N. 0010 · Costiera
Appartamento con giardino in villa sulla Costiera
980.000 €
Appartamento · 97 m² · 2 camere · 2 bagni23 foto
Mutuo3.097 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,54% · TAEG 3,68%CalcolaAppartamento con giardino in villa sulla Costiera
Strada Costiera, Trieste
La casa in tre numeri
97 m²
Di casa, col prato in piano davanti
Superficie interna lorda, sulla pianta del tour 3D. Il prato davanti alle vetrate del soggiorno, verso il mare, lo delimiterà il frazionamento.
3
Case in una villa
L'ultimo piano, il piano di mezzo e il resto della villa: più sotto, sulle foto del drone, quale pezzo è di chi.
5 min
Dal porticciolo di Grignano
17 da Piazza Unità e meno di mezz'ora dall'aeroporto, in auto a traffico libero.
Tour 3D
Entrate nel piano di mezzo
Data della scansione: 13 ottobre 2025. Il tour è una ripresa dal vero, senza ritocchi: mostra l'immobile com'era quel giorno.
Data della scansione: 10 ottobre 2025. Il tour è una ripresa dal vero, senza ritocchi: mostra l'immobile com'era quel giorno.
Il piano di mezzo
Un prato in piano, dove la Costiera sale.
Intorno alla villa il terreno sale a terrazze verso la strada; questo giardino invece è in piano: davanti alle vetrate del soggiorno, con due grandi alberi e il golfo oltre la ringhiera.
- Due camere · due bagni
- 97 m² interni
- Finito, da arredare
Foto non ritoccata · 10 ottobre 2025
Chi ha cosa
Una villa, tre case. Ecco quale pezzo è di chi.
La villa è divisa in tre case, ognuna col suo ingresso: l'ultimo piano, l'appartamento del piano di mezzo e il resto della villa, che la proprietà tiene per sé. Toccate una casa: sulla foto dal lato del mare si accendono i suoi piani, su quella dall'alto i suoi giardini. Gli interni delle tre case li ha disegnati lo studio di architettura; i giardini li assegniamo secondo le indicazioni raccolte nei sopralluoghi, e alle carte di ottobre 2025 il frazionamento tavolare non era ancora depositato: dove un confine non è ancora su carta, lo diciamo.
Dove sta
Dal tetto al golfo, in nove fotografie.
Il drone sale in verticale accanto alla villa, da 47 a 169 metri: prima il tetto verde, poi le case che scendono verso la riva, la Strada Costiera, i moli e il mare. Fra la villa e la scogliera ci sono altre case; dalla villa all'acqua sono una cinquantina di metri in linea d'aria.
- Il mare · 55 m dalla villa in linea d'aria
- Grignano · 5 min in auto
- Piazza Unità · 17 min
Ripresa dal vero · senza AI · nove fotografie dal drone dalla stessa verticale, allineate e sfumate, 10 ottobre 2025
Fino al mare
L'ascensore inclinato, poi la scala fino alla riva
Dal parcheggio sulla strada si scende con l'ascensore della comunione o a piedi; dalla villa al mare ci sono fra 80 e 100 gradini.
Dalla cabina dell'ascensore inclinato, verso il mare
Foto non ritoccata · 31 ottobre 2024
La riva sotto le ville, con la scala e il molo
Foto non ritoccata · 30 ottobre 2021
La villa dall'alto, verso il golfo: davanti, le case della riva
Foto non ritoccata · drone, 10 ottobre 2025
Il cantiere
Dalla casa del 1979 a oggi
Sul lotto della casa con piscina degli anni Settanta oggi c'è l'edificio che vedete, frutto dell'intervento autorizzato col permesso del 2015. Ecco le date, e quello che manca ancora.
1979
Il piano tavolare crea la particella «casa e cortile» per la casa di allora, al civico 194.
2015
Il Comune rilascia il permesso di costruire per l'intervento; nel 2019 lo proroga.
2017
Nell'ortofoto della Regione, a marzo, sulla particella della vecchia casa ci sono già i telai in calcestruzzo.
2021
Il progetto in variante; a ottobre il drone riprende l'edificio su due piani, senza ancora l'ultimo.
2022
Arriva la gru e si costruisce l'ultimo piano.
2023–2025
Lo studio di architettura disegna la divisione in tre case. A ottobre 2025 il tour 3D mostra il piano di mezzo finito, l'ultimo piano con i pavimenti posati.
Oggi
Alle carte di ottobre 2025 mancano la fine lavori, l'agibilità, l'accatastamento delle tre case, il frazionamento tavolare e l'attestato energetico, che si rilascia a fine lavori.
