Italien und Deutschland im Vergleich: ein Notar, aber drei Verträge
In Deutschland ist der notarielle Kaufvertrag der Vertrag. In Italien steht der Notar am Ende einer Kette aus proposta, compromesso und rogito – mit Folgen für Bindung, Sicherung und Steuerbasis.
Mit dem Notar haben deutsche Käufer selten ein Problem. Mit drei Dokumenten schon.
Beide Länder kennen den Notar. Beide behandeln die Übertragung eines Hauses als zu ernste Sache, um sie einem privaten Briefwechsel zu überlassen. Aber die beiden Systeme setzen den Notar an unterschiedlichen Stellen der Geschichte ein, und dieser eine Unterschied ordnet alles Übrige neu: wann Sie gebunden sind, wie Sie geschützt sind, worauf Sie Steuer zahlen.
Was folgt, ist ein struktureller Vergleich, keine Preisliste. Wo die Zahlen nicht unsere sind, sagen wir das.
Warum braucht Italien drei Dokumente, wo in Deutschland eines reicht?
Weil in Deutschland die notarielle Urkunde der Vertrag ist, in Italien dagegen das letzte von drei Dokumenten.
In Deutschland unterschreiben Sie einen Kaufvertrag. Er wird vom Notar entworfen und vor dem Notar unterzeichnet. Verhandelt wird vorher; alles rechtlich Entscheidende passiert in diesem Raum.
In Italien ist derselbe Weg in drei benannte Etappen zerlegt:
- Proposta — das schriftliche Kaufangebot, das dem Verkäufer über den Makler übermittelt wird.
- Compromesso, auch contratto preliminare genannt — der Vorvertrag, in dem sich Käufer und Verkäufer binden und Preis, Fristen und Bedingungen festlegen.
- Rogito — die abschließende Kaufurkunde, vor dem Notar unterzeichnet, die das Eigentum tatsächlich überträgt.
Der Notar erscheint also am Ende, nicht am Anfang. Wenn ein deutscher Käufer den italienischen Notar zum ersten Mal trifft, sind die wesentlichen Entscheidungen längst getroffen – und zweimal schriftlich festgehalten.
Genau hier wird es vielen unbehaglich, und das zu Recht. In Deutschland sind Sie es gewohnt, dass der Notar Sie in das Geschäft hineinliest. In Italien können Sie vertraglich schon gebunden sein, bevor ein Notar eine Seite gesehen hat.
Macht der Notar in beiden Ländern dieselbe Arbeit?
Die Aufgabe ist ähnlich, der Zeitpunkt nicht.
In beiden Systemen ist der Notar ein Amtsträger, der die Urkunde erstellt, die die Register akzeptieren. Er ist nicht Ihr Anwalt, und er ist auch nicht der Anwalt der Gegenseite. Der Unterschied liegt darin, was ihm vorgelegt wird: in Deutschland ein Geschäft, das noch zu dokumentieren ist; in Italien ein Geschäft, das die Parteien schon dokumentiert haben und das geprüft und abgeschlossen werden muss.
Die praktische Folge für ausländische Käufer betrifft die Reihenfolge, nicht die Kompetenz. Wer den Notar als erste Prüfinstanz erwartet, trifft diese Instanz in Italien spät.
Wie bin ich zwischen Vertrag und Eigentumsübergang geschützt?
Beide Länder haben eine Antwort darauf, und die Antworten sind Verwandte, keine Zwillinge.
In Deutschland ist das Instrument die Auflassungsvormerkung: ein Vermerk zugunsten des Käufers, der die durch den Kaufvertrag erreichte Position sichert, bis die Übertragung abgeschlossen ist.
In Italien entspricht dem die trascrizione del preliminare – die Eintragung des Vorvertrags in die öffentlichen Immobilienregister. Der compromesso allein ist eine Vereinbarung zwischen zwei Personen. Eingetragen wird er für Dritte sichtbar und sichert die Position des Käufers in der Zeit vor dem rogito.
Zwei Beobachtungen, beide unspektakulär, beide nützlich.
Erstens hängt dieser Schutz in Italien am mittleren Dokument, nicht am letzten. Ein weiterer Grund, den compromesso ernster zu nehmen, als sein umgangssprachlicher Name vermuten lässt.
Zweitens ist die Eintragung ein Schritt, den jemand tatsächlich vornehmen muss. Sie folgt nicht automatisch aus der Unterschrift.
Ändert sich die Erwerbssteuer, je nachdem wo in Italien ich kaufe?
