Italija in Nemčija: dva notarja, dva zelo različna sklepa posla

Nemški kupci redko trčijo ob idejo notarja. Trčijo ob idejo treh dokumentov.

Obe državi uporabljata notarja. Obe obravnavata prenos hiše kot preresno stvar, da bi jo prepustili zasebni izmenjavi pisem. Toda sistema postavita notarja na različni točki zgodbe, in ta ena sama razlika preuredi vse ostalo: kdaj ste zavezani, kako ste zaščiteni in na kaj plačate davek.

Sledi strukturna primerjava, ne cenik. Kjer številke niso naše, da bi jih navajali, to povemo.

Zakaj Italija potrebuje tri dokumente tam, kjer Nemčija enega?

Zato ker je v Nemčiji notarski zapis sam pogodba, v Italiji pa je notarski zapis zadnji od treh.

V Nemčiji podpišete en sam Kaufvertrag. Sestavi ga notar in podpiše se pred notarjem. Pogajanja potekajo prej; vse, kar je pravno odločilno, se zgodi v tisti sobi.

V Italiji je ista pot razlomljena na tri poimenovane stopnje:

1. Proposta (ponudba za nakup) – pisna ponudba prodajalcu prek agencije.
2. Compromesso, imenovan tudi contratto preliminare (predpogodba) – pogodba, v kateri se kupec in prodajalec zavežeta drug drugemu ter določita ceno, roke in pogoje.
3. Rogito (notarski zapis kupoprodajne pogodbe) – končni prodajni akt, podpisan pred notarjem, ki dejansko prenese lastništvo.

Notar se torej pojavi na koncu, ne na začetku. Ko nemški kupec sreča italijanskega notarja, je večina resničnih odločitev že sprejeta in dvakrat zapisana.

Na tej točki se ljudje počutijo nelagodno, in to upravičeno. V Nemčiji ste navajeni, da vas notar vpelje v posel. V Italiji ste lahko pogodbeno že zavezani, preden je notar videl eno samo stran.

Ali notar v obeh državah opravlja isto delo?

Delo je podobno; časovni trenutek ne.

V obeh sistemih je notar javni uslužbenec, ki izdela akt, ki ga registri sprejmejo. Ni vaš odvetnik in ni odvetnik nasprotne strani. Razlika je v tem, kaj mu izročijo: v Nemčiji posel, ki ga je treba še dokumentirati; v Italiji posel, ki sta ga stranki že dokumentirali in ga je treba preveriti ter dokončati.

Praktična posledica za tujega kupca zadeva zaporedje, ne strokovnosti. Če pričakujete, da bo notar vaš prvi filter nadzora, v Italiji ta filter pride pozno.

Kako sem zaščiten med pogodbo in prenosom lastništva?

Odgovor obstaja v obeh državah, in odgovora sta bratranca, ne dvojčka.

V Nemčiji je instrument Auflassungsvormerkung: prednostna zaznamba, vpisana v korist kupca, ki varuje položaj, pridobljen s pogodbo Kaufvertrag, dokler prenos ni dokončan.

V Italiji je enakovreden korak trascrizione del preliminare – vpis predpogodbe v javne nepremičninske registre. Compromesso je sam po sebi dogovor med dvema osebama. Vpisan postane viden tretjim osebam in zavaruje položaj kupca v obdobju pred rogitom.

Dve ugotovitvi, obe dolgočasni in obe koristni.

Prva: v Italiji se ta zaščita veže na srednji dokument, ne na končnega. To je še en razlog, da si compromesso zasluži več pozornosti, kot nakazuje njegovo neuradno ime.

Druga: vpis je korak, ki ga mora nekdo dejansko opraviti. Ni samodejna posledica podpisa.

Se davek na prenos spremeni glede na to, v katerem delu Italije kupujem?

Ne. In to je eno redkih mest, kjer je Italija enostavnejši od obeh sistemov.

V Nemčiji Grunderwerbsteuer določa vsaka dežela (Land). Ista hiša, prestavljena čez mejo dežele, je obdavčena po drugačni stopnji. Nemški kupci so navajeni preverjati stopnjo v deželi, kjer kupujejo, ker je to spremenljivka.

V Italiji je ustrezen davek davek na registracijo (imposta di registro), in posebnost ni geografska: je osnova za izračun. Pri nakupih stanovanjskih nepremičnin se davek lahko izračuna na vrednosti, izpeljani iz katastrskih podatkov nepremičnine – base catastale – namesto na znesku, zapisanem v pogodbi kot cena.

Posledica: dve vprašanji, ki si ju nemški kupec zastavi po nagonu – kakšna je stopnja tukaj in kakšen je obdavčljivi znesek – zamenjata pomembnost. Prav pri obdavčljivem znesku italijanski sistem naredi nekaj nenavadnega.

Kdo plača nepremičninskega posrednika in ali velja nemško pravilo?

Ne velja. Nemška delitev je zakonsko pravilo, zakonska pravila pa ne potujejo.

V Nemčiji je posrednikova provizija pri prodaji stanovanjske nepremičnine po zakonu razdeljena 50/50 med strankama. Kupci pridejo s tem pričakovanjem trdno vgrajenim, in to je upravičeno pričakovanje – doma.

V Italiji je posrednik mediatore, regulirana poklicna vloga, in ne obstaja zakonska formula, enakovredna 50/50. Honorarji se dogovorijo. Zato je edini pošten način odgovora, da vsaka agencija navede svoje pogoje.

Naši: pri TriesteVillas kupcu zaračunamo 4 % + DDV. Prodajamo in oddajamo hiše v Trstu, v Furlaniji - Julijski krajini in ob meji, naše stranke pa so večinoma tuje – prav zato te primerjave zapisujemo.

Kako izgleda primerjava na eni strani?

	Nemčija	Italija
Struktura pogodbe	en Kaufvertrag, sestavljen in podpisan pred notarjem	proposta, nato compromesso (predpogodba), nato rogito
Kje je notar	pri sami pogodbi	pri končnem aktu
Zaščita pred prenosom	Auflassungsvormerkung	trascrizione del preliminare
Davek na prenos	Grunderwerbsteuer, stopnjo določa vsaka dežela	davek na registracijo, ki se lahko izračuna na katastrski osnovi
Provizija posrednika	po zakonu razdeljena 50/50	dogovorjena; pri TriesteVillas 4 % + DDV na strani kupca

Kaj torej dejansko gre narobe pri nemških kupcih?

Nič dramatičnega. Običajno eno od treh majhnih napačnih branj.

Prvo: obravnavati compromesso kot formalnost, ker ni notarski. V Italiji je to dokument, ki nosi zavezo in, ko je vpisan, zaščito.

Drugo: čakati, da notar razloži posel. Notar bo razložil akt. Posel je bil zapisan prej.

Tretje: uvoziti pravilo v celoti – delitev provizije 50/50 ali domnevo, da je obdavčljivi znesek cena. Oboje drži v Nemčiji. Nobeno ni splošno načelo evropskega nepremičninskega prava.

Italijansko zaporedje je daljše, bolj zgovorno in, če smo pošteni, nič slabše. Zahteva le, da ste pozorni v drugačnem trenutku, kot ste bili naučeni.

---

Vsebina je informativne narave in ni pravni, davčni ali finančni nasvet. Za vaš konkreten primer pišite na richieste@triestevillas.com ali na WhatsApp +39 331 8940822.