beiden Bädern, bodengleiche Duschen, autonome Heizung, Kanalklimaanlage. Das Gebäude hat ein Gründach.

Ein Stellplatz ist separat erwerbbar, zu 50.000 €.

Schloss Miramare liegt etwas weiter an derselben Straße; das Zentrum von Triest gut zehn Autominuten entfernt, Sistiana in der anderen Richtung.

Handelsfläche 150 m²; die Wohnung misst innen 116 m², zuzüglich der 25 m² Terrasse.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

TriesteVillas-Provision: ≈ 39.200 €+ MwSt.
Notar: ≈ 4.000-7.800 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten

Jährliche laufende Kosten

Abfallgebühr · TARI: Bewohner2≈ 270 €/Jahr

Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.

Die Finanzierung für dieses Haus

3.097 €im Monat

für ein Darlehen von 686.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,54 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,68 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: August 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (August 2025) auf 3,60 % (August 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (1.715 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 154 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 3,99 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 20.10.2026.

Grundrisse

Grundriss aus unserer 3D-Vermessung (Matterport): Er zeigt den heutigen Zustand und die Lage der Räume und dient nur der Veranschaulichung. Er ist nicht der Katastergrundriss und hat keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung: Maße und Raumbezeichnungen (etwa „Schlafzimmer“ oder „Arbeitszimmer“) beschreiben den heutigen Zustand und die heutige Nutzung, nicht die zulässige Nutzung oder die Bewohnbarkeit. Den Katastergrundriss erhalten Sie auf Anfrage bei uns, in jedem Fall vor der Unterzeichnung eines Angebots.

Ausstattung

Garten
Freistehend
Neubau
Am Meer
Terrasse
Nahe am Meer
Meerblick
Stellplatz
Privater Meerzugang

Lage

Im Golf · Dieses Haus und die 47 anderen des Katalogs am Golf. Ungefähre Lage.

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.

Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben

Alle 22 Fotos mit KI retuschiert: 4 bearbeitet und 3 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; die übrigen nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Wie wir sie bearbeitet haben

Die 22 Bilder dieses Inserats gehen von Fotos der Innenräume, der Terrasse, des Gartens und der Umgebung aus, darunter Luftaufnahmen mit der Drohne. Alle 22 wurden mit einem generativen Bildmodell bearbeitet: 15 nur für Licht und Farben, 4, um Gegenstände zu entfernen, und 3 sind Simulationen, die auf der Website das Etikett «AI · simuliert» tragen. Entfernt wurden: auf einer Drohnenaufnahme die weißen Big Bags und die Gegenstände auf der unteren Terrasse; im Haus die an eine Wand gelehnten Holzbretter, die Verpackungen am Boden und einige Kabel in einer Ecke.

Auf einem Foto hat das Modell auch ein festes Bauteil entfernt: den unscharfen Türrahmen im Vordergrund, und es hat die Zimmerecke dahinter rekonstruiert. In den 3 Simulationen: Das hohe, ungepflegte Gras vor dem Geländer wurde zu einem grünen, gemähten Rasen; das Glas einer Fensterfront wurde von den Schlieren befreit, die es auf dem Foto hat, und am Rahmen ist ein schwarzer Griff erschienen, den es auf dem Foto nicht gibt; in einem Schlafzimmer zeigt ein Fehler des Modells in der Mitte einen offenen Durchgang zu einem weiteren Raum, den es nicht gibt: Auf dem Foto ist dort eine Wand. Wo etwas entfernt wurde, wurde das, was es verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert.

Im Vergleich mit den Fotos sind Haus, Vegetation, Bäume, Geländer und Meerblick so, wie sie fotografiert wurden, und die Elektrodosen mit offenen Drähten an einem Pfeiler sind vorhanden und unverändert geblieben; auf den 15 nur im Licht bearbeiteten Fotos wurde nichts hinzugefügt oder entfernt. Auch wo es nur das Licht verändert hat, hat das Modell das ganze Bild neu berechnet: Die feine Struktur der Oberflächen ist rekonstruiert, nicht fotografiert. Licht und Farben wurden wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert.

Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.

Wie wir KI einsetzen →