
Freistehende Villa mit zwei Garagen und Garten — Begliano
Via Giacomo Puccini, Friaul-Julisch Venetien, San Canzian d'Isonzo
350.000 €
Villa · 268 m² · 3 Schlafzimmer · 4 Bäder · Energieklasse F48 Fotos
Finanzierung1.106 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,54 % · Effektivzins 3,72 %BerechnenFreistehende Villa mit zwei Garagen und Garten — Begliano
Via Giacomo Puccini, Friaul-Julisch Venetien, San Canzian d'Isonzo
2 × 21 m²
Zwei Garagen im Kataster
Zwei separat eingetragene Garagen mit je 21 m², erreichbar über die Zufahrt.
Katasterfläche je Garage.
≈ 9 × 6 m
Die Taverna im Untergeschoss
Daneben vier Kellerräume und ein Geräteraum: ein ganzes Geschoss für Nebenräume.
Gemessen im 3D-Rundgang. Im Kataster als Taverna geführt, ein Nebenraum.
3D-Rundgang
Besichtigen Sie die Wohnung jetzt
Woher wir das wissen
Die Drohne umkreist die Villa in etwa zehn Metern Höhe: das Walmdach, der Garten mit Tannen und Zypressen, der Weg und auf der Nordseite die Fassade mit dem runden Fenster der Loggia über den zwei Garagen. Echte Drohnenfotos (DJI Mini 3): kein generatives Modell, nur verkleinert. Die Seite, von der aus man schaut, ist aus der GPS-Position jedes Fotos relativ zum Haus berechnet.
Objektmerkmale
- Typ
- Villa
- Fläche
- 268 m²
- Zimmer
- 10
- Schlafzimmer
- 3
- Badezimmer
- 4
- Etage
- Villa auf 4 Ebenen (Untergeschoss · Erdgeschoss · Schlafebene · Dachgeschoss)
- Energieklasse
- F · 297,6 kWh/m² Jahr
- Erneuerbarer Index (EPgl,ren)
- 0,48 kWh/m² Jahr
- Energetische Qualität der Gebäudehülle
- Winter: niedrig · Sommer: mittel
- Zustand
- Gut / Bewohnbar
- Küche
- Wohnküche
- Terrasse
- Ja
- Garten
- Privat
- Etagen im Gebäude
- 4
- Aufzug
- Nein
- Garage / Stellplatz
- Ja
- Heizung
- Eigene Heizung
Beschreibung
Via Puccini 19 in Begliano, einem Ortsteil von San Canzian d'Isonzo in der unteren Isonzo-Ebene. Freistehende Einzelvilla aus den Siebzigerjahren, auf vier Ebenen verteilt, mit einem für diesen Haustyp ungewöhnlich großen Angebot an Nebenräumen: 268 m², zehn Zimmer, privater Garten.
Im Erdgeschoss der Wohnbereich: ein zweiseitig belichteter Salon mit gemauertem Kamin und Fischgrätparkett, über einen Bogen mit Stufen mit dem erhöhten Esszimmer verbunden. Daneben eine separate Wohnküche mit originalem dunklem Holzmobiliar — sofort nutzbar und zugleich einer der Räume mit dem größten Gestaltungsspielraum.
Der Schlafbereich: Elternzimmer mit Wandvertäfelung und eingebauter Bücherwand sowie ein zweites, kleineres Zimmer. Das jüngste Bad ist hochwertig ausgestattet — Eck-Whirlpool, Duschkabine, Doppelwaschbecken in Dunkelgrau — und führt auf eine überdachte Terrasse mit gemauertem Grill, schmiedeeisernen Möbeln und Blick ins Grüne.
Der Dachraum, mit Holzdecke versehen und klimatisiert, wird heute als Arbeits- oder Gästezimmer genutzt, mit einem Bad in Vintage-Ausführung.