Fonti: libro tavolare (piano del 1979), richiesta di allaccio di cantiere con gli estremi del permesso di costruire n. 95/164-11/2015 e della proroga, true ortofoto della Regione Friuli Venezia Giulia (marzo 2017), progetto in variante (giugno 2021), foto e riprese col drone (2021, 2022, 2025), disegni dello studio di architettura (2023-2025), tour 3D (ottobre 2025).
Dall'alto, dal 1989
Dove c'era la casa con la piscina
Sei voli pubblici sulla stessa inquadratura, dal 1989 al marzo 2017: la casa degli anni Settanta con la sua piscina, e poi i telai del cantiere da cui è nato l'edificio di oggi. Trascina il cursore e un anno si scioglie nell'altro.
Foto vere: nessun modello generativo, solo ritaglio, ricampionamento a 0,5 m per pixel e allineamento sul volo del 2017, che corregge spostamenti di pochi metri fra un volo e l'altro. Inquadratura di 640 × 480 m, nord in alto.
Dal Carso al fondale
Fra la strada e il mare
Il profilo vero del versante sotto l'edificio, dal paese di Santa Croce fino al fondo del mare. L'edificio sta più in basso della Strada Costiera, che gli passa sopra di circa 24 metri, a poche decine di metri dalla riva. Sotto c'è il flysch, la roccia a strati dei pastini; il calcare del Carso comincia oltre i 200 metri di quota, e il fondale scende fino a circa 10 metri a mezzo chilometro dalla riva.
Profilo calcolato lungo la linea perpendicolare alla costa che passa per l'edificio: terra dal rilievo LiDAR della Regione Friuli Venezia Giulia (modello del terreno a 1 m, volo 2009), un punto ogni 4 m; mare dal modello dei fondali EMODnet Bathymetry (celle di circa 115 m: fra la riva e la prima cella in mare il fondale è interpolato); rocce in superficie dalla carta geologica regionale; strade e ferrovia da OpenStreetMap.
Il posto, nelle carte pubbliche
Mare pulito, paesaggio protetto
Eccellente
L'acqua di mare al porticciolo di Santa Croce
punto di controllo ARPA «S. Croce Porto», a 350 m: classe 2025 e 2026, sei campioni su sei nei limiti nel 2026
UNESCO
Riserva della Biosfera «Miramare e costiera triestina»
l'edificio sta nella zona di transizione del programma MAB, l'Uomo e la Biosfera
2,9 km
Dall'Area marina protetta di Miramare
riserva naturale dello Stato, sotto il castello
1964
Paesaggio tutelato
la costa è bene paesaggistico dal decreto del 20 aprile 1964
Vicino
Cinque minuti da Grignano, diciassette da Piazza Unità
La villa sta sulla Costiera fra Grignano e Santa Croce, a ponente della città: Miramare e Sistiana a otto, nove minuti, il centro a un quarto d'ora abbondante, l'aeroporto a meno di mezz'ora. Ogni meta qui sotto sta nella sua direzione vera; la distanza dal centro è il tempo in auto.
La città
- Piazza Unità d'Italia17 min
Il mare
- Porticciolo di Grignano5 min
- Sistiana8 min
- Castello di Miramare9 min
- Barcola, il lungomare10 min
- Porticciolo di Sistiana12 min
Partire
- Stazione di Trieste Centrale16 min
- Confine con la Slovenia, Fernetti22 min
- Aeroporto di Trieste28 min
Tempi in auto dalla Strada Costiera davanti al civico 194, a traffico libero (OSRM su OpenStreetMap, 21 ottobre 2026); direzioni dalla villa.
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Appartamento
- Superficie
- 97 m²
- Locali
- 3
- Camere da letto
- 2
- Bagni
- 2
- Piano
- Intermedio, a raso sul giardino
›La descrizione completa
Intorno alla villa il terreno sale a terrazze verso la strada; questo giardino invece è in piano: un prato davanti alle vetrate del soggiorno, con due grandi alberi, la ringhiera sul lato a valle e il golfo oltre le case della riva.
L'appartamento è l'ala nord-ovest del piano di mezzo di una villa divisa in tre case, ognuna con il suo ingresso, sulla Strada Costiera fra Grignano e Santa Croce. Dentro misura 97 m² di superficie interna lorda, sulla pianta del tour 3D: la zona giorno con la cucina a vista guarda il prato, 8,70 m nel lato lungo, con due scorrevoli a tutta altezza; la camera principale, 6,51 × 3,02 m, dà su un disimpegno con un bagno e il ripostiglio; la seconda, 3,02 × 4,33 m, ha un bagno suo, dietro una cabina armadio.
Le finiture sono quelle posate in cantiere: rovere a terra, gres in grande formato nei bagni, docce a filo pavimento. Il tetto dell'edificio è a verde, e sul prato c'è spazio per una piscina fuori terra, da verificare con l'autorizzazione paesaggistica.
