Ressourcen · Praktischer Leitfaden
Sie haben in Triest gekauft. Und jetzt?
Alles, was nach dem Notartermin zu erledigen ist — Müllgebühr, Immobiliensteuer, Versorgungsverträge, Hausverwaltung — auf einer einzigen Seite: Fristen, Formulare, Ämter, Telefonnummern und eine Vollmachtsvorlage zum Herunterladen. Geschrieben für Käufer, mit besonderem Augenmerk auf Käufer aus dem Ausland.
Stand: 2. Juli 2026 · alle Angaben anhand offizieller Quellen geprüft
Am Tag des Notartermins erledigt der Notar fast alles: Grundbucheintragung, Katasterumschreibung, Registersteuern. Vier Aufgaben aber bleiben beim Käufer — und niemand wird Sie daran erinnern: die TARI-Erklärung, die Berechnung und Zahlung der ILIA, die Ummeldung der Versorgungsverträge und die Meldung an die Hausverwaltung.
Dieser Leitfaden geht sie der Reihe nach durch, mit den konkreten Zahlen der Stadt Triest. Am Ende finden Sie eine 30-Tage-Checkliste, häufige Fragen und alle offiziellen Links.
Die vier Dinge, die zu regeln sind
ILIA — die Immobiliensteuer
Die regionale Nachfolgerin der IMU. Selbstveranlagung: Sie (oder Ihr Steuerberater) berechnen und zahlen per F24 — ein Bescheid kommt nie. Zwei Raten: 16. Juni und 16. Dezember.
TARI — die Müllgebühr
Verwaltet von ESATTO für die Stadt Triest. Sie melden sich als neuer Nutzer an; danach kommt ein fertig berechneter pagoPA-Bescheid.
Versorgungsverträge
Strom, Gas und Wasser auf Ihren Namen umschreiben. In Triest: EstEnergy verkauft die Energie, AcegasApsAmga betreibt Netz und Wasser.
Hausverwaltung
Der Eigentümerwechsel ist der Verwaltung binnen 60 Tagen zu melden — für das Eigentümerregister und die Übernahme der Nebenkosten.
Die Fristen, die zählen
Termine 2026 für die Stadt Triest. Sätze und Gebühren werden jedes Jahr neu beschlossen — das Muster wiederholt sich, prüfen Sie aber stets den tatsächlichen Bescheid.
ILIA — die Immobiliensteuer
Seit 2023 gilt in Friaul-Julisch Venetien nicht mehr die staatliche IMU, sondern die regionale ILIA (Regionalgesetz 17/2022). Die Logik ist dieselbe — eine jährliche Steuer auf Immobilienbesitz — aber mit einer regionalen Besonderheit, die Ihnen ein Drittel der Steuer sparen kann: dem ermäßigten Satz für das «erste Zweitheim».
Der Punkt, der alle überrascht: Die ILIA ist eine Selbstveranlagungssteuer. Keine Behörde schickt Ihnen eine Berechnung oder einen Zahlschein. Sie (oder Ihr Steuerberater) ermitteln den Betrag und zahlen per F24. Kümmert sich niemand darum, verstreicht die Frist lautlos — und Strafzuschläge laufen auf.
Die Sätze in Triest (2026)
Hauptwohnsitz (meldeamtlicher Wohnsitz), Kategorien A/2–A/7
Setzt den Wohnsitz voraus — ohne Ansässigkeit kein Anspruch.
Luxus-Hauptwohnsitz (A/1, A/8, A/9)
Mit € 200 Freibetrag.
«Erstes Zweitheim» — die erste Wohnimmobilie in der Region, die nicht Hauptwohnsitz ist
Auf Online-Meldung an das Regionalportal. Gilt auch für Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland.
Weitere Wohngebäude (und wer die Meldung nicht abgibt)
Der gesetzliche Höchstsatz.
Zubehör (Garage C/6, Keller C/2) außerhalb des Hauptwohnsitzes
Zubehör profitiert nicht vom Satz «erstes Zweitheim».