Das Untergeschoss macht den Unterschied: ein Partykeller von rund 9x6 m mit zweitem Kamin, eine eingerichtete Werkstatt, ein Keller, eine Waschküche mit Wandschrank und ein Gäste-WC, durchgehend mit historischen Zementfliesen. Zwei Garagen und ein Werkbankbereich vervollständigen die Ebene — seltener Raum, auch für eine Motorradsammlung geeignet.
Außen: befahrbare Zufahrt, Natursteinweg und privater Garten in ruhiger Lage. Die ursprünglicheren Räume lassen viel Spielraum für ein maßgeschneidertes Modernisierungsprojekt. Teilweise möbliert, Energieklasse F. Preis € 350.000.
Indikative Steuern & Kosten
Kaufkosten (einmalig)
- Steuern Erstwohnsitz
- ≈ 3.686 €
- TriesteVillas-Provision
- ≈ 14.000 €+ MwSt.
- Notar
- ≈ 1.900-3.900 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
- Geschätzte Gesamtkosten des Kaufs
- ≈ 372.700 € – 374.600 €
Unverbindliche Schätzung: die genaue Rechnung gehen wir gemeinsam durch, Posten für Posten.
Die Finanzierung für dieses Haus
1.106 €im Monat
für ein Darlehen von 245.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins
- Sollzins (TAN)
- 3,54 %
- nominaler Jahreszins
- Effektivzins (TAEG)
- 3,72 %
- Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten
Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.
Sollzins aus dem Durchschnitt der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.
Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige
Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.
Wer kauft
Mögliche Förderungen
Die Region bürgt für den Teil über 80 %, bis 42.500 €: bei diesem Haus kann das Darlehen 89 % des Wertes erreichen (100 % bis 170.000 €). Für Personen mit 24 Monaten Wohnsitz in der Region, Arbeitseinkommen und ohne andere Wohnung; Darlehen von 10 bis 30 Jahren, bis 150 Quadratmeter Nutzfläche, Energieklasse mindestens F; Antrag bei einer Vertragsbank vor dem Notartermin.
- Monatsrate
- 1.106 €
- 360 Monatsraten
- Zinsen insgesamt
- 153.125 €
- Gesamtbetrag
- 402.821 €
- Raten und Kreditkosten
- Eigenmittel beim Kauf
- 131.300 € - 135.200 €
- Anzahlung, Erwerbssteuern, Maklerprovision inkl. MwSt., Kreditkosten und Notar, als Spanne
- Empfohlenes Nettoeinkommen
- mindestens 3.318 € im Monat
- Für die Banca d'Italia sollte die Rate vernünftigerweise ein Drittel des verfügbaren Einkommens nicht übersteigen, auch mehrerer Kreditnehmer zusammen. Eine Vorsichtsregel, keine Voraussetzung: Jede Bank hat eigene Kriterien.
- Italienischer Steuerabzug (IRPEF)
- bis 760 € im ersten Jahr
- 19 % der Zinsen und Kreditkosten für den Hauptwohnsitz, bis 4.000 € im Jahr pro Vertrag (760 € Steuer), aufgeteilt auf die Kreditnehmer. Ab 75.000 € Einkommen zählt er bei Darlehen ab 2025 zur Obergrenze der Abzüge; und seit 2026 sinken über 200.000 € die Abzüge insgesamt um 440 €.
- Anzahlung105.000 €
- Erwerbssteuern (als Hauptwohnsitz)3.686 €
- Maklerprovision inkl. MwSt.17.080 €
- Kreditkosten1.963 €
- Notar, Kauf- und Darlehensurkunde (Schätzung)3.590 € - 7.460 €
Wie wir rechnen
Der Zins
Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: August 2026, vorläufig.
In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (August 2025) auf 3,60 % (August 2026).
Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.
Die Rate
Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.
Der Effektivzins (TAEG)
Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (613 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 55 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 3,99 %.
Die Eigenmittel beim Kauf
Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.
Das Einkommen
Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.
Was es nicht ist
Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.
