Comprare casa in Italia venendo dall'Austria: il libro fondiario parla già la vostra lingua

Se comprate da Vienna o da Graz, ecco il fatto che sorprende ogni acquirente austriaco a Trieste: il registro immobiliare funziona esattamente come il vostro. Trieste, Gorizia, Trento e Bolzano non hanno mai abbandonato il Grundbuch asburgico — la legge italiana lo chiama sistema tavolare (R.D. 499/1929), e come a casa vostra è l'iscrizione nel libro fondiario a trasferire la proprietà, con un giudice che sorveglia ogni annotazione. Nel resto d'Italia la trascrizione è dichiarativa; qui è costitutiva.

Chi fa cosa: Treuhänder contro notaio

In Austria la chiusura passa di norma da un Treuhänder — un avvocato o notaio che custodisce il prezzo in deposito fiduciario finché l'iscrizione tavolare non è al sicuro. In Italia il notaio è un pubblico ufficiale: un solo atto (il rogito), verifiche di identità e provenienza a suo carico, e pagamento di regola contestuale all'atto, con assegni circolari o bonifico irrevocabile. Il deposito fiduciario non è lo standard: la sicurezza viene dai controlli notarili e, nelle province tavolari, dall'iscrizione sorvegliata dal giudice. La strada verso il rogito ha il suo ritmo: proposta scritta, compromesso (di norma con caparra del 10–20%), poi l'atto — la catena è raccontata in dettaglio nella nostra guida per chi compra dalla Germania.

La provvigione: qui l'ImmMV non esiste

L'Austria calmiera la provvigione per regolamento (circa 3% + IVA per parte, ImmMV). In Italia non c'è tetto di legge: la provvigione è contrattuale, di prassi 3–4% + IVA lato acquirente. La nostra la dichiariamo su ogni scheda — 4% + IVA — insieme alle imposte indicative, perché al rogito non ci siano sorprese.

L'imposta d'acquisto: spesso più bassa del temuto

La Grunderwerbsteuer austriaca è il 3,5% del prezzo. In Italia, per l'usato comprato da privati, il registro al 9% si applica al valore catastale, non al prezzo (regola del prezzo-valore) — e i valori catastali a Trieste sono di norma molto sotto il mercato. L'onere effettivo scende spesso sotto il 3,5% austriaco. Il nuovo invece sconta l'IVA sul prezzo. Ogni nostra scheda mostra la cifra indicativa per quella casa; sulle categorie di pregio (A/1, A/8, A/9) mostriamo il regime ordinario, perché lì le agevolazioni prima casa non si applicano.

Possedere dall'estero

Tra Italia e Austria esiste una convenzione contro le doppie imposizioni, e una seconda casa in Italia comporta l'imposta patrimoniale italiana (IMU/ILIA a Trieste) più gli obblighi dichiarativi a casa vostra: è il punto dove un fiscalista vale la sua parcella, e possiamo presentarvi il nostro. Il resto è logistica, ed è gentile: Trieste è a circa tre ore d'auto da Graz, cinque da Vienna, novanta minuti dall'aeroporto di Lubiana. Visite, trattativa e rogito possono svolgersi in tedesco — e per chi arriva da fuori concentriamo più visite nella stessa giornata.