Quanto costa vendere prima casa prima dei 5 anni?

Vendere la prima abitazione prima di trascorsi cinque anni dall'acquisto implica la rinuncia ai benefici fiscali precedentemente ottenuti. 

L'atto di vendita viene "rivalutato" e le tasse vengono calcolate secondo le aliquote per la seconda casa.

Se l'immobile è stato acquistato da un privato, si applica l'imposta di registro, che sale dal 2% al 9%. 

Se, invece, l'abitazione è stata comprata da un costruttore, l'IVA si applica e aumenta dal 4% al 10%.

Inoltre, se l'abitazione è stata occupata per meno della metà del tempo intercorso tra l'acquisto e la vendita, si pagherà l'imposta sulla plusvalenza, 

ossia sulla differenza tra il prezzo di acquisto (comprensivo dei costi di ristrutturazione) e il ricavato della vendita.

Tuttavia, se il lettore acquista un'altra prima casa entro un anno dalla vendita, non sarà soggetto a nessuna tassa e potrà anche richiedere il rimborso dell'imposta pagata per l'acquisto precedente.

Facciamo un esempio pratico. Supponiamo di avere una prima casa acquistata da un privato per 150.000 euro con una rendita catastale di 800 euro. La tassazione sugli acquisti da privati viene calcolata non sul prezzo, ma sul valore catastale. Al momento dell'acquisto, l'imposta di registro del 2% è stata calcolata su un valore catastale di 800 x 115,50 = 92.400 euro, risultando in una tassa di 1.848 euro.

Se si perde il beneficio fiscale vendendo l'immobile prima di 5 anni, l'importo tassabile viene ricalcolato con il coefficiente per la seconda casa, quindi 800 x 126 = 100.800 euro. Su questa cifra, l'aliquota è del 9% e l'imposta ammonta a 9.072 euro.

L'Agenzia delle Entrate richiederà un pagamento calcolato come segue: 9.072 euro (imposta dovuta) - 1.848 euro (imposta pagata) = 7.224 euro + 30% di 7.224 euro, pari a 2.167,20 euro, per un totale di 9.391,20 euro, oltre agli interessi calcolati in base al tempo trascorso.

Se, invece, l'acquisto è stato effettuato dal costruttore e quindi soggetto a IVA, non si considera il valore catastale. In questo caso, l'acquirente avrà pagato il 4% su 150.000 euro, ovvero 6.000 euro. Con l'IVA al 10%, il totale diventa 15.000 euro. Quindi: 15.000 euro - 6.000 euro = 9.000 euro + 30% di 9.000 euro, pari a 2.700 euro, per un totale di 11.700 euro, oltre agli interessi calcolati in base al tempo trascorso.

L'Agenzia delle Entrate, a questo link, fornisce ulteriori dettagli sulla questione della perdita dei benefici fiscali.

Il presente articolo non pretende di essere esaustivo, ci sono diversi aspetti che vanno valutati nel singolo caso concreto. Siamo a disposizione per approfondimenti.