Compra · da ovunque
Comprare casa in Italia: un sistema diverso. Non più rischioso del vostro.
Molti nostri acquirenti arrivano dall'estero, con gli istinti del loro mercato — escrow, title insurance, conveyancing — e trovano un notaio al centro di tutto. Questo capitolo spiega come funziona qui, cosa costa, e dove siamo noi a ogni passo.
Il processo
Quattro tappe. Un pubblico ufficiale.
L'Italia è un paese di civil law: il trasferimento di una casa passa dal notaio, pubblico ufficiale terzo che risponde allo Stato — non a una delle parti. Lo scegliete voi, lo pagate voi, e non vi deve nulla se non la legge. È una protezione diversa: capìta, rassicura.
- 01
La proposta
Un'offerta scritta, di solito con un piccolo deposito. Attenzione all'asimmetria: firmata, vincola voi — il venditore resta libero finché non accetta. E quando accetta, vale già come preliminare.
- 02
Il compromesso
Il preliminare fissa ogni condizione. Versate una caparra confirmatoria — tipicamente attorno al 10% — con denti veri: se vi ritirate la perdete, se si ritira il venditore ve la deve doppia.
- 03
Il rogito
L'atto, letto integralmente dal notaio, che ha già verificato titolarità e ipoteche. Si paga il saldo, le imposte passano dal notaio, le chiavi cambiano mano. Nella maggior parte d'Italia la proprietà passa qui; nelle zone del sistema tavolare, Trieste compresa, al passo successivo.
- 04
Trascrizione o intavolazione
Nella maggior parte d'Italia il notaio trascrive l'atto nei registri immobiliari, e da lì la vostra proprietà è opponibile a chiunque. A Trieste e Gorizia, come nelle altre zone del sistema tavolare, chiede invece l'intavolazione al Libro fondiario: è l'iscrizione, non la firma, a trasferire la proprietà e a renderla opponibile. Niente title insurance — non serve.
Il notaio non è il vostro avvocato — ed è questo il punto.
Non negozia per voi e non prende le vostre parti in una disputa: la sua terzietà è ciò che permette al sistema di funzionare senza title insurance. Per le situazioni complesse un avvocato indipendente vale la parcella — e vi diremo noi quando la vostra è una di quelle.
I numeri onesti
Quanto costa comprare, davvero.
Le imposte d'acquisto italiane sembrano alte sulla carta e sono spesso più miti in pratica, perché su gran parte delle rivendite la base imponibile è il valore catastale — tipicamente ben sotto il prezzo. Muovete i cursori: la stima segue le regole 2026, e dichiara quando sta assumendo.
750.000 €
Uso
Venditore
Categoria catastale
| Imposta di registro (sul valore catastale) | 27.000 € – 40.500 € |
| Ipotecaria + catastale (fisse) | 100 € |
| Notaio, IVA 22% inclusa (indicativo — chiedete sempre un preventivo scritto) | 3660 € – 6405 € |
| Agenzia, lato compratore (4% + IVA) | 36.600 € |
| Totale, indicativamente | 67.360 € – 83.605 €(9,0–11,1%) |
Senza rendita, la base catastale è assunta al 40–60% del prezzo — la forbice consueta, non una promessa. Una stima onesta con le regole 2026, non un preventivo: le cifre esatte del vostro atto le calcola il notaio, e noi ve le spieghiamo prima, volentieri. L'agevolazione prima casa ha condizioni (residenza entro 18 mesi, categoria non di pregio).
Il vostro percorso
Stesso paese, viaggi diversi.
Un'architetta viennese che compra un pied-à-terre e un texano che si trasferisce hanno bisogno di risposte diverse, in un ordine diverso. Tre domande, e il capitolo si riordina attorno a voi. Le risposte restano su questo dispositivo finché non decidete voi.
Da dove compri?
Chiedi qualsiasi cosa
Semplice come una ricerca. Decisamente più onesto.
Claude — il nostro concierge AI — risponde attingendo alla biblioteca verificata e ai nostri annunci veri, nella vostra lingua. Vi dice quando non è sicuro; le conversazioni restano nel nostro sistema e possono essere rilette dal nostro team.
La Biblioteca
Leggete quello che sappiamo davvero.
E adesso