Quelle: Offizielle ILIA-Satztabelle 2026 der Stadt Triest (Gemeinderatsbeschluss Nr. 63 vom 9. Dezember 2024, gültig für 2025 und 2026).
So wird gerechnet
Bemessungsgrundlage ist der Katasterertrag (rendita catastale), um 5% aufgewertet und mit 160 multipliziert (für Wohnungen der Kategorie A und Zubehör C/2, C/6, C/7). Als Formel: Rendita × 1,05 × 160 × Satz.
Den Katasterertrag finden Sie im Kaufvertrag oder in einem Katasterauszug (für Eigentümer kostenlos auf der Website der Agenzia delle Entrate).
Im Kaufjahr wird anteilig nach Besitzmonaten gerechnet: Ein Monat zählt voll, wenn Sie die Immobilie mehr als die Hälfte seiner Tage besessen haben; der Tag des Notartermins zählt zum Käufer.
Ein Rechenbeispiel
Wohnung Kat. A/2 mit Katasterertrag € 1.000: Bemessungsgrundlage = 1.000 × 1,05 × 160 = € 168.000.
Mit dem Satz «erstes Zweitheim» (0,70%): € 1.176 pro Jahr. Ohne Meldung (1,06%): € 1.781. Die Ersparnis beträgt rund ein Drittel — jedes Jahr.
Der ermäßigte Satz muss beantragt werden: die Meldung «erstes Zweitheim»
Ist die gekaufte Immobilie Ihr erstes (oder einziges) Wohngebäude in der Region und nicht Ihr Hauptwohnsitz, steht Ihnen der Satz von 0,70% statt 1,06% zu. Er gilt nicht automatisch: Erforderlich ist eine Online-Meldung auf dem Regionalportal ilia.regione.fvg.it bis zum 30. Juni des Folgejahres (für 2026: bis 30. Juni 2027). Wird die Frist versäumt, verfällt der Anspruch.
Einmal abgegeben, gilt die Meldung auch für die Folgejahre, bis sich Ihre Lage ändert. Und — oft missverstanden — sie steht auch Eigentümern zu, deren Hauptwohnsitz außerhalb der Region oder im Ausland liegt: Das regionale Rundschreiben 3/STL/2024 sagt es ausdrücklich. Voraussetzungen: natürliche Person, Katasterkategorie A außer A/10 (ausgenommen A/1, A/8, A/9), eine designierbare Immobilie pro Region.
Sie dürfen die Juni-Rate bereits zum ermäßigten Satz zahlen, bevor die Meldung abgegeben ist — solange sie fristgerecht eingeht.
So wird gezahlt: das Formular F24
Zwei Raten: Vorauszahlung bis 16. Juni und Rest bis 16. Dezember (oder Einmalzahlung bis 16. Juni). Unter € 12 Jahressteuer entfällt die Zahlung.
Bei zwei Eigentümern (z.B. Ehegatten in Gütergemeinschaft) zahlt jeder seinen Anteil mit eigenem F24: zwei Steuerpflichtige, zwei Zahlungen.
Frist versäumt? Italien kennt ein Standardverfahren — das ravvedimento operoso: Sie zahlen die Steuer mit reduziertem Zuschlag und gesetzlichen Zinsen. Je früher, desto günstiger. Jeder Steuerberater erledigt das in Minuten.
ILIA-Rechner
Katasterertrag (aus Kaufvertrag oder Auszug) und Immobilientyp eingeben — die Schätzung erscheint sofort.
Bemessungsgrundlage
—
Geschätzte ILIA pro Jahr
—
Unverbindliche Schätzung nach Rendita × 1,05 × 160 und den Triester Sätzen 2026. Die verbindliche Berechnung obliegt dem Steuerpflichtigen bzw. seinem Steuerberater.
TARI — die Müllgebühr
In Triest wird die TARI von ESATTO S.p.A. verwaltet und eingehoben, der Steuergesellschaft der Stadt. Anders als bei der ILIA müssen Sie hier nichts berechnen — aber Sie müssen sich als neuer Nutzer anmelden, sonst laufen die Bescheide weiter auf den Verkäufer (oder ins Leere).
