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TriesteVillas
Maxi Appartamento con giardino in Centro, Verdemare, Rive

Centro

Maxi Appartamento con giardino in Centro, Verdemare, Rive

Via di Campo Marzio, Centro, Trieste

790.000 €

Appartamento · 244 m² · 4 camere · 5 bagniClasse energetica A149 foto

Mutuo2.496 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,54% · TAEG 3,69%Calcola

La casa in tre numeri

  • ≈ 120 m²

    Il giardino, allo stesso piano

    Per il catasto la casa è al primo piano; nelle tavole del palazzo è il livello dei giardini, e in ascensore si preme 0. Il giardino privato sta nella stessa planimetria catastale dell'appartamento.

    Planimetria catastale del 17/02/2016 e tavola di fine lavori del marzo 2016, su cui il giardino misura 122,5 m².

  • 8 min

    A piedi fino al mare

    In linea d'aria la riva più vicina è a 229 metri; a piedi, girando attorno alla ferrovia e al porto, sono 627 metri.

    Linea di costa e percorso a piedi di OpenStreetMap, misurati il 22/10/2026.

  • 2015

    Un complesso nuovo, attorno a un parco

    Tre palazzine e 184 case sull'area dell'ex filiale FIAT, attorno a un parco di circa un ettaro; architettura di Giuseppe Tortato.

    Anno di completamento dal catasto e dall'attestato energetico.

La casa

244 m² al livello dei giardini, con un giardino tutto suo

244 m²

di casa, senza il giardino

Superficie catastale; 236,23 m² utili riscaldati secondo l'attestato energetico.

≈ 120 m²

di giardino privato, verso sud

122,5 m² sulle tavole di fine lavori, fra prato, patio e siepe, sul verde interno del complesso. Le camere stanno sul lato di Via di Campo Marzio.

2

ingressi indipendenti

Dai due vani scala del civico 14, ognuno col suo ascensore.

4

camere

Il salone col caminetto e l'angolo studio, la cucina abitabile.

5

bagni

A1

classe energetica

EPgl,nren 40,82 kWh/m² anno · attestato del 20/10/2026.

0

il tasto dell'ascensore

Al catasto è il primo piano: il livello dei giardini, sopra il piano della strada e le autorimesse.

+ 3

pertinenze, a parte

Un box di 22 m², un posto auto coperto di 18 m² e una cantina, nello stesso complesso. Prezzi nella descrizione.

Tour 3D

Dal giardino alle camere, stanza per stanza

Data della scansione: 26 maggio 2026. Il tour è una ripresa dal vero, senza ritocchi: mostra l'immobile com'era quel giorno.

Il complesso, aperto

Dove sta la casa, dal mare fino al giardino

Scorrete: dalla città al complesso, poi il parco, le autorimesse sotto, la palazzina B che si apre e il livello dei giardini con la casa.

Come è fatto. È un plastico, non un disegno di progetto. Città e terreno: rilievo LiDAR della Regione Autonoma Friuli Venezia Giulia del 12 marzo 2017 (DSM e DTM a 0,5 m, nuvola di punti) e ortofoto 2017 © Regione FVG – IRDAT (IODL 2.0); edifici lontani: OpenStreetMap (ODbL) con le altezze del LiDAR; rilievi lontani: Terrarium (AWS Open Data). Palazzine A e C: sagome e altezze dal LiDAR. Palazzina B: plastico dalle tavole di cantiere e dal catasto, verificato sul LiDAR; nella vista dal parco, ricostruzione fotogrammetrica dalle nostre riprese col drone della primavera 2026. La casa dentro: la scansione del nostro tour 3D. Autorimesse, rampe e varchi: posizione indicativa, dalle piante catastali del 2016.

Dall'alto, dal 1989

Dove c'erano i capannoni della FIAT

Sei voli pubblici sulla stessa inquadratura, dal 1989 al marzo 2017: i capannoni della filiale col tetto a shed, il piazzale, lo scavo, le tre palazzine e il parco. Trascinate il cursore e un anno si scioglie nell'altro.

Foto vere: nessun modello generativo, solo ritaglio, ricampionamento a 0,5 m per pixel e allineamento sul volo del 2017, che corregge spostamenti di pochi metri fra un volo e l'altro (dove il luogo è cambiato troppo per allinearlo, vale la georeferenziazione del volo). Inquadratura di 640 × 480 m, nord in alto.

