Risorse · Guida pratica
Hai comprato casa a Trieste. E adesso?
Tutto quello che va fatto dopo il rogito — tassa rifiuti, imposta sulla casa, utenze, condominio — in un'unica pagina: scadenze, moduli, uffici, contatti e un modello di delega pronto da scaricare. Scritta per chi compra, pensata anche per chi compra dall'estero.
Aggiornata al 2 luglio 2026 · dati verificati su fonti ufficiali
Il giorno del rogito il notaio chiude quasi tutto: trascrizione, voltura catastale, registrazione. Ma quattro pratiche restano in capo a chi compra, e nessuno ve le verrà a ricordare: la dichiarazione TARI, il calcolo e il pagamento dell'ILIA, la voltura delle utenze e la comunicazione all'amministratore di condominio.
Questa guida le percorre una per una, nell'ordine giusto, con i numeri del Comune di Trieste. In fondo trovate una checklist dei primi 30 giorni, le domande frequenti e tutti i link ufficiali.
Le quattro cose da sistemare
ILIA — l'imposta sulla casa
L'erede regionale dell'IMU. In autoliquidazione: la calcoli e la versi tu con F24, nessun avviso arriva a casa. Due rate: 16 giugno e 16 dicembre.
TARI — la tassa rifiuti
Gestita da ESATTO per il Comune di Trieste. Va presentata la dichiarazione di nuova occupazione; poi arriva l'avviso pagoPA già calcolato.
Utenze
Voltura di luce, gas e acqua al nuovo intestatario. A Trieste: EstEnergy per la fornitura, AcegasApsAmga per reti e acqua.
Condominio
Il cambio di proprietà va comunicato all'amministratore entro 60 giorni, per l'anagrafe condominiale e il subentro nelle spese.
Le scadenze che contano
Date 2026 per il Comune di Trieste. TARI e aliquote vengono rideliberate ogni anno: le date si ripetono simili, ma verificatele sull'avviso.
ILIA — l'imposta sulla casa
Dal 2023 in Friuli Venezia Giulia l'IMU non esiste più: al suo posto c'è l'ILIA, Imposta Locale Immobiliare Autonoma (L.R. 17/2022). La logica è la stessa — un'imposta annuale sul possesso di immobili — ma con una particolarità regionale importante che può farvi risparmiare un terzo dell'imposta: l'aliquota ridotta per la «prima seconda casa».
Il punto che sorprende tutti: l'ILIA è in autoliquidazione. Nessun ente vi manda un conteggio o un bollettino. Siete voi (o il vostro commercialista) a calcolare l'imposta e versarla con modello F24. Se nessuno se ne occupa, la scadenza passa in silenzio e si accumulano sanzioni.
Le aliquote a Trieste (2026)
Abitazione principale (residenza anagrafica), categorie A/2–A/7
Serve la residenza: chi non è residente non ne ha diritto.
Abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9)
Con detrazione di € 200.
«Prima seconda casa» — il primo immobile abitativo in FVG diverso dall'abitazione principale
Su comunicazione telematica al portale regionale. Vale anche per chi risiede all'estero.
Altri fabbricati abitativi (e chi non presenta la comunicazione)
È l'aliquota massima di legge.
Pertinenze (box C/6, cantina C/2) oltre quelle dell'abitazione principale
Le pertinenze non godono dell'aliquota «prima seconda casa».
Fonte: Tabella aliquote ILIA 2026 del Comune di Trieste (delibera consiliare n. 63 del 9 dicembre 2024, in vigore per il 2025 e il 2026).
Come si calcola
La base imponibile è la rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 160 (per le abitazioni di categoria A e le pertinenze C/2, C/6, C/7). In formula: rendita × 1,05 × 160 × aliquota.
La rendita catastale la trovate nell'atto di acquisto o in una visura catastale (gratuita per il proprietario sul sito dell'Agenzia delle Entrate).