Quellen
- EZB, Zinsstatistik der Banken (MIR): die verwendete Reihe
- Banca d'Italia, Banken und Geld: nationale Daten
- Banca d'Italia, Verbraucherleitfaden zum Hypothekarkredit
- Ersatzsteuer: D.P.R. 601/1973, Art. 18
- Steuerabzug der Zinsen: Agenzia delle Entrate
- Regionale Darlehensbürgschaft: Region Friaul-Julisch Venetien
- Übliche Kosten: Informationsblätter der Banken und Vergleiche vom Oktober 2026
- Der Notar: unsere Schätzung; Archivgebühr und Beiträge nach D.M. 265/2012
Zinsen aktualisiert am 20.10.2026.
Grundrisse
Durch die Pläne blättern; zum Vergrößern auf den Plan tippen.
Plan 11 von 2
Unter den Grundrissen befindet sich der Katastergrundriss, ohne personenbezogene Daten: Er ist das maßgebliche Dokument. Die übrigen (aus unserer 3D-Vermessung oder Planzeichnungen) dienen nur der Veranschaulichung: Sie zeigen die Lage der Räume, nicht deren zulässige Nutzung oder Bewohnbarkeit, und haben keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung.
Was die Unterlagen sagen
Im Kataster, im im Juni 2026 eingereichten Grundriss, ist das Geschoss unter dem Dach Dachraum und Speicher mit einer Höhe von höchstens 2,25 Metern; das Souterrain besteht aus Taverne, Kellern und einem WC. Heute ist der Dachraum ausgebaut, klimatisiert und wird als Arbeits- oder Gästezimmer genutzt, mit einem Bad, das im Grundriss fehlt. Für einen Techniker ist es ein Nebenraum unter den für Wohnräume verlangten 2,50 Metern, und das nicht eingezeichnete Bad muss vor einem Kaufvertrag im Kataster nachgetragen werden. Die Garagen sind in diesem Grundriss eigene Katastereinheiten: Welche davon zum Verkauf gehören, bestätigen wir anhand der Katasterauszüge.
Eine vorläufige Auswertung der Unterlagen, erstellt mit Hilfe künstlicher Intelligenz durch den Abgleich von Katastergrundriss und Anzeige. Maßgeblich ist die Prüfung, die wir vor jeder Verpflichtung gemeinsam mit Ihnen anhand der Dokumente vornehmen.
Ausstattung
- Garten
- Kamin
- Garage
- Keller
- Terrasse
- Freistehend
- Dachgeschoss
- Zwei Ausrichtungen
- Grünblick
- Ruhige Lage
- Wohngegend
Lage
Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.
Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben
43 von 48 Fotos mit KI retuschiert: 11 bearbeitet und 31 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; 1 nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.
Wie wir sie bearbeitet haben
Dieses Inserat zeigt 48 Fotos: 5 sind Drohnenaufnahmen, echte Fotos, nur in Licht und Farbe korrigiert, ohne künstliche Intelligenz. Die übrigen 43 sind Aufnahmen des Hauses, der Räume, der Garagen, der Terrasse und des Gartens, darunter zwei Drohnenaufnahmen. Alle 43 wurden mit einem generativen Bildmodell bearbeitet (Nano-Banana-Familie von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield): 31 sind Simulationen und tragen auf der Website das Etikett «AI · simuliert», 11 wurden bearbeitet, um Gegenstände zu entfernen, 1 nur in Licht und Farben.
In 27 der 31 Simulationen hat das Modell den Ausschnitt erweitert, oft stark: Was an den Rändern zu sehen ist, ist nicht im Foto, sondern vom Modell gezeichnet, darunter Nachbarhäuser, Büsche, Bäume und Palmen, Wände und Mauern, Fenster, Türen und Schranktüren, verlängerte Fensterläden, ein Spiegel, eine Tafel, ein Pfeiler und ein zweiter Bogen der Terrasse, ein Geländer, eine Truhe, eine Sitzecke mit Sofas, eine Kommode, ein Holzstapel und ein Essbereich. In 3 hat es außerdem die Perspektive rekonstruiert und in 2 die Schattenbereiche, in einem davon mit einem erfundenen Kamin, einer Anrichte und einem Bild, die auf dem Foto nicht zu sehen sind. In 4 hat es einen Abendhimmel eingesetzt, in einem die Wolken verändert, in 2 die Schatten entfernt und in 2 das Innere des Hauses, von außen gesehen, beleuchtet.