Le date

Dalla FIAT a Verdemare

Quello che le foto dall'alto non dicono: chi c'era, chi ha costruito, quando.

  1. 1953

    Nell'edificio d'angolo con Via Guido Reni apre la filiale triestina della FIAT. Dal 1985 sarà la sede del quotidiano Il Piccolo.

  2. Maggio 2008

    Comincia la demolizione dell'ex filiale. Il primo progetto prevede 150 alloggi.

  3. Marzo 2013

    Il progetto, ridisegnato dall'architetto Giuseppe Tortato, prende il nome Verdemare: 184 abitazioni attorno a un parco.

  4. 2015

    Il complesso, costruito da Collini Lavori, è completato; arrivano i primi residenti.

Fonti: Il Piccolo (2008, 2013, 2015) per il cantiere; l'impresa che ha ristrutturato l'edificio d'angolo per la sua storia; gli atti catastali del complesso.

Il sole sul giardino

D'estate più di otto ore di sole, d'inverno un'ora

Il giardino guarda a sud, sul parco; oltre il parco, più in alto, c'è la palazzina A, e dal prato il suo profilo sta fra 22 e 26 gradi sull'orizzonte sud; a ovest, vicina, la C. Abbiamo calcolato il sole su ogni mezzo metro di prato, con gli edifici e gli alberi veri. Il 21 giugno il sole è in giardino dalle 7:26 alle 18:23 e ogni punto del prato ne ha in media più di 8 ore; il 21 marzo e il 21 settembre quasi 6. D'inverno il sole resta dietro la palazzina A: il 21 dicembre non sale oltre i 21 gradi, arriva fra le 10:10 e le 14:02, ogni punto del prato ne ha in media un'ora e mai più di quattro decimi del giardino sono al sole insieme.

Come è fatto. Il giardino è quello della planimetria catastale, posato sull'ortofoto della Regione; il sole è calcolato su 273 punti del prato scoperto, a mezzo metro l'uno dall'altro, senza la fascia sotto i balconi dei piani di sopra e senza le siepi. Ostacoli: il rilievo LiDAR della Regione del marzo 2017 (edifici, siepi e alberi contano come pareti piene: d'estate con le foglie l'ombra può essere un po' di più, d'inverno fra i rami passa qualche raggio) e, più lontano, il rilievo del terreno. Posizione del sole: algoritmo del NOAA, con la rifrazione. Alba e tramonto qui sono il primo e l'ultimo sole su un punto qualunque del prato; le ore sono quelle in cui almeno un punto è al sole. Il quadrante usa questo calcolo nei giorni dei tasti; negli altri giorni mostra solo la direzione del sole sull'orizzonte piatto.

Il complesso in numeri

Verdemare, come lo raccontano le carte

184

abitazioni in tre palazzine

A su Via Picciola; B e C su Via di Campo Marzio.

≈ 1 ha

di parco interno

A terrazze, con l'area giochi, riservato ai condomini.

14 m

di salita nel lotto

Da Via di Campo Marzio a Via Picciola: per questo la A sta più in alto di B e C.

quasi 600

box e posti auto

Nelle autorimesse interrate: due livelli sotto B e C, tre sotto A.

≈ 1/10

del calore viene dal sole

Solare termico misurato: 58.499 kWh nel 2024-25. Il resto da due centrali a gas a condensazione; riscaldamento a pavimento, contabilizzato casa per casa.

17 kW

di fotovoltaico condominiale

70 pannelli, secondo l'impresa che li ha installati.

12

ascensori

2015

anno di completamento

Architettura di Giuseppe Tortato, paesaggio di Margherita Brianza, costruzione di Collini Lavori.

Il Piccolo, 21 settembre 2025

«il più grande condominio privato del centro»

Su questa casa, sulle altre del sito o sul comprare a Trieste: chiedete pure. Risponde Claude, il concierge AI di TriesteVillas — può sbagliare, e lo dice. Le conversazioni sono registrate e possono essere rilette dal team.

Caratteristiche immobile

Tipologia
Appartamento
Superficie
244 m²
Locali
7
Camere da letto
4
Bagni
5
Piano
1° (primo) con ascensore
Classe energetica
A1 · 40,82 kWh/m² anno
Indice rinnovabile (EPgl,ren)
2,49 kWh/m² anno
Prestazione energetica del fabbricato
Inverno: media · Estate: media
A1

Casa green · Classe A

Nella fascia più alta della scala energetica

Lo dice l'attestato di prestazione energetica depositato, non una stima: classe A1, con un fabbisogno di energia non rinnovabile di 40,82 kWh/m² all'anno.