L'anno dell'acquisto si paga pro-rata sui mesi di possesso: il mese conta per intero se avete posseduto l'immobile per più della metà dei giorni; il giorno del rogito si conta all'acquirente.
Un esempio concreto
Appartamento cat. A/2 con rendita € 1.000: base imponibile = 1.000 × 1,05 × 160 = € 168.000.
Con l'aliquota «prima seconda casa» (0,70%): € 1.176 l'anno. Senza comunicazione (1,06%): € 1.781. Il risparmio è di circa un terzo, ogni anno.
L'aliquota ridotta va chiesta: la comunicazione «prima seconda casa»
Se l'immobile acquistato è il vostro primo (o unico) fabbricato abitativo in regione e non è la vostra abitazione principale, avete diritto all'aliquota 0,70% invece dell'1,06%. Non è automatica: va presentata una comunicazione telematica sul portale regionale ilia.regione.fvg.it entro il 30 giugno dell'anno successivo all'anno d'imposta (per il 2026: entro il 30 giugno 2027), a pena di decadenza.
La comunicazione vale anche per gli anni successivi, finché la situazione non cambia. E — punto spesso frainteso — spetta anche a chi ha l'abitazione principale fuori regione o all'estero: la conferma è nella circolare regionale 3/STL/2024. Requisiti: persona fisica, categoria catastale A diversa da A/10 (escluse A/1, A/8, A/9), un solo immobile designabile in regione.
Potete già versare l'acconto con l'aliquota ridotta prima di aver inviato la comunicazione, purché la inviate entro il termine.
Come si paga: il modello F24
Due rate: acconto entro il 16 giugno e saldo entro il 16 dicembre (o soluzione unica entro il 16 giugno). Sotto i € 12 annui complessivi l'imposta non è dovuta.
Se i proprietari sono due (es. coniugi in comunione), ciascuno versa la propria quota con un proprio F24: due contribuenti, due versamenti.
Scadenza saltata? Si rimedia con il ravvedimento operoso: si versa l'imposta con una sanzione ridotta e gli interessi legali. Più presto si regolarizza, meno costa. Un commercialista lo sistema in pochi minuti.
Calcolatore ILIA
Inserite la rendita catastale (dall'atto o dalla visura) e il tipo di immobile: la stima è immediata.
Base imponibile
—
ILIA annua stimata
—
Stima indicativa su base rendita × 1,05 × 160 e aliquote Trieste 2026. Il calcolo definitivo spetta al contribuente o al suo commercialista.
TARI — la tassa rifiuti
A Trieste la TARI è gestita e riscossa da ESATTO S.p.A., la società tributi del Comune. A differenza dell'ILIA qui non dovete calcolare nulla: dovete però dichiararvi come nuovi occupanti, altrimenti gli avvisi continuano ad arrivare intestati al venditore (o non arrivano affatto).
Il termine formale è il 30 giugno dell'anno successivo, ma conviene farlo subito dopo il rogito: la dichiarazione fissa la decorrenza corretta e intesta a voi gli avvisi. Attenzione: la vostra dichiarazione di attivazione non chiude la posizione del venditore — lui deve presentare la sua cessazione. Un promemoria gentile evita a entrambi una TARI doppia.
ESATTO S.p.A. — dove e come
In pratica
- 1
Scaricate il modulo «Dichiarazione TARI (attivazione del servizio)»
Dalla pagina TARI di esattospa.it. Servono i dati catastali (sezione, foglio, particella, subalterno), i metri quadri calpestabili e l'evento: «acquisto da…» con nome e codice fiscale del venditore (sono tutti nell'atto).
- 2
Indicate un recapito che funzioni
Il modulo ha un campo apposito per il recapito degli avvisi: se non vivete nell'immobile, compilatelo (o registrate un'email sullo sportello online). È il singolo errore più costoso per chi vive altrove.
- 3
Consegnate: sportello, PEC o online
Allo sportello anche tramite persona delegata (il modulo prevede la delega tra gli allegati): delega firmata + copia dei documenti di entrambi.
