
Villa indipendente con due garage e giardino — Begliano
Via Giacomo Puccini, Friuli Venezia Giulia, San Canzian d'Isonzo
350.000 €
Villa · 268 m² · 3 camere · 4 bagni · Classe energetica F48 foto
Mutuo1.106 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,54% · TAEG 3,72%CalcolaVilla indipendente con due garage e giardino — Begliano
Via Giacomo Puccini, Friuli Venezia Giulia, San Canzian d'Isonzo
2 × 21 m²
Due autorimesse a catasto
Due box accatastati a parte, di 21 m² ciascuno, raggiunti dall'ingresso carrabile.
Superficie catastale di ciascuna autorimessa.
≈ 9 × 6 m
La taverna, al piano seminterrato
Accanto, quattro cantine e un deposito per gli attrezzi: un piano intero di spazi di servizio.
Misura dal tour 3D. Al catasto è una taverna, locale accessorio.
Tour 3D
Visita la casa adesso
Come lo sappiamo
Il drone gira intorno alla villa a una decina di metri d'altezza: il tetto a padiglione, il giardino di abeti e cipressi, il vialetto, e sul lato nord la facciata con l'oblò della loggia, sopra i due garage. Foto vere del drone (DJI Mini 3): nessun modello generativo, solo ridimensionate. Il lato da cui si guarda è calcolato dalla posizione GPS di ogni scatto rispetto alla casa.
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Villa
- Superficie
- 268 m²
- Locali
- 10
- Camere da letto
- 3
- Bagni
- 4
- Piano
- Villa su 4 livelli (interrato · terra · notte · sottotetto)
- Classe energetica
- F · 297,6 kWh/m² anno
- Indice rinnovabile (EPgl,ren)
- 0,48 kWh/m² anno
- Prestazione energetica del fabbricato
- Inverno: bassa · Estate: media
- Stato
- Buono / Abitabile
- Cucina
- Abitabile
- Terrazzo
- Sì
- Giardino
- Privato
- Piani edificio
- 4
- Ascensore
- No
- Box / posti auto
- Due garage (al catasto due box C/6 di 21 m² ciascuno) + zona officina. Spazio per collezione moto e banco di lavoro. Ingresso carrabile.
- Riscaldamento
- Autonomo
Descrizione
Via Puccini 19, a Begliano di San Canzian d'Isonzo, nella bassa isontina. Villa singola indipendente degli anni Settanta, distribuita su quattro livelli, con una dotazione di spazi accessori sopra la media: 268 mq, dieci locali, giardino privato.
Piano terra alla zona giorno. Ampio salotto a doppia esposizione, camino in muratura e parquet a spina; un arco con gradini lo collega alla sala da pranzo rialzata, che dà carattere all'insieme. A seguire, cucina abitabile separata con mobilio in legno scuro originale — utilizzabile da subito, e fra gli ambienti con il maggior margine di personalizzazione.
Nel piano notte, la camera matrimoniale con boiserie e libreria a parete e una seconda camera più raccolta. Il bagno principale, il più recente, ha vasca idromassaggio angolare, box doccia e doppio lavabo nei toni del grigio scuro; da qui si esce sulla terrazza coperta, con barbecue in muratura e arredo in ferro battuto, affacciata sul verde.
Il sottotetto, rifinito con soffitto perlinato e climatizzato, è oggi usato come studio o stanza per gli ospiti, con un bagno di servizio dalle finiture vintage.
L'interrato è il vero punto di forza: taverna di circa 9x6 m con un secondo camino, officina-laboratorio, cantina, lavanderia con guardaroba a muro e bagno di servizio, il tutto su cementine d'epoca. Due autorimesse e una zona officina con banco di lavoro completano il livello, spazio raro che si presta anche a una collezione di moto.
All'esterno, ingresso carrabile, vialetto in pietra e giardino in un contesto silenzioso. Gli ambienti più originali lasciano ampio margine per un progetto di ammodernamento su misura. Parzialmente arredata, classe energetica F. Prezzo € 350.000.