Dove sta sulla scala

  1. A4
  2. A3
  3. A2
  4. questa casaA1
  5. B
  6. C
  7. D
  8. E
  9. F
  10. G

La classe confronta la casa con un edificio di riferimento della stessa forma e nello stesso luogo, costruito coi requisiti del 2019-2021 e con impianti standard. In classe A1 la casa usa fra l'80 e il 100% dell'energia non rinnovabile di quell'edificio; una casa in classe G ne usa più di tre volte e mezzo tanto.

Energia non rinnovabile EPgl,nren

40,82kWh/m² anno

6%

dell'energia che usa è rinnovabile

EPgl,ren 2,49 kWh/m² anno

Il fabbricato

  • Invernomedia
  • Estatemedia

In Italia, delle abitazioni certificate nel 2024, circa 15 su 100 sono in classe A.

Fonte: ENEA–CTI, Rapporto annuale sulla certificazione energetica degli edifici 2025, sintesi, p. 8. Classi: DM 26/06/2015, Linee guida, Allegato 1, Tabella 2.

Tutte le case green
›La descrizione completa

Duecentoquarantaquattro metri quadri al primo piano, con ascensore: nel complesso Verdemare, fra il centro e il porto, un taglio così ampio è raro. Due ingressi separati, giardino privato a uso esclusivo, e una distribuzione che tiene nettamente distinta la zona giorno dalla zona notte.

La cucina è abitabile, di forte personalità. Il salone si affaccia sul giardino ed è segnato dal caminetto — elemento poco comune nel complesso — incassato in una parete attrezzata su misura. Quattro le camere, tutte di dimensioni importanti, servite da cinque bagni e da un'ampia lavanderia: una dotazione di servizi fuori scala, comoda per nuclei numerosi o per ricavare ambienti riservati a ospiti e familiari.

Il giardino privato resta il vero punto di forza. Spazio esterno riservato, ben cucito con il living, buono per i pranzi all'aperto pur restando in un contesto urbano moderno e servito — il mare è a otto minuti a piedi. Riscaldamento a pavimento, per un comfort termico omogeneo; i due accessi indipendenti lasciano libertà di organizzare gli spazi come si preferisce, separando padronale e servizio o dando autonomia agli ospiti.

Appartamento signorile in via di Campo Marzio, in ottimo stato, arredato. Classe energetica A1: indice di prestazione energetica globale non rinnovabile (EPgl,nren) 40,82 kWh/m² anno, rinnovabile (EPgl,ren) 2,49 kWh/m² anno; prestazione del fabbricato media d'inverno e d'estate; APE valido fino al 20/10/2036. Prezzo 790.000 €.

Si vendono a parte: cantina a 10.000 €; posto auto coperto di 18 mq a 40.000 €; box auto di 22 mq a 55.000 €.

Questo non è un annuncio: è il modo in cui vendiamo una casa.

Ne avete una anche voi? Vi diciamo quanto vale, davanti a un caffè →

Tasse e costi indicativi

Costi di acquisto (una tantum)

Imposte prima casa
≈ 5.612 €
Provvigione TriesteVillas
≈ 31.600 €+ IVA
Notaio
≈ 2.600-5.100 €stima, IVA e spese comprese
Totale indicativo chiavi in mano
≈ 836.700 € – 839.200 €

Stima indicativa: il conto esatto si fa insieme, voce per voce.

Costi di gestione annui

Condominio
≈ 6.228 €/anno
Imposta immobile · ILIA
Esente (prima casa)
Tassa rifiuti · TARI
Occupanti2≈ 353 €/anno

I costi annui sono stime indicative calcolate con una formula sui dati catastali e sulle tariffe comunali, e non sostituiscono una verifica ufficiale.

Il mutuo per questa casa

2.496 €al mese

per un mutuo di 553.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso

TAN
3,54%
tasso nominale annuo
TAEG
3,69%
costo totale annuo, spese comprese

Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.

TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia ad agosto 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.

La guida: mutuo in Italia da non residente

Come facciamo i conti

Il tasso

È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: agosto 2026, provvisorio.

