
Freistehende Villa mit zwei Garagen und Garten — Begliano
Via Giacomo Puccini, Friaul-Julisch Venetien, San Canzian d'Isonzo
350.000 €
Freistehende Villa mit zwei Garagen und Garten — Begliano
Via Giacomo Puccini, Friaul-Julisch Venetien, San Canzian d'Isonzo
2 × 21 m²
Zwei Garagen im Kataster
Zwei separat eingetragene Garagen mit je 21 m², erreichbar über die Zufahrt.
Katasterfläche je Garage.
≈ 9 × 6 m
Die Taverna im Untergeschoss
Daneben vier Kellerräume und ein Geräteraum: ein ganzes Geschoss für Nebenräume.
Gemessen im 3D-Rundgang. Im Kataster als Taverna geführt, ein Nebenraum.
3D-Rundgang
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Objektmerkmale
- Typ
- Villa
- Fläche
- 268 m²
- Zimmer
- 10
- Schlafzimmer
- 3
- Badezimmer
- 4
- Etage
- Villa su 4 livelli (interrato · terra · notte · sottotetto)
- Energieklasse
- F · 297,6 kWh/m² Jahr
- Erneuerbarer Index (EPgl,ren)
- 0,48 kWh/m² Jahr
- Energetische Qualität der Gebäudehülle
- Winter: niedrig · Sommer: mittel
Beschreibung
Via Puccini 19 in Begliano, einem Ortsteil von San Canzian d'Isonzo in der unteren Isonzo-Ebene. Freistehende Einzelvilla aus den Siebzigerjahren, auf vier Ebenen verteilt, mit einem für diesen Haustyp ungewöhnlich großen Angebot an Nebenräumen: 268 m², zehn Zimmer, privater Garten.
Im Erdgeschoss der Wohnbereich: ein zweiseitig belichteter Salon mit gemauertem Kamin und Fischgrätparkett, über einen Bogen mit Stufen mit dem erhöhten Esszimmer verbunden. Daneben eine separate Wohnküche mit originalem dunklem Holzmobiliar — sofort nutzbar und zugleich einer der Räume mit dem größten Gestaltungsspielraum.
Der Schlafbereich: Elternzimmer mit Wandvertäfelung und eingebauter Bücherwand sowie ein zweites, kleineres Zimmer. Das jüngste Bad ist hochwertig ausgestattet — Eck-Whirlpool, Duschkabine, Doppelwaschbecken in Dunkelgrau — und führt auf eine überdachte Terrasse mit gemauertem Grill, schmiedeeisernen Möbeln und Blick ins Grüne.
Der Dachraum, mit Holzdecke versehen und klimatisiert, wird heute als Arbeits- oder Gästezimmer genutzt, mit einem Bad in Vintage-Ausführung.
Das Untergeschoss macht den Unterschied: ein Partykeller von rund 9x6 m mit zweitem Kamin, eine eingerichtete Werkstatt, ein Keller, eine Waschküche mit Wandschrank und ein Gäste-WC, durchgehend mit historischen Zementfliesen. Zwei Garagen und ein Werkbankbereich vervollständigen die Ebene — seltener Raum, auch für eine Motorradsammlung geeignet.
Außen: befahrbare Zufahrt, Natursteinweg und privater Garten in ruhiger Lage. Die ursprünglicheren Räume lassen viel Spielraum für ein maßgeschneidertes Modernisierungsprojekt. Teilweise möbliert, Energieklasse F. Preis € 350.000.
Indikative Steuern & Kosten
Kaufkosten (einmalig)
- Steuern Erstwohnsitz
- ≈ 3.686 €
- TriesteVillas-Provision
- ≈ 14.000 €+ MwSt.
- Unverbindliche Gesamtsumme schlüsselfertig
- ≈ 370.766 €
Unverbindliche Schätzung: die genaue Rechnung gehen wir gemeinsam durch, Posten für Posten.
Grundrisse
Unter den Grundrissen befindet sich der Katastergrundriss, ohne personenbezogene Daten: Er ist das maßgebliche Dokument. Die übrigen (aus unserer 3D-Vermessung oder Planzeichnungen) dienen nur der Veranschaulichung: Sie zeigen die Lage der Räume, nicht deren zulässige Nutzung oder Bewohnbarkeit, und haben keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung.
Was die Unterlagen sagen
Im Kataster, im im Juni 2026 eingereichten Grundriss, ist das Geschoss unter dem Dach Dachraum und Speicher mit einer Höhe von höchstens 2,25 Metern; das Souterrain besteht aus Taverne, Kellern und einem WC. Heute ist der Dachraum ausgebaut, klimatisiert und wird als Arbeits- oder Gästezimmer genutzt, mit einem Bad, das im Grundriss fehlt. Für einen Techniker ist es ein Nebenraum unter den für Wohnräume verlangten 2,50 Metern, und das nicht eingezeichnete Bad muss vor einem Kaufvertrag im Kataster nachgetragen werden. Die Garagen sind in diesem Grundriss eigene Katastereinheiten: Welche davon zum Verkauf gehören, bestätigen wir anhand der Katasterauszüge.
Eine vorläufige Auswertung der Unterlagen, erstellt mit Hilfe künstlicher Intelligenz durch den Abgleich von Katastergrundriss und Anzeige. Maßgeblich ist die Prüfung, die wir vor jeder Verpflichtung gemeinsam mit Ihnen anhand der Dokumente vornehmen.