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Imposte prima casa
- ≈ 3.686 €
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 14.000 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 1.900-3.900 €stima, IVA e spese comprese
- Totale indicativo chiavi in mano
- ≈ 372.700 € – 374.600 €
Stima indicativa: il conto esatto si fa insieme, voce per voce.
Il mutuo per questa casa
1.106 €al mese
per un mutuo di 245.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,54%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,72%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia ad agosto 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo in Italia da non residente
Chi compra
Agevolazioni possibili
La Regione garantisce la parte oltre l'80%, fino a 42.500 €: su questa casa il mutuo può arrivare all'89% del valore (al 100% fino a 170.000 €). Per chi risiede in FVG da 24 mesi, ha un reddito da lavoro e non ha altre case; mutuo da 10 a 30 anni, fino a 150 mq utili, classe energetica almeno F; si chiede a una banca convenzionata prima del rogito.
- Rata mensile
- 1.106 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 153.125 €
- Totale dovuto
- 402.821 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- 131.300 € - 135.200 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 3.318 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo105.000 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)3.686 €
- Provvigione con IVA17.080 €
- Spese del mutuo1.963 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)3.590 € - 7.460 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: agosto 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (agosto 2025) a 3,60% (agosto 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (613 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 55 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia ad agosto 2026 era 3,99%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Garanzia integrativa sul mutuo: Regione FVG
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
Tassi aggiornati al 20/10/2026.
Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →
Planimetrie
Scorri le tavole; tocca la pianta per ingrandirla.
Tavola 11 di 2
Fra le piante c'è la planimetria catastale, ripulita dei dati personali: è il documento che fa fede. Le altre (dal nostro rilievo 3D o di progetto) sono solo illustrative: mostrano dove sono gli ambienti, non la loro destinazione d'uso né l'abitabilità, e non hanno valore urbanistico, catastale o autorizzativo.
Cosa dicono le carte
Al catasto, nella planimetria presentata a giugno 2026, il piano sotto il tetto è sottotetto e soffitta, con altezza massima di 2,25 metri; il seminterrato è taverna, cantine e un w.c. Oggi il sottotetto è rifinito, climatizzato e usato come studio o stanza per gli ospiti, con un servizio che la planimetria non riporta. Per un tecnico è un vano accessorio, sotto i 2,50 metri richiesti ai vani abitabili, e il servizio non disegnato va riportato al catasto prima di un rogito. Le autorimesse, in questa planimetria, sono unità catastali a sé: quali siano comprese nella vendita ve lo confermiamo con le visure.
Lettura preliminare delle carte, fatta con l'aiuto dell'intelligenza artificiale confrontando la planimetria catastale con l'annuncio. Fa fede la verifica che facciamo con voi, documenti alla mano, prima di qualsiasi impegno.
Dotazioni
- Giardino
- Camino
- Box auto
- Cantina
- Terrazza
- Indipendente
- Mansarda
- Doppio affaccio
- Vista sul verde
- Zona tranquilla
- Zona residenziale
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto
43 foto su 48 ritoccate con l'AI: 11 modificate e 31 simulazioni, indicate sulla foto; 1 solo nella luce e nei colori. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
Le fotografie di questo annuncio sono 48: 5 sono riprese dal drone, foto vere corrette solo in luce e colore, senza intelligenza artificiale. Le altre 43 sono scatti della casa, delle stanze, dei garage, del terrazzo e del giardino, fra cui due riprese con il drone. Tutte e 43 sono passate da un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google, usato tramite la piattaforma Higgsfield): 31 sono simulazioni e sul sito portano l'etichetta «AI · simulazione», 11 sono state modificate per togliere oggetti, 1 soltanto nella luce e nei colori.