Die formale Frist ist der 30. Juni des Folgejahres; sinnvoll ist die Anmeldung aber sofort nach dem Notartermin: Sie legt das korrekte Anfangsdatum fest und stellt die Bescheide auf Ihren Namen um. Achtung: Ihre Anmeldung schließt die Position des Verkäufers nicht — er muss seine eigene Abmeldung einreichen. Eine freundliche Erinnerung erspart beiden eine doppelte Gebühr.
ESATTO S.p.A. — wo und wie
Konkret
- 1
Formular «Dichiarazione TARI (attivazione del servizio)» herunterladen
Von der TARI-Seite auf esattospa.it. Nötig sind die Katasterdaten (Sektion, Blatt, Parzelle, Untereinheit), die begehbare Fläche in m² und das Ereignis: «acquisto da…» mit Name und Steuernummer des Verkäufers (alles steht im Kaufvertrag).
- 2
Eine funktionierende Zustelladresse angeben
Das Formular hat ein eigenes Feld für die Zustellung der Bescheide: Wenn Sie nicht in der Immobilie wohnen, füllen Sie es aus (oder registrieren Sie eine E-Mail am Online-Schalter). Nicht zugestellte Bescheide sind der teuerste Fehler für Eigentümer, die anderswo leben.
- 3
Einreichen: Schalter, PEC oder online
Am Schalter auch durch eine bevollmächtigte Person (das Formular nennt die Vollmacht ausdrücklich unter den Anlagen): unterschriebene Vollmacht + Ausweiskopien beider.
Was kostet es? Für einen 2-Personen-Haushalt gelten 2026: € 1,06/m² Fixanteil + € 132,82 variabler Anteil + 4% Provinzzuschlag, auf die begehbare Fläche. Beispiel: 100 m² ≈ € 385 pro Jahr.
Für den Verkäufer: Die Abmeldung läuft über ein eigenes Formular («Variazione e cessazione TARI»), über dieselben Kanäle, unter Angabe des Käufers.
Strom, Gas, Wasser
Triest ist eine Besonderheit in Italien: Das Stromnetz betreibt nicht e-distribuzione, sondern AcegasApsAmga (Hera-Gruppe), die auch die Wasserversorgung führt. Die Lieferung am freien Markt läuft typischerweise über EstEnergy (Hera-Gruppe). Praktisch heißt das: Für Strom und Gas sprechen Sie mit EstEnergy, für Wasser mit AcegasApsAmga.
Nach einem Kauf ist der Normalfall die voltura: Der Zähler ist aktiv, nur der Vertragsinhaber wechselt, ohne Unterbrechung (4–7 Werktage). Hat der Verkäufer den Vertrag hingegen gekündigt und ist der Zähler stillgelegt, braucht es ein subentro — längere Fristen, eventuell ein Technikertermin. Klären Sie das mit dem Verkäufer, bevor Sie anrufen.
Die Ummeldung in drei Schritten
- 1.Aus einer Rechnung des Verkäufers den POD-Code (Strom) und PDR-Code (Gas) sowie die Zählernummer notieren und am Tag der Schlüsselübergabe gemeinsam den Zählerstand ablesen.
- 2.Gratisnummer anrufen (oder zum Schalter gehen) mit: italienischer Steuernummer, Ausweis, Lieferadresse, Katasterdaten, Daten des Vorinhabers, IBAN für den Lastschrifteinzug.
- 3.Eine Rechnungsadresse einstellen, die Sie wirklich erreichen (E-Mail oder digitale Rechnung): Ungelesene Rechnungen sind die häufigste Ursache vermeidbarer Sperrungen.