Quanto costa? Per un'utenza domestica con nucleo di 2 persone, le tariffe 2026 sono € 1,06/mq di quota fissa + € 132,82 di quota variabile + 4% TEFA, sulla superficie calpestabile. Esempio: 100 mq calpestabili ≈ € 385 l'anno.
Chi vende: il modulo di cessazione è separato («Variazione e cessazione TARI») e va presentato con gli stessi canali, indicando l'acquirente.
Utenze — luce, gas, acqua
Trieste è un'anomalia nel panorama italiano: il distributore elettrico non è e-distribuzione ma AcegasApsAmga (gruppo Hera), che gestisce anche il servizio idrico. La fornitura sul mercato libero fa capo tipicamente a EstEnergy (gruppo Hera). In pratica: per luce e gas si parla con EstEnergy, per l'acqua con AcegasApsAmga.
Dopo un acquisto il caso normale è la voltura: il contatore è attivo e cambia solo l'intestatario, senza interruzione (4–7 giorni lavorativi). Se invece il venditore ha chiuso il contratto e il contatore è staccato, serve un subentro: tempi un po' più lunghi ed eventuale intervento del tecnico. Verificate con il venditore prima di chiamare.
Voltura in tre mosse
- 1.Recuperate da una bolletta del venditore il codice POD (luce) e PDR (gas), la matricola del contatore e fate una lettura concordata il giorno della consegna delle chiavi.
- 2.Chiamate il numero verde (o andate allo sportello) con: codice fiscale, documento, indirizzo di fornitura, dati catastali, dati del precedente intestatario, IBAN se volete la domiciliazione.
- 3.Impostate un indirizzo di fatturazione raggiungibile (email o bolletta digitale): le bollette non lette sono la prima causa di distacchi evitabili.
Cosa tenere a portata di mano
- ›Codice fiscale e documento del nuovo intestatario
- ›Codice POD (luce) / PDR (gas) da una vecchia bolletta
- ›Lettura del contatore alla consegna
- ›Dati catastali dell'immobile (richiesti per legge)
- ›IBAN per la domiciliazione (facoltativo ma consigliato: sul gas evita il deposito cauzionale)
- ›Delega + documenti, se se ne occupa un'altra persona
Canone RAI: si paga in bolletta solo sull'utenza elettrica residenziale. Se la casa di Trieste non è la vostra residenza anagrafica, l'utenza è «domestico non residente» e il canone non viene addebitato. Contropartita: tariffa e IVA più alte (22% invece di 10%) — è la norma per le seconde case, non un errore.
Acqua nei condomini: molto spesso il contatore è unico e centralizzato, intestato al condominio — in quel caso non c'è nessuna voltura da fare e l'acqua passa dalle spese condominiali. Chiedete all'amministratore prima di aprire pratiche.
Condominio — l'anagrafe e il subentro
L'amministratore tiene per legge l'anagrafe condominiale (art. 1130 n. 6 c.c.) e va informato del cambio di proprietà entro 60 giorni. Finché nessuno glielo comunica, convocazioni d'assemblea e rate delle spese continuano ad andare al venditore — e chi compra risponde in solido con lui delle spese dell'anno in corso e del precedente.
Nella prassi la comunicazione la invia spesso il notaio con la «dichiarazione di avvenuta stipula»: chiedete conferma in studio, e se non è partita inviatela voi (bastano una PEC o una raccomandata con gli estremi dell'atto). Già che ci siete: fatevi dare il regolamento di condominio, l'ultimo consuntivo e i riferimenti dell'amministratore.
Se vivi all'estero (o compri da non residente)
È lo scenario in cui la burocrazia italiana morde di più: i portali pubblici vogliono un'identità digitale italiana, l'F24 non si paga con un bonifico qualsiasi e gli avvisi arrivano a un immobile vuoto. Le soluzioni esistono — eccole.