In un anno questa media è passata da 3,31% (agosto 2025) a 3,60% (agosto 2026).

Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.

La rata

Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.

Il TAEG

Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (1.383 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 124 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia ad agosto 2026 era 3,99%.

I contanti al rogito

L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.

Il reddito

La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.

Cosa non è

Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.

Fonti

Tassi aggiornati al 20/10/2026.

Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →

Planimetrie

Scorri le tavole; tocca la pianta per ingrandirla.

Tavola 11 di 2

Fra le piante c'è la planimetria catastale, ripulita dei dati personali: è il documento che fa fede. Le altre (dal nostro rilievo 3D o di progetto) sono solo illustrative: mostrano dove sono gli ambienti, non la loro destinazione d'uso né l'abitabilità, e non hanno valore urbanistico, catastale o autorizzativo.

Dotazioni

  • Giardino
  • Ascensore
  • Camino
  • Cantina
  • Box auto
  • Posto auto
  • Vista sul verde
  • Doppio affaccio
  • Zona residenziale
  • Pari al nuovo
  • 5 minuti dal mare

Posizione

DuinoMiramareTriesteMuggiaPalazzo Dreher — Ente 21 · 292 m² · 5°-6° piano · Palazzo Dreher — Ente 20 · 239 m² · 5° piano · Palazzo Dreher — Ente 13 · 206 m² · 4° piano · Palazzo Dreher — Ente 14 · 267 m² · 4° piano · Palazzo Dreher — Ente 15 · 152 m² · 4° pianoVilla PucinoDue ville e uno chalet sul golfo · Strada Costiera · Villa storica Strada CostieraBifamiliare intera vista golfo — due unità indipendenti, Muggia · Villa contemporanea vista golfo — Vanisella, Muggia · Villa su un livello con giardino — Fontanella, MuggiaAttico con terrazze e giardini sulla Costiera · Appartamento con giardino in villa sulla CostieraAttico con rooftop, Viale Miramare, BarcolaVilla ristrutturata a primo ingresso, Via BuonarrotiAttico con terrazza e vista mare a PortopiccoloAttico bilivello arredamento eccezionale, BarcolaGrande apt d'epoca in Piazza della Valle — Città VecchiaAttico Largo Canal, Lastrico solare gigantePanorama Giustinelli: bilivello con giardinetto pensile. SPA, gym e piscina condominiale · Attico bi-livello vista mare, tre affacci all'aperto e SPA condominiale — Centro, TriesteModernissimo Via Ponchielli (Ponterosso)Attico Via San VitoVillino (pluri unità) con parco gigante, vista mare. Via degli Olmi altaVilla storica del 1789 con vista mare e giardinoVilla curatissima Loc. Banne, OpicinaVilla unifamiliare località Vanisella 1/A, centro, MuggiaPalazzo Haggi — App. 8 · 120 m² · 4° piano · San Vito, Trieste · Palazzo Haggi — App. 9 · 127 m² · 5° piano · San Vito, Trieste · Palazzo Haggi — App. 4 · 113 m² · 2° piano · San Vito, TriesteVilla d'epoca da ristrutturare, parco privato — San LuigiAppartamento con terrazza a BarcolaVilletta con giardino «Le Vigne» — DuinoPalazzo Haggi — App. 2 · 122 m² · 1° piano · San Vito, Trieste · Palazzo Haggi — App. 3 · 101 m² · 1° piano · San Vito, TriesteBarcola — appartamento vista mare con terrazzo, 3 camere e posto autoPalazzo Haggi — App. 9 · 97 m² · 4° piano · San Vito, Trieste · Palazzo Haggi — App. 5 · 97 m² · 2° piano · San Vito, TriesteDuino · Trilocale piano terra con giardino 280 m² · Duino · Trilocale primo piano con terrazza. Posto auto incluso · Duino · Trilocale piano terra con giardino 52 m² (posto auto incluso) · Duino · Trilocale primo piano con terrazza — posto auto incluso · Duino · Bilocale piano terra con giardino 47 m². Posto auto incluso · Duino · Bilocale primo piano con terrazza. Posto auto inclusoAppartamento vista mare, Via Franca, San VitoBilocale in Palazzo TergesteoCasa di pietra a Contovello, sopra MiramareSan Giusto — Bilocale con terrazza privata e vista cittàVia Giulia — bilocale rinnovato affacciato sul Giardino PubblicoQuesta casa
Nel golfo · La casa, e le altre 49 del catalogo sul golfo. Posizione indicativa.

Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.

Come abbiamo usato l'AI in queste foto

Tutte le 49 foto ritoccate con l'AI: 8 modificate e 35 simulazioni, indicate sulla foto; le altre solo nella luce e nei colori. La visita resta l'unico riferimento.

Leggi come le abbiamo ritoccate

Le 49 fotografie di questo annuncio partono da scatti dell'appartamento arredato e abitato, del giardino e degli esterni del complesso. Tutte e 49 sono passate da un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google, usato tramite la piattaforma Higgsfield): 6 soltanto per la luce e i colori, 8 per togliere oggetti, 35 sono simulazioni e sul sito portano l'etichetta «AI · simulazione». Sono stati tolti: persone, anche riflesse, e riflessi, compreso quello di chi scattava; il cane, la cuccia e le ciotole; vestiti, ciabatte, un calzino, peluche, borse, valigie, scatole e sacchetti; fotografie di famiglia, adesivi, soprammobili, fiori, cuscini, una bottiglia e gli oggetti su piani, comodini e mensole, comprese le tovaglie; asciugamani, accappatoi, flaconi e cosmetici, tappetini, un carrello e un portasciugamani; un aspirapolvere, una scopa, un secchio, un cestino, detersivi, stendini e un cesto della biancheria; un televisore con il suo mobile, un monitor, una stampante e dei cavi; una scrivania, una sedia da ufficio, tavolini e sedie; all'esterno auto, bidoni, paletti, tubi, sassi e altri oggetti, anche su balconi e dietro una recinzione.

Dove un oggetto è stato tolto, ciò che nascondeva non è stato fotografato: l'ha ricostruito il modello, in modo plausibile. Nelle simulazioni il modello ha aggiunto o inventato cose che non ci sono: letti rifatti con biancheria bianca e, in uno, un copriletto beige al posto di quello rosso; una panca e uno scaffale in legno, due mobili a cassetti, due cubi in legno, due ritratti (uno al posto di un paesaggio), libri, vasi, cuscini, una pianta, saponi, asciugamani e altri oggetti sulle mensole; binari di faretti, binari luminosi, un faretto, una linea luminosa e gole luminose al soffitto; un fuoco acceso nel camino; un cespuglio fiorito, nuvole nel cielo, prati rasati, verdi e uniformi al posto di prati secchi, alti o radi, una striscia di ghiaia, una pacciamatura e un'aiuola con cordolo. In 2 foto il punto di vista è ricostruito dal modello, in 4 l'inquadratura è allargata oltre i bordi dello scatto, una è un collage di cinque foto composto dal modello; in alcune arredi e oggetti sono spostati (un pannello intagliato, tavolo e sedie in giardino, rotoli di carta, gli arredi di uno studio), e in 2 letto, scrivania, scrittoio, sedia, sgabello, plafoniera e un'agenda sono ricostruiti dal modello.

Il modello ha cambiato anche parti fisse e arredi, che queste foto quindi non mostrano come sono: ha aggiunto una finestra e un piano in marmo nei bagni, ha fatto comparire un bidet dove c'erano degli oggetti e ha trasformato una tenda in una vetrata sul giardino; ha ridisegnato la stanza oltre una porta e, in una vista da cui ha tolto le auto e diradato gli alberi, il muro antico e i palazzi; ha inventato su una parete lucida il riflesso di una vetrata con alberi; ha reso verdi le tende da sole, che sono grigie, ha trasformato un piano cottura a gas in un piano liscio nero e un tavolo con la tovaglia in un tavolo in legno a vista, ha reso in acciaio una placca nera, liscia una credenza intagliata e vuote le cornici delle foto di famiglia; ha tolto i faretti a incasso di un soffitto, placche di interruttori, sportelli, un'anta aperta, i segni su un muro, un cartello, le cassette postali, il tronco di un pino in primo piano e le ombre degli alberi su un vialetto. Per queste foto non c'è un elenco delle parti rimaste come nello scatto: nessun dettaglio va dato per certo. Anche nelle 6 foto toccate solo per la luce il modello ha ricalcolato l'intera immagine: la grana fine delle superfici è ricostruita, non fotografata.

Luce e colori sono stati corretti come in un normale ritocco fotografico. Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.

Come usiamo l'AI →

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