Buying a house in Trieste to invest in tourist rentals

TriesteVillas nasce nel 2013, focalizzata sugli affitti turistici.
6 anni dopo gestiamo 100 tra le più belle proprietà di Trieste e abbiamo capito che i giochi sono cambiati,
essendoci specializzati in compravendite di case di pregio.
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Se stai valutando di comprare una casa a Trieste ad uso investimento, per destinarla ad affitti turistici, ecco i nostri consigli:

“Perché lo stai facendo?”: hai semplicemente voglia di diversificare, in futuro conti di farla diventare casa di tuo figlio, vuoi ottenere rendite superiori a quelle del mercato obbligazionario?

Essere sinceri con sé stessi sul fine ultimo è il passaggio essenziale per consigliarti al meglio.
Non tutte le case sono adatte agli affitti turistici.
Non sarà necessariamente la più bella a gratificarti economicamente di più.

Gli affitti brevi a Trieste sono divisi in quattro macro aree:

• Appartamenti centrali: se freschi, moderni e ben equipaggiati, possono generare affitti tutto l’anno. D’estate con turisti, in bassa stagione con affitti transitori ad aziende.
• Appartamenti periferici: salvo prezzi particolarmente contenuti, non sarà agevole farci arrivare turisti.
  L’opzione migliore è destinarli ad affitti da 1 a 3 mesi ad aziende.
• Costiera, Sistiana e Duino: Una miniera d’oro d’estate, con tassi di occupazione prossimi all’80%, ma con una stagionalità molto breve (da Maggio a metà Settembre).
• Altipiano e Muggia: L’offerta non è abbondante quanto in centro, quindi si possono raggiungere buone occupazioni mantenendo prezzi non esorbitanti ma soggiorni minimi più lunghi (minimo 5 notti, contro le “solite” 3).
  
  Una prima linea guida è: se conti di usarla anche tu, segui il cuore.
  In ogni caso lasciandoci la gestione turistica nei periodi “liberi” rientrerai abbondantemente delle spese.
  
  Se invece ragioni in termini di puro investimento, chiedici di mostrarti lo storico di reddito di nostre case in vendita che abbiamo già destinato agli affitti brevi. Potrai trascorrerci qualche fine settimana prima (e dopo) di averla comprata e non ci saranno sorprese.

Non saranno le finiture di lusso a farti guadagnare di più su Airbnb e Booking.com.
A oggi il Comune di Trieste vede 943 annunci online di “case intere”. Di questi, il 77% è pubblicato su Airbnb.

Da ciò le prima considerazioni:
L’inflazione di annunci su Airbnb (a Trieste +120% in due anni) è dovuta alla sua estrema facilità di utilizzo.
La contropartita è però che data l’enorme offerta, i prezzi sono più bassi che su altri canali.
Per questo TriesteVillas si sta concentrando sempre più su portali “ostici” (non solo Booking.com, ma anche Expedia, Agoda, HomeAway, FeWo, e siti minori austriaci) e sulle collaborazioni con aziende locali che possano garantire occupazione anche in bassa stagione.
Ma qualsiasi possa essere il nostro impegno per coordinare l’enorme mole di annunci, la vera linea di confine tra redditizio e infruttifero è tracciata dal numero di posti letto.
A Trieste, il 61% delle case vacanze online non ha più di una camera da letto.
Il segmento delle case con 4 (o meno) posti letto vede non solo la concorrenza di più della metà degli altri alloggi online, ma anche di ogni albergo, residence, b&b e affittacamere.
Logica conclusione: se sei ancora in tempo per scegliere cosa comprare ad uso investimento, orientati su una casa che possa accogliere almeno 6 ospiti. Non solo i prezzi medi saranno leggermente più alti, ma godrai di una occupazione di gran lunga migliore anche durante l’autunno e l’inverno.