Was bereitliegen sollte
- ›Steuernummer (codice fiscale) und Ausweis des neuen Vertragsinhabers
- ›POD-Code (Strom) / PDR-Code (Gas) von einer alten Rechnung
- ›Zählerstand bei Übergabe
- ›Katasterdaten der Immobilie (gesetzlich vorgeschrieben)
- ›IBAN für den Einzug (optional, aber sinnvoll: beim Gas entfällt die Kaution)
- ›Vollmacht + Ausweiskopien, wenn jemand anderes das für Sie erledigt
Die italienische Rundfunkgebühr (canone RAI) wird nur bei Stromverträgen mit Residenz-Status über die Rechnung eingezogen. Ist Ihr Triester Haus nicht Ihr meldeamtlicher Wohnsitz, gilt der Vertrag als «domestico non residente» — keine Gebühr in der Rechnung. Die Kehrseite: höhere Tarife und 22% statt 10% MwSt. — bei Zweitwohnungen normal, kein Fehler.
Wasser im Mehrfamilienhaus: Sehr oft gibt es einen einzigen zentralen Zähler auf den Namen der Eigentümergemeinschaft — dann gibt es nichts umzumelden, das Wasser läuft über die Nebenkosten. Fragen Sie die Hausverwaltung, bevor Sie etwas beantragen.
Hausverwaltung — Register und Übernahme
Die Verwaltung führt von Gesetzes wegen ein Eigentümerregister (Art. 1130 Nr. 6 Zivilgesetzbuch) und ist binnen 60 Tagen über den Eigentümerwechsel zu informieren. Solange das nicht geschieht, gehen Einladungen zur Eigentümerversammlung und Nebenkostenvorschreibungen weiter an den Verkäufer — und der Käufer haftet mit ihm gesamtschuldnerisch für die Kosten des laufenden und des Vorjahres.
In der Praxis übernimmt die Meldung oft der Notar («dichiarazione di avvenuta stipula»): Lassen Sie es sich bestätigen — und wenn nicht, senden Sie selbst eine PEC oder ein Einschreiben mit den Vertragsdaten. Bei der Gelegenheit: Hausordnung, letzte Jahresabrechnung und Kontaktdaten der Verwaltung geben lassen.
Eigentum aus dem Ausland (oder Kauf als Nicht-Ansässiger)
Hier beißt die italienische Bürokratie am härtesten: Die öffentlichen Portale verlangen eine italienische digitale Identität, das F24 lässt sich nicht per gewöhnlicher Auslandsüberweisung zahlen, und Bescheide landen in einer leeren Wohnung. Die Lösungen gibt es — hier sind sie.
SPID und CIE: wer sie bekommt
Italienische Staatsbürger (auch mit Wohnsitz im Ausland / AIRE): erhalten SPID mit italienischem Pass oder Personalausweis — mehrere Anbieter identifizieren per Fernverfahren. Mit SPID nutzen Sie das ILIA-Portal, den Online-Schalter von ESATTO und pagoPA.
Ausländer ohne Ansässigkeit: Die CIE setzt einen Wohnsitz in Italien voraus, SPID de facto ein italienisches Dokument. Das regionale ILIA-Portal kennt einen eigenen Zugang «Stranieri no eIDAS»; für den Alltag ist der einfachste Weg aber die Vollmacht: ein Familienmitglied, Ihre Agentur oder ein Steuerberater.
Ist einer der beiden Eigentümer italienischer Staatsbürger, ist der sauberste Weg, dass er/sie SPID beantragt und die Meldung «erstes Zweitheim» für die eigene Position abgibt.
Das F24 aus dem Ausland zahlen
Das F24 kann nur über Konten bei italienischen Vertragsbanken eingezogen werden: Eine gewöhnliche Auslandsüberweisung funktioniert nicht.
Die gangbaren Wege: (1) Jede Person — auch ein Dritter mit italienischem Konto — kann für Sie zahlen und dabei Ihre Steuernummer als Steuerpflichtigen angeben: Für die bloße Zahlung braucht es keine Vollmacht; (2) ein zugelassener Vermittler (Steuerberater/CAF) mit Einzug von seinem Konto; (3) der Sonderweg der Agenzia delle Entrate für Nicht-Ansässige: Euro-Überweisung auf die Schatzamtskonten der Banca d'Italia (BIC BITAITRRENT), mit eigenen IBANs je Steuer.