SPID e CIE: chi può averli
Cittadini italiani (anche residenti all'estero / AIRE): possono ottenere SPID con passaporto o carta d'identità italiana — alcuni provider fanno il riconoscimento da remoto. Con SPID si accede al portale ILIA, allo sportello online di ESATTO e a pagoPA.
Cittadini stranieri non residenti: la CIE richiede la residenza in Italia e lo SPID richiede di fatto un documento italiano. Il portale regionale ILIA prevede una funzione dedicata «Stranieri no eIDAS», ma per la pratica quotidiana la strada più semplice è delegare: un familiare, l'agenzia o un commercialista.
Se uno dei due intestatari è cittadino italiano, la via maestra è che sia lui/lei a dotarsi di SPID e a presentare la comunicazione «prima seconda casa» per la propria posizione.
Pagare l'F24 dall'estero
L'F24 si addebita solo su conti presso banche convenzionate italiane: un bonifico estero ordinario non funziona.
Le strade praticabili: (1) chiunque — anche un terzo con conto italiano — può versare per voi indicando il vostro codice fiscale come contribuente: per il solo pagamento non serve alcuna delega; (2) un intermediario abilitato (commercialista/CAF) con addebito sul suo conto; (3) il canale speciale dell'Agenzia delle Entrate: bonifico in euro ai conti di tesoreria della Banca d'Italia (BIC BITAITRRENT), con IBAN dedicati per tributo.
Sopra i € 1.000 l'F24 va comunque pagato per via telematica: per una seconda casa il caso è frequente.
La delega: quasi sempre basta una firma
Per la dichiarazione TARI allo sportello ESATTO e per le volture delle utenze è sufficiente una delega su carta semplice: dati e firma del delegante, dati del delegato, oggetto della delega, copie dei documenti di entrambi. Nessun notaio.
Servono invece l'identità digitale del contribuente (o un professionista con mandato) per le pratiche online sui portali pubblici — in particolare la comunicazione «prima seconda casa».
Il problema silenzioso: dove arrivano gli avvisi
Avvisi TARI, solleciti e comunicazioni partono verso l'indirizzo dell'immobile — che è vuoto. Tre contromisure: indicare un recapito valido nel modulo TARI, registrare la propria email sullo sportello online di ESATTO, e domiciliare le bollette in formato digitale.
Per chi possiede e basta (senza affittare), l'ILIA assorbe anche l'IRPEF sull'immobile non locato: nessuna dichiarazione dei redditi italiana solo per il possesso. Se un domani affittate, il discorso cambia.
La checklist dei primi 30 giorni
Stampatela o spuntatela qui: a fine lista siete in regola.
Domande frequenti
Ho comprato la mia prima casa a Trieste: pago l'ILIA?
Se ci trasferite la residenza anagrafica e non è di categoria A/1, A/8 o A/9, no: l'abitazione principale non di lusso è esente. Senza residenza, invece, l'immobile è una «seconda casa» a tutti gli effetti e l'ILIA si paga — con l'aliquota ridotta 0,70% se è il vostro unico immobile abitativo in regione e presentate la comunicazione.
Nessuno mi ha mandato un avviso per l'ILIA: devo preoccuparmi?
Sì, nel senso che è normale ma pericoloso: l'ILIA è in autoliquidazione, non arriva alcun avviso. Il contribuente calcola e versa da sé con F24 entro il 16 giugno e il 16 dicembre. Se la scadenza è passata, si regolarizza con il ravvedimento operoso.
Cos'è esattamente la «prima seconda casa»?
Una specificità del Friuli Venezia Giulia: il primo fabbricato abitativo che possedete in regione, diverso dall'abitazione principale, sconta un'aliquota massima dello 0,70% invece dell'1,06%. Va designato con una comunicazione telematica sul portale ilia.regione.fvg.it entro il 30 giugno dell'anno successivo, a pena di decadenza. Vale anche per chi vive all'estero.
Il venditore deve fare qualcosa per la TARI?