Ausstattung
- Garten
- Kamin
- Garage
- Keller
- Terrasse
- Freistehend
- Dachgeschoss
- Zwei Ausrichtungen
- Grünblick
- Ruhige Lage
- Wohngegend
Lage
Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.
Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben
Alle 43 Fotos mit KI retuschiert: 11 bearbeitet und 31 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; das übrige nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.
Wie wir sie bearbeitet haben
Die 43 Fotos dieses Inserats sind Aufnahmen des Hauses, der Räume, der Garagen, der Terrasse und des Gartens, darunter zwei Drohnenaufnahmen. Alle 43 wurden mit einem generativen Bildmodell bearbeitet (Nano-Banana-Familie von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield): 31 sind Simulationen und tragen auf der Website das Etikett «AI · simuliert», 11 wurden bearbeitet, um Gegenstände zu entfernen, 1 nur in Licht und Farben. In 27 der 31 Simulationen hat das Modell den Ausschnitt erweitert, oft stark: Was an den Rändern zu sehen ist, ist nicht im Foto, sondern vom Modell gezeichnet, darunter Nachbarhäuser, Büsche, Bäume und Palmen, Wände und Mauern, Fenster, Türen und Schranktüren, verlängerte Fensterläden, ein Spiegel, eine Tafel, ein Pfeiler und ein zweiter Bogen der Terrasse, ein Geländer, eine Truhe, eine Sitzecke mit Sofas, eine Kommode, ein Holzstapel und ein Essbereich.
In 3 hat es außerdem die Perspektive rekonstruiert und in 2 die Schattenbereiche, in einem davon mit einem erfundenen Kamin, einer Anrichte und einem Bild, die auf dem Foto nicht zu sehen sind. In 4 hat es einen Abendhimmel eingesetzt, in einem die Wolken verändert, in 2 die Schatten entfernt und in 2 das Innere des Hauses, von außen gesehen, beleuchtet. Hinzugefügt hat es ein Motorrad-Poster, eine Kerze, eine Skulptur, einen Seifenspender, Parfümflakons, ein Handtuch mit Halter, einen Bilderrahmen und einen Holzstapel in der Nische unter einem Kamin, die auf dem Foto leer ist; Tüten hat es in Papierblätter verwandelt, eine Chaiselongue in einen Sessel und ein Schachbrett in ein Tablett, und es hat Töpfe und einige andere Gegenstände verändert.
Auf der Terrasse sind die Möbel, auf dem Foto abgedeckt, unbedeckt zu sehen, mit vom Modell gezeichneten Sofas und Kissen, und die vertrockneten Pflanzen in den Pflanzkästen sind grün geworden; im Garten wurde das runde Beet geleert und mit Kies umgeben. In den Simulationen und in den Fotos, in denen nur Gegenstände entfernt wurden, wurden entfernt: Regale, Werkzeuge, Plakate, ein Klappstuhl und aufgehängte Gegenstände in den Garagen; eine aufgehängte Tasche, ein schwarzer Sack, ein Schlauch, eine Tischleuchte, ein Druck, drei kleine Bilder, Dekorationsobjekte, eine rote Tafel, ein Dekozweig und eine Spiegelung in einem Spiegel; Messer, Schöpflöffel, Geschirrtücher und ein Schneidebrett in der Küche; Rollen, Flaschen, Zahnbürsten und Bürsten in den Bädern; ein Eisenstuhl, Blumenkästen und vertrocknete Pflanzen auf der Terrasse; eine Antenne, in 3 Fotos, eine Satellitenschüssel und eine Schrift an der Traufe; das Kabel einer Wandleuchte, ein Behälter am Weg, ein geparktes Auto und, in den beiden Drohnenaufnahmen, das hohe trockene Gras und die Freileitungen im Vordergrund. In 4 der 11 Fotos mit entfernten Gegenständen hat das Modell den Ausschnitt außerdem leicht erweitert.
Wo ein Gegenstand entfernt wurde, wurde das, was er verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert. Das Modell hat auch feste Teile und Mängel verändert, und wir sagen es: Es hat eine Deckenleuchte ersetzt, die Glastüren der Schränke in einem Bad undurchsichtig gemacht, zwei Wandleuchten und zwei schwarze Platten an einer Wand entfernt und in 2 Fotos die Traufe sauber dargestellt, die in Wirklichkeit fleckig ist und deren Farbe abblättert; die vertrockneten Pflanzen auf der Terrasse, entfernt oder grün gemacht, gibt es in Wirklichkeit. Der Riss in der Wand einer Garage und die trockenen Äste im Garten sind geblieben, wie sie sind.
Im Übrigen sind im fotografierten Bereich das Haus, die Fassade und der Portikus, das Tor, der Zaun und die Umfassungsmauer, der Weg, die Garagen, die Räume mit ihren Möbeln und Kaminen, die Treppe, die Küche, die Bäder mit Sanitärobjekten, Badewanne und Fliesen sowie die Terrasse so wie auf der Aufnahme. Licht und Farben wurden wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert. Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.
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Wer antwortet
Kein Callcenter: es antworten die Menschen, die dieses Haus wirklich gesehen haben. Noch am selben Tag, auf Deutsch, Englisch oder Italienisch.
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