Hinzugefügt hat es ein Motorrad-Poster, eine Kerze, eine Skulptur, einen Seifenspender, Parfümflakons, ein Handtuch mit Halter, einen Bilderrahmen und einen Holzstapel in der Nische unter einem Kamin, die auf dem Foto leer ist; Tüten hat es in Papierblätter verwandelt, eine Chaiselongue in einen Sessel und ein Schachbrett in ein Tablett, und es hat Töpfe und einige andere Gegenstände verändert. Auf der Terrasse sind die Möbel, auf dem Foto abgedeckt, unbedeckt zu sehen, mit vom Modell gezeichneten Sofas und Kissen, und die vertrockneten Pflanzen in den Pflanzkästen sind grün geworden; im Garten wurde das runde Beet geleert und mit Kies umgeben. In den Simulationen und in den Fotos, in denen nur Gegenstände entfernt wurden, wurden entfernt: Regale, Werkzeuge, Plakate, ein Klappstuhl und aufgehängte Gegenstände in den Garagen; eine aufgehängte Tasche, ein schwarzer Sack, ein Schlauch, eine Tischleuchte, ein Druck, drei kleine Bilder, Dekorationsobjekte, eine rote Tafel, ein Dekozweig und eine Spiegelung in einem Spiegel; Messer, Schöpflöffel, Geschirrtücher und ein Schneidebrett in der Küche; Rollen, Flaschen, Zahnbürsten und Bürsten in den Bädern; ein Eisenstuhl, Blumenkästen und vertrocknete Pflanzen auf der Terrasse; eine Antenne, in 3 Fotos, eine Satellitenschüssel und eine Schrift an der Traufe; das Kabel einer Wandleuchte, ein Behälter am Weg, ein geparktes Auto und, in den beiden Drohnenaufnahmen, das hohe trockene Gras und die Freileitungen im Vordergrund.
In 4 der 11 Fotos mit entfernten Gegenständen hat das Modell den Ausschnitt außerdem leicht erweitert. Wo ein Gegenstand entfernt wurde, wurde das, was er verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert. Das Modell hat auch feste Teile und Mängel verändert, und wir sagen es: Es hat eine Deckenleuchte ersetzt, die Glastüren der Schränke in einem Bad undurchsichtig gemacht, zwei Wandleuchten und zwei schwarze Platten an einer Wand entfernt und in 2 Fotos die Traufe sauber dargestellt, die in Wirklichkeit fleckig ist und deren Farbe abblättert; die vertrockneten Pflanzen auf der Terrasse, entfernt oder grün gemacht, gibt es in Wirklichkeit.
Der Riss in der Wand einer Garage und die trockenen Äste im Garten sind geblieben, wie sie sind. Im Übrigen sind im fotografierten Bereich das Haus, die Fassade und der Portikus, das Tor, der Zaun und die Umfassungsmauer, der Weg, die Garagen, die Räume mit ihren Möbeln und Kaminen, die Treppe, die Küche, die Bäder mit Sanitärobjekten, Badewanne und Fliesen sowie die Terrasse so wie auf der Aufnahme. Licht und Farben wurden wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert.
Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.
Wie wir KI einsetzen →Private Besichtigung anfragen
Nennen Sie uns zwei oder drei mögliche Termine: die Besichtigungen richten sich nach Ihnen.
Informationen anfragen
Wer antwortet
Kein Callcenter: es antworten die Menschen, die dieses Haus wirklich gesehen haben. Noch am selben Tag, auf Deutsch, Englisch oder Italienisch.
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