Über € 1.000 muss das F24 ohnehin elektronisch gezahlt werden — bei einer Zweitwohnung der Regelfall.
Die Vollmacht: fast immer genügt eine Unterschrift
Für die TARI-Erklärung am ESATTO-Schalter und für die Ummeldung der Versorgungsverträge genügt eine einfache schriftliche Vollmacht: Daten und Unterschrift des Vollmachtgebers, Daten des Bevollmächtigten, Gegenstand der Vollmacht, Ausweiskopien beider. Kein Notar nötig.
Die digitale Identität des Steuerpflichtigen (oder ein Profi mit Mandat) braucht es hingegen für Online-Verfahren auf öffentlichen Portalen — insbesondere die Meldung «erstes Zweitheim».
Das stille Problem: wohin die Bescheide gehen
TARI-Bescheide, Mahnungen und Behördenpost gehen an die Adresse der Immobilie — die leer steht. Drei Gegenmittel: eine gültige Zustelladresse im TARI-Formular angeben, die eigene E-Mail am Online-Schalter von ESATTO registrieren und die Rechnungen auf digital umstellen.
Wer nur besitzt (ohne zu vermieten): Die ILIA ersetzt auch die Einkommensteuer auf die nicht vermietete Immobilie — allein für den Besitz ist keine italienische Steuererklärung fällig. Wird eines Tages vermietet, ändert sich das Bild.
Die Checkliste der ersten 30 Tage
Ausdrucken oder direkt hier abhaken — am Ende der Liste ist alles in Ordnung.
Häufige Fragen
Ich habe mein erstes Zuhause in Triest gekauft — zahle ich ILIA?
Wenn Sie dort Ihren meldeamtlichen Wohnsitz nehmen und die Wohnung nicht in Kategorie A/1, A/8 oder A/9 fällt, nein: Der nicht-luxuriöse Hauptwohnsitz ist befreit. Ohne Wohnsitz gilt die Immobilie als «Zweitwohnung», und die ILIA fällt an — zum ermäßigten Satz von 0,70%, wenn es Ihre einzige Wohnimmobilie in der Region ist und Sie die Meldung abgeben.
Niemand hat mir einen ILIA-Bescheid geschickt — muss ich mir Sorgen machen?
Ja, insofern es normal, aber gefährlich ist: Die ILIA ist selbstveranlagt, ein Bescheid kommt nie. Der Steuerpflichtige berechnet und zahlt per F24 bis 16. Juni und 16. Dezember. Ist eine Frist bereits verstrichen, hilft das ravvedimento operoso (reduzierter Zuschlag).
Was genau ist das «erste Zweitheim»?
Eine Besonderheit Friaul-Julisch Venetiens: Das erste Wohngebäude, das Sie in der Region besitzen und das nicht Hauptwohnsitz ist, wird mit höchstens 0,70% statt 1,06% besteuert. Es muss per Online-Meldung auf ilia.regione.fvg.it bis zum 30. Juni des Folgejahres designiert werden, sonst verfällt der Anspruch. Gilt auch für Eigentümer im Ausland.
Muss der Verkäufer bei der TARI etwas tun?
Ja: seine eigene Abmeldung einreichen (ein eigenes Formular, getrennt von Ihrer Anmeldung). Ihre Erklärung schließt seine Position nicht — fehlt die Abmeldung, erhält der Verkäufer weiter Bescheide, und die Positionen verheddern sich.
Wie zahle ich das F24 ohne italienisches Bankkonto?
Drei Wege: eine Vertrauensperson mit italienischem Konto zahlen lassen, unter Angabe Ihrer Steuernummer (für die bloße Zahlung braucht es keine Vollmacht); einen Steuerberater oder CAF beauftragen; oder den Kanal der Agenzia delle Entrate für Nicht-Ansässige nutzen — Euro-Überweisung auf die Schatzamtskonten der Banca d'Italia (BIC BITAITRRENT).
