Italija proti ZDA: kaj se spremeni, ko ni zavarovanja lastninske pravice

Ameriški kupci pridejo v Italijo z mentalnim seznamom, ki jim je trideset let dobro služil. Najdi agenta. Podpiši, plačaj aro, odpri escrow. Naroči title commitment. Preberi polico. Predvidi davek na nepremičnino, ki lahko tekmuje z obrokom za avto. Ne pozabi na FIRPTA, če je prodajalec tujec.

Skoraj nič od tega ne velja pri italijanskem nakupu. Ne zato, ker bi bil italijanski sistem slabši, in ne zato, ker bi bil boljši. Iste probleme rešuje z drugimi instrumenti, ti instrumenti pa nimajo ameriških dvojnikov.

Evo, kaj se dejansko spremeni.

Kdo jamči za lastninsko pravico, če mi nihče ne prodaja zavarovanja?

Notar in trascrizione (vpis v javne registre).

V ZDA se tveganje glede lastninske pravice ovrednoti in prenese na zavarovalnico. Enkrat kupite polico, in če se pozneje kaj pojavi, se s tem ukvarja zavarovalnica. Izdelek obstaja, ker je osnovna evidenca lahko nepopolna ali protislovna.

Italija ubere drugo pot. Notar je javni uradnik, ne vaš odvetnik in ne prodajalčev, njegova naloga pa je preveriti, da lahko oseba, ki prodaja, dejansko proda, in da je predmet prodaje res tisto, kar navajajo registri. Nato je pogodba predmet trascrizione: vpisa v javne registre, ki šele naredi vašo lastnino veljavno nasproti tretjim osebam.

Jamstvo je torej vgrajeno v postopek, ne prodano ob njem. Ni police, ki bi jo prebrali, ker ni ničesar, proti čemur bi se zavarovali, ko so pregledi in vpis opravljeni pravilno.

Kupcu, vajenemu ameriškega modela, se to sprva zdi šibko. Ni debelega fascikla. Namesto tega je javni uradnik, čigar celoten poklicni obstoj je odvisen od pravilnosti pregledov, in vpis v javni register, ki sledi pogodbi.

Ali dobim svojega agenta, kot bi ga doma?

Ne. Italijanski mediatore ni kupčev agent.

V ZDA je kupčev agent po zasnovi na vaši strani mize in ga običajno plača prodajna stran. V Italiji mediatore zaseda položaj, ki se bo tujcu zdel resnično nenavaden: nepristranski med strankama, plačan s provizijo od obeh.

To ni pravna vrzel. To je narava vloge. Mediatore poveže stranki in ga vsaka od njiju za to nagradi.

Praktično posledico velja povedati naravnost. Če pričakujete, da se bo agencija zavzemala za vas proti prodajalcu, kot bi to storil kupčev agent, boste razočarani in ste napačno razumeli to vlogo. Če želite pristranski nasvet, je to drug poklic in ločena tarifa.

Naša provizija na strani kupca pri TriesteVillas je 4 % plus DDV. To povemo pisno, preden se karkoli podpiše, saj je dvostranska struktura ravno tisto, o čemer bi moral tuji kupec slišati zgodaj in ne odkriti pozno.

Ali je caparra isto kot earnest money?

Ne, in obravnavati ju kot isto stvar je ena dražjih domnev, ki jih ameriški kupec lahko naredi.

Zaporedje v Italiji poteka proposta, nato preliminare, nato rogito: ponudba, predpogodba in končna pogodba pred notarjem. Caparra spada v to verigo in ni le znesek dobre vere, odložen pri tretji osebi do zaključka.

Caparra ima svojo pravno težo, ki jo določa tisto, kar pogodba pravi, da je. Oznaka šteje enako kot znesek. Preden karkoli nakažete, je stavek v preliminare, ki opisuje polog, tisti stavek, ki ga je treba prevesti dobesedno, ne povzeti.

