Nakup v Italiji iz Avstrije: zemljiška knjiga v Trstu (Trieste) vam bo domača

Kako deluje zemljiška knjiga v Trstu?

Natanko tako kot vaša. To je dejstvo, ki preseneti vsakega kupca iz Avstrije. Trst, Gorica, Trento in Bolzano nikoli niso opustili habsburškega Grundbucha – italijanska zakonodaja ga imenuje sistema tavolare (R.D. 499/1929). Tako kot doma prav vpis v zemljiško knjigo prenese lastništvo, vsak vpis pa nadzoruje sodišče.

V preostali Italiji je vpis deklarativen. Tu je konstitutiven. V tem mestu se lahko zanesete na svoj občutek.

Kdo naredi kaj: Treuhänder ali notar?

V Avstriji zaključek posla praviloma teče prek Treuhänderja – odvetnika ali notarja, ki hrani kupnino v depozitu, dokler vpis v zemljiško knjigo ni zavarovan. V Italiji je notar javni uslužbenec: en sam akt (notarski zapis kupoprodajne pogodbe, italijansko rogito), preverjanje istovetnosti in izvora lastništva na njegovi strani ter plačilo praviloma ob samem podpisu akta, običajno z bančnim čekom ali nepreklicnim nakazilom.

Fiduciarni depozit ni standard. Varnost prinesejo notarjeve preveritve in v tavolarnih pokrajinah vpis pod sodnim nadzorom.

Pot do akta ima svoj ritem: pisna ponudba za nakup (proposta), nato predpogodba (compromesso, praviloma z aro 10–20 %), šele nato akt. To verigo smo podrobno opisali v vodniku za kupce iz Nemčije – mehanika je enaka.

Kolikšna je provizija agencije?

V Italiji zakonske zgornje meje ni. Avstrija provizijo omejuje z uredbo (okoli 3 % + DDV na stran, ImmMV). V Italiji je provizija pogodbena, po ustaljeni praksi 3–4 % + DDV na strani kupca.

Našo navedemo odkrito pri vsaki ponudbi – 4 % + DDV – skupaj z okvirnimi davki, da ob podpisu akta ni presenečenj.

Koliko znaša davek na nakup?

Pogosto manj, kot se bojite. Avstrijski Grunderwerbsteuer znaša 3,5 % kupnine. V Italiji se pri rabljenih stanovanjih, kupljenih od zasebnikov, 9-odstotni davek na registracijo (imposta di registro) obračuna od katastrske vrednosti, ne od kupnine (pravilo prezzo-valore). Katastrske vrednosti v Trstu so praviloma precej pod tržnimi cenami.

Dejansko breme zato pogosto pade pod avstrijskih 3,5 %. To večino kupcev preseneti. Novogradnje pa nosijo DDV na kupnino.

Vsaka naša ponudba prikaže okvirno številko za točno določeno nepremičnino. Pri prestižnih katastrskih kategorijah (A/1, A/8, A/9) prikažemo redni režim, saj olajšave za prvo stanovanje tam ne veljajo.

Kaj pomeni imeti nepremičnino iz tujine?

Med Italijo in Avstrijo velja konvencija o izogibanju dvojnemu obdavčevanju. Drugo stanovanje v Italiji pomeni italijanski davek na nepremičnine (IMU/ILIA v Trstu) in obveznosti napovedi doma. Tu se fiskalni svetovalec izplača, in lahko vam predstavimo našega.

Vse drugo je logistika, in ta je prijazna. Trst je približno tri ure vožnje od Gradca, pet od Dunaja, devetdeset minut od letališča v Ljubljani. Ogledi, pogajanja in podpis akta lahko potekajo v nemščini – povprašajte nas in vaše oglede združimo v en dan.

---

Vsebina je informativne narave in ne pomeni pravnega ali davčnega svetovanja. Za konkreten primer nam pišite na richieste@triestevillas.com ali prek WhatsAppa 331 8940822.