Schulde ich die italienische Rundfunkgebühr für mein Haus in Triest?
Nicht über die Rechnung, solange der Stromvertrag als «domestico non residente» läuft (die Wohnung also nicht Ihr meldeamtlicher Wohnsitz ist): Der automatische Einzug betrifft nur Residenz-Verträge. Die Gebühr fällt einmal je Haushalt an, am Wohnsitz.
Wer meldet den Eigentümerwechsel der Hausverwaltung?
Das Eigentümerregister ist binnen 60 Tagen bei der Verwaltung zu aktualisieren. Oft erledigt es der Notar mit der Abschlussbestätigung — garantiert ist das nicht: Lassen Sie es sich bestätigen und senden Sie andernfalls selbst eine PEC oder ein Einschreiben mit den Vertragsdaten.
Welche Unterlagen braucht die Strom-Ummeldung?
Steuernummer und Ausweis des neuen Inhabers, den POD-Code (von einer Rechnung des Verkäufers), einen Zählerstand, Adresse und Katasterdaten der Immobilie, die Daten des Vorinhabers und — für den Einzug — eine IBAN. Kosten: € 48,81 + 10% MwSt.; typische Dauer 4–7 Werktage.
Kann ich jemanden an meiner Stelle zu den Schaltern schicken?
Ja. Für ESATTO und die Versorger genügt eine einfache unterschriebene Vollmacht mit Ausweiskopien beider Seiten — das TARI-Formular führt die Vollmacht ausdrücklich unter den Anlagen. Die fertige Vorlage können Sie auf dieser Seite herunterladen.
Ich habe die Juni-Rate der ILIA versäumt — wie schlimm ist das?
Nicht schlimm, wenn Sie rasch handeln: Mit dem ravvedimento operoso zahlen Sie die Steuer plus einen reduzierten Zuschlag (der mit der Zeit wächst) und gesetzliche Zinsen. Für jeden Steuerberater Routine.
Die offiziellen Quellen
Alle Verweise dieses Leitfadens, geprüft zum Aktualisierungsdatum.
ESATTO — TARI: Formulare und Fristen
An-, Um- und Abmeldeformulare; Fälligkeiten der Bescheide.
ESATTO — ILIA
F24-Fristen und Erklärungsvordrucke für die Stadt Triest.
ESATTO — Kontakte und Schalter
Adresse, Öffnungszeiten, Gratisnummer und PEC.
Schalter-Terminbuchung (CodaQ)
Termin an den TARI/ILIA-Schaltern von ESATTO buchen.
Regionales ILIA-Portal
Berechnung, vorausgefülltes F24 und Meldung «erstes Zweitheim».
Stadt Triest — ILIA-Sätze
Die offizielle Satztabelle.
EstEnergy — Vertragsverwaltung
Voltura und subentro für Strom/Gas: Kosten und Unterlagen.
AcegasApsAmga — Wasservertrag
Ummeldung der Wasserversorgung in Triest.
Agenzia delle Entrate — aus dem Ausland zahlen
Euro-Überweisung auf die Schatzamtskonten für alle ohne italienisches Konto.
Agenzia delle Entrate — Rundfunkgebühr
Wann die Gebühr fällig ist und wann der Vertrag sie nicht einzieht.
Dieser Leitfaden ist eine allgemeinverständliche Zusammenfassung, Stand 2. Juli 2026, und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Sätze, Tarife und Fristen werden jährlich neu beschlossen: Prüfen Sie stets die verlinkten offiziellen Quellen. Für verbindliche Berechnungen wenden Sie sich an einen Steuerberater.
Der TriesteVillas-Service
Sollen wir das lieber übernehmen?
Für unsere Käufer erledigen wir den gesamten Nach-Kauf-Prozess als Teil des Service: TARI, Ummeldungen, Hausverwaltung und — mit unserem Steuerberater — die ILIA samt ermäßigtem Satz. Eine Unterschrift auf einer Vollmacht, und Sie hören von der Bürokratie nichts mehr.