Nein – und das ist eine der wenigen Stellen, an denen Italien das einfachere von beiden Systemen ist.
In Deutschland wird die Grunderwerbsteuer von jedem Land festgesetzt. Dasselbe Haus, über eine Landesgrenze verschoben, wird anders besteuert. Deutsche Käufer prüfen den Satz ihres Bundeslandes routiniert, weil er eine Variable ist.
In Italien heißt die entsprechende Steuer imposta di registro, und das Bemerkenswerte ist nicht die Geografie, sondern die Bemessungsgrundlage. Beim Kauf von Wohnimmobilien kann die Steuer auf einen Wert berechnet werden, der sich aus den Katasterdaten der Immobilie ergibt – die base catastale – und nicht auf den im Vertrag als Preis genannten Betrag.
Die Folge: Die zwei Fragen, die ein deutscher Käufer instinktiv stellt – wie hoch ist hier der Satz und was ist die Bemessungsgrundlage – tauschen in Italien ihre Rangfolge. Ungewohnt ist die Bemessungsgrundlage.
Wer zahlt den Makler, und gilt die deutsche Regel auch hier?
Sie gilt nicht. Die deutsche Teilung ist eine gesetzliche Regel, und Gesetze reisen nicht mit.
In Deutschland wird die Maklerprovision beim Verkauf von Wohnimmobilien kraft Gesetzes 50/50 zwischen den Parteien geteilt. Käufer kommen mit dieser Erwartung an, und sie ist berechtigt – zu Hause.
In Italien heißt der Vermittler mediatore, ein regulierter Berufsstand, und es gibt keine entsprechende gesetzliche 50/50-Formel. Honorare werden vereinbart. Die einzige ehrliche Antwort ist deshalb, dass jede Agentur ihre eigenen Bedingungen nennt.
Unsere: TriesteVillas berechnet dem Käufer 4 % + IVA (Mehrwertsteuer). Wir verkaufen und vermieten Häuser in Triest, in Friaul-Julisch Venetien und an der Grenze; die meisten unserer Kunden sind keine Italiener – genau deshalb schreiben wir solche Vergleiche auf.
Wie sieht der Vergleich auf einer Seite aus?
| Deutschland | Italien | |
|---|---|---|
| Vertragsstruktur | ein Kaufvertrag, vom Notar entworfen und vor ihm unterzeichnet | proposta, dann compromesso (preliminare), dann rogito |
| Position des Notars | beim Vertrag selbst | bei der abschließenden Urkunde |
| Sicherung vor der Übertragung | Auflassungsvormerkung | trascrizione del preliminare |
| Erwerbssteuer | Grunderwerbsteuer, Satz je Land festgesetzt | imposta di registro, kann auf einer Katasterbasis berechnet werden |
| Maklerhonorar | gesetzlich 50/50 geteilt | vereinbart; bei TriesteVillas 4 % + IVA auf Käuferseite |
Was geht deutschen Käufern in Italien tatsächlich schief?
Nichts Dramatisches. Meist einer von drei kleinen Lesefehlern.
Der erste: den compromesso als Formsache zu behandeln, weil er nicht notariell ist. In Italien trägt dieses Dokument die Bindung – und, nach Eintragung, den Schutz.
Der zweite: darauf zu warten, dass der Notar das Geschäft erklärt. Der Notar erklärt die Urkunde. Das Geschäft wurde früher geschrieben.
Der dritte: eine Regel unverändert mitzubringen – die 50/50-Teilung der Provision oder die Annahme, die Bemessungsgrundlage sei der Preis. In Deutschland stimmt beides. Ein allgemeiner Grundsatz des europäischen Immobilienrechts ist keines von beiden.
Die italienische Reihenfolge ist länger, gesprächiger und, um gerecht zu bleiben, nicht schlechter. Sie verlangt nur Aufmerksamkeit zu einem anderen Zeitpunkt als dem, auf den Sie trainiert sind.
Dieser Beitrag ist informativ und keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Für Ihren konkreten Fall schreiben Sie an richieste@triestevillas.com oder per WhatsApp an +39 331 8940822.
Dies ist ein Überblick, keine Rechts- oder Steuerberatung: Regeln ändern sich, Fälle unterscheiden sich. Das letzte Wort haben Ihr Notaio und Ihr Steuerberater — und TriesteVillas begleitet Sie persönlich durch jede Phase. richieste@triestevillas.com · +39 331 8940822 (WhatsApp).
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