Tu tudi odsotnost kupčevega agenta najbolj zaboli. Nihče za mizo ni strukturno dolžan pojasniti klavzule v vašo korist.

Koliko bom dejansko plačeval na leto za davek na nepremičnino?

Bistveno manj. V Trstu je letni lokalni davek na nepremičnino ILIA, deželna dajatev, ki velja v Furlaniji - Julijski krajini, in v primerjavi z New Jerseyjem ali Kalifornijo je red velikosti drugačen: približno desetkrat nižji, ne za nekaj odstotnih točk.

To resnično spremeni računico glede nepremičnine, v kateri ne živite vse leto. Hiša, ki bi v ZDA pomenila letno davčno obveznost, je tu lahko skromna postavka.

Dve opozorili. Prvič, davki na promet ob nakupu so ločena stvar od letnega davka, in obeh nikoli ne smete seštevati v isti miselni koloni. Drugič, nizko ni nič, in račun je treba še vedno poravnati iz tujine, pravočasno, vsako leto.

Ali kaj podobnega FIRPTA velja, ko prodam?

FIRPTA v Italiji ne obstaja. Ni enakovrednega režima, ki bi ob zaključku zadržal del cene, ker je prodajalec tujec.

Ameriški kupci to običajno omenijo s prodajalčeve strani lastne izkušnje, in olajšanje je vidno. Italijanska prodaja italijanske nepremičnine ni zgrajena okoli zadržanja pri prodajalcih nerezidentih.

To je izjava o FIRPTA in nič več. Kar od vas zahteva vaše lastno davčno rezidentstvo, da prijavite doma, ostaja stvar vašega davčnega rezidentstva.

Zakaj mi banka postavlja toliko vprašanj o nakazilu?

Ker denar, ki prihaja iz zunaj EU, sproži preverjanja proti pranju denarja (AML), in ta preverjanja niso pogajalna.

Nakazilo, ki financira italijanski nakup z ameriškega računa, bo pregledano: od kod prihajajo sredstva in zakaj se premikajo. Tako notar kot vpletene banke morajo pogledati. Nihče ne namiguje ničesar o vas osebno; obveznost se veže na tok, ne na osebo.

Računajte s tem v koledarju, namesto da bi vas jezilo. Nakazilo, ki je vprašljivo na jutro rogito, je nakazilo, ki ni prispelo.

Na kratko, drug ob drugem

	ZDA	Italija
Jamstvo lastninske pravice	Zavarovalna polica, kupljena za vsak posel	Notarjevi pregledi in trascrizione v javnih registrih
Zastopanje kupca	Kupčev agent na vaši strani	Mediatore, nepristranski, plačan od obeh strank
Polog	Earnest money	Caparra, s pravno težo, ki jo določa pogodba
Letni davek na nepremičnino	Raven New Jerseyja ali Kalifornije	ILIA v Trstu, približno red velikosti nižje
Zadržanje ob prodaji tujega lastnika	FIRPTA	Ni enakovrednega
Financiranje iz tujine	Domače nakazilo	AML preverjanje pri nakazilih zunaj EU

Na kaj naj se torej Američan dejansko pripravi?

Na manj dokumentov, kot pričakujete, brane veliko počasneje, kot ste vajeni.

Italijanski postopek preverjanje prenese na javnega uradnika in javni register, odstrani pristranskega svetovalca, za katerega ste domnevali, da je vključen, nato pa vam izroči instrument pologa, čigar posledice živijo v besedilu. Letni davek je prijetno presenečenje. Bančno preverjanje ni, a je predvidljivo.

Kupci, ki imajo tu težave, so redko tisti, ki postavljajo preveč vprašanj. So tisti, ki domnevajo, da je odgovor enak kot doma.

Informativna vsebina, ne nasvet. Za vaš konkretni primer pišite na richieste@triestevillas.com ali WhatsApp +39 331 8940822.