In 27 delle 31 simulazioni il modello ha allargato l'inquadratura, spesso di molto: ciò che si vede ai bordi non è nello scatto, l'ha disegnato il modello, e comprende case vicine, cespugli, alberi e palme, pareti e muri, finestre, porte e ante, gli scuri prolungati, uno specchio, un pannello, un pilastro e un secondo arco del terrazzo, una ringhiera, un baule, un salotto con i divani, un cassettone, una catasta di legna e una zona pranzo. In 3 ha ricostruito anche la prospettiva e in 2 le zone in ombra, in una inventando un camino, una credenza e un quadro che nello scatto non si vedono. In 4 ha messo un cielo al tramonto, in una ha cambiato le nuvole, in 2 ha tolto le ombre e in 2 ha illuminato l'interno della casa visto da fuori.
Ha aggiunto un poster con una moto, una candela, una scultura, un dispenser di sapone, boccette di profumo, un asciugamano con il portasciugamani, una cornice e una catasta di legna nella nicchia sotto un camino, che nello scatto è vuota; ha trasformato dei sacchetti in fogli, una chaise longue in una poltrona e una scacchiera in un vassoio, e ha cambiato dei vasi e alcuni altri oggetti. Sul terrazzo i mobili, nello scatto coperti da teli, sono mostrati scoperti, con divani e cuscini disegnati dal modello, e le piante secche delle fioriere sono diventate verdi; in giardino l'aiuola rotonda è stata svuotata e circondata di ghiaia. Fra simulazioni e foto di sola pulizia sono stati tolti: scaffali, attrezzi, manifesti, una sedia pieghevole e oggetti appesi nei garage; una borsa appesa, un sacco nero, un tubo, una lampada da tavolo, una stampa, tre quadretti, soprammobili, un pannello rosso, un ramo decorativo e un riflesso in uno specchio; coltelli, mestoli, strofinacci e un tagliere in cucina; rotoli, flaconi, spazzolini e spazzole nei bagni; una sedia in ferro, fioriere e piante secche sul terrazzo; un'antenna, in 3 foto, una parabola e una scritta sulla gronda; il cavo di una lampada a muro, un contenitore vicino al vialetto, un'auto parcheggiata e, nelle due riprese con il drone, le erbe secche alte e i cavi aerei in primo piano.
In 4 delle 11 foto di pulizia il modello ha anche allargato di poco l'inquadratura. Dove un oggetto è stato tolto, ciò che nascondeva non è stato fotografato: l'ha ricostruito il modello, in modo plausibile. Il modello ha cambiato anche parti fisse e difetti, e lo diciamo: ha sostituito una plafoniera, ha reso opachi i vetri dei mobili di un bagno, ha tolto due lampade a muro e due placche nere da una parete, e in 2 foto ha reso pulita la gronda, che nella realtà è macchiata e ha la vernice scrostata; le piante secche del terrazzo, tolte o rese verdi, nella realtà ci sono.
Restano come sono la crepa sulla parete di un garage e i rami secchi in giardino. Per il resto, nella parte fotografata, la casa, la facciata e il portico, il cancello, la recinzione e il muro di cinta, il vialetto, i garage, le stanze con i loro mobili e i camini, la scala, la cucina, i bagni con sanitari, vasca e piastrelle e il terrazzo sono quelli dello scatto. Luce e colori sono stati corretti come in un normale ritocco fotografico.
Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.
Come usiamo l'AI →Richiedi una visita privata
Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
Avete una casa da queste parti?
E la vostra, quanto vale oggi?
Non chiedetelo a un portale: chiedetelo a chi vende case di pregio a Trieste e sa chi le cerca. In dodici mesi ci hanno scritto 773 persone per comprare casa qui. Basta un numero, vi richiamiamo noi.
Un esempio: su una casa da 350.000 €, sbagliare il prezzo del 5% vuol dire 17.500 €. Un parere in più costa un caffè.
Vedi tutte le ville in vendita a Trieste →
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Non è quella giusta?
Una parte di ciò che trattiamo non va mai online: proprietari discreti, anteprime di cantiere, collaborazioni riservate.
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