Sei arrivato fino in fondo, non bloccarti sugli ultimi dettagli. La frase “intanto mettiamola in affitto con turisti, poi casomai facciamo qualche miglioria” è il peggior punto di partenza.
Una volta spese centinaia di migliaia di euro per la casa, non ha senso non chiudere al meglio l’operazione per distinguersi dalla marea di altri appartamenti con cui sarai in competizione per la tua fetta di affitti turistici.
Riassumo con una breve storia personale: TriesteVillas è nata da un monolocale di mia proprietà a Tarvisio. Questo il link: vai al tour 3D. Soli 35mq in mezzo al nulla, ma dotati di: TV 50” con occhiali 3d, Playstation con giochi, film in BluRay,  iPAD pieno di giochi, un vecchio portatile, chiavetta internet, SIM con dati illimitati, biciclette da adulti e da bambini, caschi, giochi da tavolo, libri (ognuno accompagnato da due righe che spiegavano perché mi aveva colpito particolarmente). Spesa complessiva 3000€, e quel micro appartamento ha lavorato egregiamente per gli scorsi 10 anni.

A Trieste il 65% degli appartamenti online su Airbnb ha l’aria condizionata, il 78% ha sia lavatrice che asciugatrice, 54% ha il parcheggio, il 90% ha una connessione internet.
Il turista medio prenoterà una casa senza queste dotazioni solo se tutte quelle “con aria condizionata, internet ecc” sono già piene. Risultano quindi quasi tutte imprescindibili.
Se anche la casa non avesse un parcheggio, è comunque possibile convenzionarsi con l’autorimessa più vicina.
Chi intraprende questa strada sperando di offrire solo il minimo essenziale, si renderà conto a caro costo che è la strategia sbagliata.

Se stai ancora progettando l’investimento a Trieste, alza il telefono e chiamaci. Passa a trovarci, conosciamoci. Potremmo “salvarti” da un investimento sbagliato.
Se l’agenzia immobiliare a cui ti sei affidato ti ha già convinto a strapagare qualcosa che poi si rivela infruttifera, non saremo i tuoi salvatori.
Se invece hai ancora margine di manovra, noi disponiamo di 6 anni di storico di un portafogli di più di 100 case a Trieste. Basterà analizzare assieme il nostro passato per capire quale potrebbe essere la tua scelta migliore.

Assenza di abusivismi edilizi. Conformità degli impianti.
Non sono requisiti aggirabili. In TriesteVillas siamo molto rispettosi di tutti gli adempimenti burocratici connessi agli affitti turistici, primo fra tutti la SCIA (ossia autorizzazione Comunale a procedere alla luce del sole).
La coerenza tra stato di fatto e piantina catastale e la verifica di abitabilità di tutti i vani sono il punto di partenza.
Un sottotetto non “formalmente” abitabile ti toglierà la possibilità di avere quei due posti letto in più che potrebbero fare la differenza tra risultati mediocri o eccellenti.
Chiamaci senza pudore e analizzeremo assieme a te la situazione.

Ultima pulce nell’orecchio: diverse delle case che gestiamo per affitti turistici sono anche in vendita. Sono proprietà che hanno uno storico di reddito. Le conosciamo come le nostre tasche, hanno già scavallato il periodo di rodaggio e godono di buona reputazione online (con mesi o anni di recensioni).
In più puoi trascorrerci qualche weekend prima di comprare, capire se si tratta di un abbaglio oppure è davvero la casa che fa per te. Anche in questo caso, basta una mail a [email protected] e faremo in modo di indirizzarti nella direzione più opportuna.

TriesteVillas è nata con l’unica volontà di gestire affitti turistici, ma è stato il mercato stesso a suggerirci che per caso ci eravamo imbattuti in un nuovo modo di vendere e comprare casa.

Un turista italiano o estero può venire da noi, provare più case, comprarla, venirci in vacanza come fosse un albergo – e sapere che tutto il resto dell’anno siamo noi a prendercene cura e metterla a reddito con ulteriori affitti brevi.

Un Triestino che vuole vendere casa, se questa è arredata, può iniziare a guadagnare da subito – prima ancora di avere trovato un compratore. Può venderla più facilmente e a prezzi più alti dato che la casa sta creando uno storico di redditività che attrae più facilmente investitori (tendenzialmente esteri).
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Noi, con 10.000 anime che transitano annualmente sotto i nostri tetti, ci siamo slegati dallo schema tradizionale di pubblicare la casa in vendita su Immobiliare.it e aspettare che squilli il telefono, ma possiamo rivolgerci a un’utenza nuova e guidarla per mano in una bella avventura.