Sì: presentare la propria denuncia di cessazione (modulo separato da quello di attivazione). La vostra dichiarazione non chiude la sua posizione: se la cessazione manca, il venditore continua a ricevere avvisi — e le posizioni si ingarbugliano.
Come pago l'F24 se non ho un conto in banca italiano?
Tre strade: far versare un terzo di fiducia con conto italiano indicando il vostro codice fiscale (per il solo pagamento non serve delega); incaricare un commercialista o CAF; oppure usare il canale dell'Agenzia delle Entrate per i non residenti, con bonifico in euro ai conti di tesoreria della Banca d'Italia (BIC BITAITRRENT).
Devo pagare il canone RAI per la casa di Trieste?
In bolletta no, se l'utenza elettrica è «domestico non residente» (cioè la casa non è la vostra residenza anagrafica): l'addebito automatico riguarda solo le utenze residenziali. Il canone si paga una volta sola per famiglia anagrafica, sull'abitazione di residenza.
Chi avvisa il condominio del cambio di proprietà?
Per legge l'aggiornamento dell'anagrafe condominiale va comunicato all'amministratore entro 60 giorni. Spesso lo fa il notaio con la dichiarazione di avvenuta stipula, ma non è garantito: chiedete conferma e, in mancanza, inviate voi PEC o raccomandata con gli estremi dell'atto.
Che documenti servono per la voltura della luce?
Codice fiscale e documento del nuovo intestatario, codice POD (da una bolletta del venditore), lettura del contatore, indirizzo e dati catastali dell'immobile, dati del precedente intestatario e — se volete la domiciliazione — l'IBAN. Costo: € 48,81 + IVA 10%; tempi tipici 4–7 giorni lavorativi.
Posso mandare qualcuno al posto mio agli sportelli?
Sì. Per ESATTO e per le utenze basta una delega su carta semplice firmata, con copia dei documenti di delegante e delegato — il modulo TARI la prevede espressamente tra gli allegati. Il modello pronto è scaricabile in questa pagina.
Ho saltato l'acconto ILIA di giugno: quanto mi costa?
Poco, se vi muovete subito: con il ravvedimento operoso si paga l'imposta più una sanzione ridotta (che cresce col tempo) e gli interessi legali. È una pratica di routine per qualsiasi commercialista.
Le fonti ufficiali
Tutti i riferimenti di questa guida, verificati alla data di aggiornamento.
ESATTO — TARI: moduli e scadenze
Dichiarazione di attivazione, variazione e cessazione; scadenze degli avvisi.
ESATTO — ILIA
Scadenze F24 e modelli dichiarativi per il Comune di Trieste.
ESATTO — recapiti e sportello
Indirizzo, orari, numero verde e PEC.
Prenotazione sportello (CodaQ)
Prenotare il turno per gli sportelli TARI/ILIA di ESATTO.
Portale regionale ILIA
Calcolo, F24 precompilato e comunicazione «prima seconda casa».
Comune di Trieste — aliquote ILIA
La tabella ufficiale delle aliquote in vigore.
EstEnergy — gestione contratto
Voltura e subentro luce/gas: costi e documenti.
AcegasApsAmga — contratto acqua
Voltura e subentro del servizio idrico a Trieste.
Agenzia delle Entrate — pagare dall'estero
Bonifico ai conti di tesoreria per chi non ha un conto italiano.
Agenzia delle Entrate — canone TV
Quando il canone è dovuto e quando l'utenza non lo addebita.
Questa guida è un riepilogo divulgativo aggiornato al 2 luglio 2026 e non costituisce consulenza fiscale o legale. Aliquote, tariffe e scadenze vengono rideliberate ogni anno: verificate sempre le fonti ufficiali linkate. Per il calcolo definitivo delle imposte affidatevi a un commercialista.
Il servizio TriesteVillas
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Per i nostri compratori seguiamo tutto il dopo-rogito come parte del servizio: TARI, volture, condominio e — con il commercialista — l'ILIA e l'aliquota ridotta. Una firma su una delega, e della burocrazia non sentite più parlare.