Sopra c'è l'ultimo piano, anch'esso in vendita; l'altra ala del piano di mezzo e il livello più basso restano alla proprietà. Il prato spetta a questo appartamento secondo le indicazioni della proprietà raccolte nei sopralluoghi. La terrazza del piano di mezzo corre su tutto il fronte ed è divisa fra le due ali: la parte di questo appartamento, come i confini del prato, la fisserà il frazionamento tavolare, che alle carte di ottobre 2025 non era ancora depositato. Il posto auto nel parcheggio della comunione sulla strada si acquista a parte, a 50.000 €. Al mare si scende a piedi, fra 80 e 100 gradini; la proprietà, che dichiara di essere titolare di una concessione demaniale su una piazzola della scogliera, prevede anche per questo appartamento l'uso di uno spazio, da definire in trattativa con l'atto.
L'appartamento è finito; alle carte di ottobre 2025 mancano la fine lavori della villa, l'agibilità, l'accatastamento delle tre unità e l'attestato di prestazione energetica, che si rilascia a fine lavori.
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 39.200 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 4.000-7.800 €stima, IVA e spese comprese
Costi di gestione annui
- Tassa rifiuti · TARI
- Occupanti2≈ 224 €/anno
I costi annui sono stime indicative calcolate con una formula sui dati catastali e sulle tariffe comunali, e non sostituiscono una verifica ufficiale.
Il mutuo per questa casa
3.097 €al mese
per un mutuo di 686.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,54%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,68%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia ad agosto 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo in Italia da non residente
Chi compra
- Rata mensile
- 3.097 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 428.749 €
- Totale dovuto
- 1.123.525 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- almeno 351.200 € - 357.800 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 9.290 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo294.000 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)non indicate nella scheda
- Provvigione con IVA47.824 €
- Spese del mutuo3.065 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)6.340 € - 12.890 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: agosto 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (agosto 2025) a 3,60% (agosto 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (1.715 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 154 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia ad agosto 2026 era 3,99%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
Tassi aggiornati al 20/10/2026.
Planimetrie
Pianta ricavata dal nostro rilievo 3D (Matterport): mostra com'è oggi la casa e dove si trovano gli ambienti, a solo scopo illustrativo. Non è la planimetria catastale e non ha valore urbanistico, catastale o autorizzativo: misure e nomi dei locali (per esempio «camera» o «studio») descrivono lo stato e l'uso attuali, non la destinazione d'uso legittima né l'abitabilità. La planimetria catastale si può chiedere all'agenzia e si consegna, in ogni caso, prima della firma di una proposta.
Dotazioni
- Giardino
- Terrazza
- Vicino al mare
- Vista mare
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto
20 foto su 23 ritoccate con l'AI: 4 modificate e 1 simulazione, indicate sulla foto; 15 solo nella luce e nei colori. Su 3 foto l'etichetta «AI» è precauzionale, in attesa di verifica. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
Delle 23 immagini di questo annuncio, 3 sono fotografie dal drone del 10 ottobre 2025 pubblicate senza ritocchi. Le altre 20 partono da fotografie degli interni, della terrazza, del giardino e dei dintorni, fra cui riprese dall'alto con il drone. Tutte e 20 sono passate da un modello generativo di immagini: 15 solo per la luce e i colori, 4 per togliere oggetti, 1 è una simulazione e sul sito porta l'etichetta «AI · simulazione».
Sono stati tolti: in una ripresa con il drone i sacconi bianchi e gli oggetti sul terrazzo in basso; in casa le tavole di legno appoggiate a un muro, gli imballi a terra e dei cavi in un angolo. In una foto il modello ha tolto anche una parte fissa: lo stipite di una porta, sfocato in primo piano, e ha ricostruito l'angolo della stanza che stava dietro. Nella simulazione l'erba alta e incolta davanti alla ringhiera è stata resa un prato rasato e verde.
Dove qualcosa è stato tolto, ciò che nascondeva non è stato fotografato: l'ha ricostruito il modello, in modo plausibile. Secondo il confronto con gli scatti, la casa, la vegetazione, gli alberi, la ringhiera e la vista sul mare sono quelli fotografati, e le scatole elettriche con i fili a vista su un pilastro ci sono e sono rimaste come sono; nelle 15 fotografie toccate solo per la luce non è stato aggiunto né tolto niente. Anche dove ha cambiato solo la luce, il modello ha ricalcolato l'intera immagine: la grana fine delle superfici è ricostruita, non fotografata.
Luce e colori sono stati corretti come in un normale ritocco fotografico. Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.
Come usiamo l'AI →Richiedi una visita privata
Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
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Una parte di ciò che trattiamo non va mai online: proprietari discreti, anteprime di cantiere, collaborazioni riservate.
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